「同策解读」北京长租公寓预收房租不得超过3个月，力度大而狠

2月2日，市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。

通知明确，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

同策研究院资深分析师张吉辉认为，《通知》主要是针对分散式公寓运营企业制订了相应的行为规范，并明确了相应监管的责任方。如：企业资质上，住房租赁企业在本市开展业务前，应向注册所在区住房城乡建设部门报送开业信息和从业人员名单；预收租金，需要由北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管；押金退还，需要由北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人；承租出租合同，则需要在北京市住房租赁监管平台备案；“租金贷”则不应当由银行业金融机构、小额贷款公司等机构直接拨付给住房租赁企业。

总体来说，《通知》对于租赁行为的整体流程和涉及机构都有了较为全面理解的要求。从合同、租金、押金到“租金贷”都明确了具体规范和相应的监管对象。《通知》对于过度使用“租金贷”的分散式住房租赁企业来说影响颇大，有效的起到了监督管理、行为规范的作用。

然而，在具体执行的过程中，由于涉及的环节以及影响因素较多，如：监管预收租金、押金的专用托管账户与备案平台如何打通？才能在执行过程中形成联动机制。如果平台撤销租赁合同，账户监管如何响应？这中间的划拨拨付指令都应明确操作执行顺序以及相应部门的监管权限。

因此具体的实施效果以及影响仍然有待观察。

文：同策研究院资深分析师张吉辉