「研究矩阵」①人口增势渐颓，未来房市调控方向面临转型

01

七普数据猛超预期，房地产市场重新盘活？

根据2021年5月20日第七次人口普查公布的数据显示，截至2020年11月1日，我国人口达到了141178万人，这一数据超过了外界的普遍预期，与2019年相比，2020年人口数激增。单从人口总数的增速来看，人口总量的剧增必然带动房市需求，难道，多次被提即将到顶的中国房市，又将迎来新生？

02

人口增长呈颓势，新房市场向二手房市场转型

回顾过去10年的人口增幅（图1），2020年的人口增幅不但逆转了之前连续三年的降势，其环比增长率甚至高达154%，人口增势迅猛。单从增幅来看，吃尽人口红利的地产市场必然会在人口暴增中获利，原来人人叫衰、触顶的中国地产业也将能延续新生，但人口对地产业的影响真的能够这么浅显直白的判断吗？

数据来源：国家统计局七次人口普查数据，同策研究院整理

让我们把时间轴再度拉长，以十年为一个基准轴，探看中国十年一度的七次人口普查间的人口增幅（图2）。第七次人口普查的人口增加量仅有7206万人，增幅为5.38%，而第六次普查的人口增加量为7389万人，增幅为 5.84%。这表明，即使在2015年10月，我国便全面放开二孩政策，较上个十年而言，人口增幅仍呈颓势。因此，“以人为本”的房地产业，未来将受人口颓势的影响，需求不复火热。

数据来源：国家统计局七次人口普查数据，同策研究院整理

在这次的七普数据中，还有一个原来被普遍低估的数据，城镇化率。2020年人口城镇化率达到了63.89%（图3），较2019年而言，数据飙升，猛超大家的预期。然而，这一数据对于房地产市场并不友好，与原先预期的60%城镇化率相比，实际更快速的城镇化进程将会压缩本来的提升空间。按世界普遍标准来看，当城镇化率达到70%时，城市人口便会相对饱和，从发达国家的案例来看，有些地区甚至会出现“逆城市化”的情况。因此，这一次的城镇化率猛超预期，将会带来新房市场提前到顶的危机。

数据来源：国家统计局七次人口普查数据，同策研究院整理

在未来房市增量有限的情况下，中国房市将进入增量新房市场向二手存量市场的转换。有些城市，比如上海，已经出现了这种特征趋势。上海的新房市场以置换改善需求为主，成交最为火热的新盘集中在市区，500万以上的楼盘；而市郊新开盘的300万新盘，成交较市区新盘而言，并没有那么火热。与新房市场不复往期那般，各区域都很火热不同的是，上海的二手房市场表现更为亮眼，购房者多为住房刚需消费，成交也多集中在200-300万，成交区域分布也很平均。如果仍旧采用调控增量新房的思路去调控存量二手房市场，那必然会出现一定的问题。政府应及时把控政策调控方向，转换思路。

同时，刚刚提到的新房置换需求，也是未来房市发展不可忽视的重要需求之一，这就要求政府能够将更多目光投放到城区改善上去。进一步发展完善城区规划，对旧城空间进行合理改善调整。同时，我们也要考虑到新房置换人的本质需求。这也不难猜测，生存问题解决后的人们，便开始追求生活品质，新房置换者的本质需求是为了住品质更好的新房。再结合这次人口普查数据中的家庭户规模数据，从十年前的3.10下降到2.62。因此，在未来新房市场中，购房者将更偏好中小户型的精品房。政府在未来房市调控时，也应对此作出重点关注和引导。

03

政府策略研究与咨询服务推荐

俗话说，房地产长期看人口，中期看土地，短期看调控。在人口增长下行的大环境下，政府必需要了解房地产市场接下来走势如何，如何针对可能出现的情况，采用相关预案措施。这就需要我们从人口变化角度，研究人口中长期变化以及该变化下房地产市场变化，为政府调控策略提供依托。我们也可以从单一城市，如之前为上海统计局提供的“上海人口变化对商品住宅市场的影响”报告，为上海楼市的宏观调控政策提供更细化的结构性建议，同时，因为上海为城市发展进程领先的一线城市，针对其人口变化与住宅市场的研究，也对全国其他城市具有重要的借鉴意义。

在我们提供的政府策略研究与咨询服务中，除了人口变化与房地产关系判断，还涉及到宏观经济与不同城市房地产市场风险判断、政府土地供应计划、政府住宅预售定价模型等服务。

其中，我们的特色服务，政府住宅预售定价模型，成功帮助完成商品住宅的定价。根据严谨清晰的理论基础，结合区划重点特征，建立庞大细致的价格模型，帮助政府精准完成商品住宅的价格定位。

与政府提倡的智慧城市同行，同策也在采用大数据，为政府策略的制定作辅助。除了内部拥有“数联天下”这一知名数据品牌网站，我们还在全国151个重点区域拥有超千套楼盘的代理信息，可以帮助政府从客户端的、企业端的角度制定更加完善的地产策略。

未来人口增势不再迅猛，房市也随之城镇化的进程面临转型，政府要及时转变政策调控方向，以期带来未来房地产业持续繁荣。

—本篇作者—