房价下跌没有问题，也必然会下跌

本来不打算再说房价的事了，但是很多人又私信问我，索性再提一句。

政府是土地财政最大受益者是不假，而且还不止这些，还有具体到体制内的每一个具体的个人，他们当中绝大部分都是高房价的支持者。

可是我们也要具体问题具体分析啊。

首先，政府是离不开土地财政，不是离不开房地产市场。比如说，以前一年房地产成交额是20万亿，其中80%是新房贡献的，也就是16万亿，然后这16万亿里面有一半是土地成本，那么政府获得8万亿土地出让收入。可是现在的情况变了，一年还是20万亿成交额，其中一半是新房，一半是二手房，那么实际上政府的土地财政收入只有5万亿的，二手房那个10万亿，除了一些税费，其他是进入到私人腰包的。退一步讲，虽然二手房成交额占比在提升，但是政府还可以通过提升土地价格和出让土地数量来做大整个蛋糕 但是这又会引来透支未来购买力和供给的问题。

而到具体体制内的个人利益群体也是可以分类讨论的。任何组织都不是铁板一块，对于一个观点，一项政策，都是有支持的也有反对的。就房地产来讲，真正反对的是那些手上有多套的群体，他们的反对力量是最大的，但是这样子的群体数量在整个社会上不是主流，在体制内也不会是主流。

所以一句话总结，土地财政利益和房地产利益并不是完全一致，不要一条道走到黑，赌错了未来。

其次是，资产的价格上涨离不开货币的供给。单就房地产来讲，控制信贷总量就是控制了核心。无论是从开发，还是一手房信贷，还是二手房信贷都是在持续缩紧的，随着以美国为首的世界各国无限放水，在可预见的未来，信贷缩紧是确定性的趋势，覆巢之下焉有完卵？

最后，还是资金面的问题，2015年之后的一波快速上涨，是因为一个很重要的因素——货币化棚改，导致了短期内出现了大量的购买力，同时短期内又不能形成有效的足够供给导致。

其他的更不用说用所谓的常规经济分析视角来看问题，比如：

城市化率水平；

供给端如何，需求端如何；

人口结构；

出生率；

经济结构；

以振兴实业为代表的各种正能量价值主张；

等等，等等，在未来都是不利于房价上涨的；

现在锁死二手房只是刚开始，因为利益决定，只有一手房才能带来土地财政收益，但是这并不能长久，因为现在的一手房，即使是指导价也是很多刚需买不起的，而非刚需者因为二手房卖不出去，也会逐渐退出投资行为，那么这个需求面会大面积缩水，未来对于一些急需回笼资金的个体或者群体来讲只能降价出货。不要说，房价下跌会影响经济这一类说法，现在全国每年交房面积不超过20亿平方，全国平均单价不到一万，也就是每年成交额不到20万亿，从2016年开始算起至今年刚好6年，假设每年都是成交额20万亿，那么6年成交额就是120万亿，要出问题，一定是在这120万亿里面，2016年之前的，即使现在房价腰斩也不会出什么问题的。

那么我们就来算算这120万亿有多少资金是可能存在风险的。我们的首付是30%，肯定有的人通过零首付各种方式是没有首付的，那么这批人我暂定10%好了（实际上不会超过10%），那么就有90%是实打实的付了30%首付的，也就是说120万亿里面有120*90%*30%=32.4万亿是安全的。剩下的是87.6万亿是存在风险的，占120万亿的73%。其次，我们按照30年的按揭，每年还的金额占总贷款额度就是3.3%，这里面有

2016年的20万亿已经还了6年，那么就还了约20%；

2017还了5年，还了约16.5%

2018，13.2%

2019，9.9%

2020，6.6%

2021，3.3%

加权平均一下，还了的资金应该是10万亿；

那么，存在风险的贷款资金还有77.6万亿，占120万亿的64.6%，到明年底，这个数字就会到60%以下。（实际上，每年成交面积不到18万亿平，均价大概在9000元，所以总交易额大约在100万亿，那么风险资金按照上述推算大概是在64万亿）

所以，理论上房价下跌40%不会出现负资产，也就不会出现大面积违约的情况。而银行不良率规定是不能超过5%；也就是说根据我们的金融风险制度，即使房价跌超过40%，只要不良率不超过5%就没问题。所以，房价下跌的极限值应该是在50%，也就是腰斩。

最后，说一句题外话，房地产是过去全国财富的积累，政府会让它主导下跌吗？下跌，意味着全民财富缩水，可是不下跌呢？房地产市场总值超过400万亿，哪怕下跌30%，也还有280万亿市值，而这280万亿市值里面，只要有1%资金变现，进入到市场都会是一场灾难！所以，在备选政策里，必然有通过快速下跌，锁死交易量等组合拳，让上述天量资金彻底蒸发掉！