违法建筑不能随便说了 笼统地说2008年前的无证房屋违建是学习不够

到目前为止，关于违法建筑的明确规定能找到两处，一个是出自城乡规划法的规定：“没有取得规划许可证进行建设活动，或虽已取得规划许可手续，没有按照许可证的规定进行建设。”

象这种现象通常发生在城中村、城乡结合部，在城乡镇规划法出台之前的行为，又多为存量建筑。这些建筑其实只要没出现房屋征收拆迁，平时也什么事情没有，一旦遇到拆迁无证的情况就暴露出来，而征收拆迁估价的原则有一个原则是“合法性原则”，对于一处建筑要证明它合法取得或合法建设，唯一的证据是产权证或规划许可证，房屋可以没有产权证，但一定要有规划许可证，因为只有取得规划许可证才能办理房产证。如果没有这两种证件，建筑可能被说成是违法建筑，从规定来看确实与法规不符。

另一个是土地法，这主要是建筑在合法用地上的建筑。类型很多，主要是不符合土地利用总体规划，例如在基本农田上建筑房屋，总之不符合土地用途的建筑。

法律倒是这样规定的，那么就有这样的一个问题：

在法律尚未出台之前的存量无证房屋究竟如何定性？从法理上说，法律只有公诸于众，才能要求社会成员共同遵守并产生约束力，过去已存在的行为或法律关系如果用新法去加以改变，难免影响社会秩序的安定。所以民法上“法律不溯及既往”是公认的原则，中国民法也采用“不溯及既往”的原则，但在坚持这一原则的同时，也不排除在特殊情况下，根据需要适度溯及既往。法律可以溯及既往，但也不能无限溯及法律出台之前的行为，不然既有的社会秩序陷入困境，更何况有的法律明确规定了从某年某月某日开始实施，比如城乡规划法明确规定：从2008年1月1日后开始实施。

土地管理法也规定从1987年开始实施，但是土地管理法里又有这样一条，”对在土地利用总体规划制定前的已建的不符合土地利用总体规划确定用途的建筑物、构筑物进行重建、扩建，由县级人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，同作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。“

从这条规定可以看出，1987年前存在的建筑物、构筑物不符合土地利用土地总体规划，只要不是新建、扩建，存量建筑没有说是违建。

规定是这么规定，毕竟没有证件，这个问题并没有解决，换句话说，法律法规定之前还没有衔接好，过去存量的无证房屋自然就成了“问题建筑”“瘕疵建筑”“无证建筑”，这些问题也就被告概括成“历史遗留问题“，尽管可以这样理解，问题还是没有完全解决，这也是城市房屋征收拆迁中最令人头痛的问题之一。

有些网友提出一些颇有趣的问题：”可以说所有的文物古迹都没有规划许可证，能不能也说是违法建筑呢，这个问题还真不好回答，别说文物古迹，一些传统村落过去都是建筑在基本农田上的，还要加以保护。“这些都是规划法出台和土地管理法之前的行为，只能说是历史建筑。

好在今年自然资源部自然发[2021]1号文为这些遗留问题提供了解决方案。这个”自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知“中，列举了多种情况，例如存在时间较长已经不具备办理规划条件的建筑，开发建设主体缺失灭失的建筑，建设用地手续不完善的建筑，总有一种适用无证房屋的情况。

如今这个通知落地已有半年时间，对于执法人员来源，对于若干历史遗留问题的不动产，再不能不分情况地笼统地称之为违法建筑，无疑要求我们要认真的学习，区别不同情况，科学评判才有利于解决问题。坚持法律的法律效果与社会效果相统一。