「同策观察」人口普查数据超预期：对房地产市场喜忧参半

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七次人口普查数据被低估

刚刚，第七次人口普查数据公布，截止到2020年11月1日，我国人口达到了141178万人，这一数据超过了外界的普遍预期，如果将2011年以来的人口增量绘制出来（图1），可以明显发现2020年人口数激增。考虑到2020年没有人口政策变动，出现这一现象更可能的原因是以前历年的人口数据出现了低估的现象，而本次”七普“数据将这些人口数据摸清。

图1 2011-2020年我国历年人口增加数

数据来源：国家统计局七次人口普查数据，同策研究院整理

而这些人口最可能来自于人口出生政策的调整（图2），2020年0-14岁人口比重明显高于2011-2019年平均水平，这同样是过去几年人口抽样调查误差所致。这表明，生育政策的调整对于中国人口形势的确有着正面积极的作用。但是，我国人口增速整体下行趋势仍然没有改变，2000年”五普“到2010年“六普”，我国人口十年增加了7389万人，而2010年到2020年只增加了7206万人，即使有生育政策放松加持，我国人口增长率还是出现了下滑，中国人口将在未来十年到顶的判断仍然有效。对于房地产业而言，整体人口数据应该是一个好消息，因为人口总数和儿童数量的增加都意味着市场需求的扩张。

图2 2011-2020年我国0-14岁人口比重

数据来源：国家统计局七次人口普查数据，同策研究院整理

数据公布，对房地产市场影响喜忧参半

除了人口总数，对于房地产市场而言，更加引人关注的可能是如下几个数据：

1、2020年人口城镇化率达到了63.89%（图3），同整体人口数据类似，2020年的数据飙升是普查的结果，这表明过去十年的数据对中国真实的城镇化率低估了。这一数据对于房地产市场并不友好，因为快速城镇化是有区间的，大致在50%-70%之间，过去数据的低估说明未来我国城镇化率提升空间有限，我国房地产新房市场有可能提前到顶。

图3 中国城镇化率年均提升情况

数据来源：国家统计局七次人口普查数据，同策研究院整理

2、家庭户规模从2010年的3.10下降到2.62，这是一个很大的降幅，这种现象也同大家的日常感觉一致，家庭户规模的下降必然带来房屋成交结构的变化，未来更小的房子肯定会更受欢迎。而且家庭户规模的大幅下降还说明另外一个问题，放开生育可能也没办法让大家多生了。整体看来，未来房屋要向小型化发展。

3、老龄化程度进一步加深。除西藏外，其他30个省份65岁及以上老年人口比重均超过7%，其中，12个省份65岁及以上老年人口比重超过14%。老龄化的发展可能会进一步推动养老地产的发展。

4、人户分离人口激增。早在2019年12月底，国务院就要求城区300万人以下的城市开放落户，人户分离人口在过去十年增加了88.52%，可以预期的是人口流动不会停止，但人户分离的现象却会消退，因为开放落户之后，人户分离的情况就不会再存在，考虑到整体人口形势，未来各个城市之间的抢人大战会更加激烈，房地产商投资布局更需要从城市基本面出发，判断这个城市未来的发展前景和人口形势，这样才不能踏错节奏。

—本篇作者—