作者：公子不悔

01

降价、变冷，已经成为当下楼市的主基调。北到沈阳、长春，东到杭州、宁波，南到深圳，西到昆明、成都，这些具有代表性的中心城市，房价无一例外都在下跌。

三四线城市下跌的代表，那就更多了。

根据国家统计局7月份数据显示，岳阳、遵义、大理、韶关、唐山、南充、桂林、泸州、秦皇岛、常德、平顶山、赣州、安庆、牡丹江、呼和浩特的房价都在下跌。

三四线城市下跌的逻辑很明确，一般都是跟着一二线的节奏来，上轮上涨，就是在一二线城市带动下，外加去库存和货币棚改的推动，跟涨了一波。

此后，随着一二线城市进入强调控模式，三四线城市的棚改也在2019年大转向，由此开启了下跌模式。

在下跌阶段中，很多城市因为扛不住，而不断约谈房企，有的更是直接出台限跌令。比如沈阳、昆明、桂林等城市，就约谈了房企，要求他们不能恶意降价，否则不予网签。

昆明市房协近日紧急组织TOP30房企及大型经纪公司召开“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会，严格控制恶意降价行为，严重者将被停止网签。

8月6日沈北新区房产局牵头，联合城建局，教育局，市场局，公安局执法局对多家房地产企业进行约谈，点名批评这些降价的房企，口头警告大家要遵循房地产市场发展规律，尽量避免以价格优势吸引购房者达到销售目的。

而湖南岳阳，则因为某龙头房企5、6月份开展的降价促销活动，几个项目违规降价，相比开盘价降了两、三千元，造成一些社会问题，岳阳市最终在下发通知，要求市区新房降价幅度不得超过15%。

饶是如此，在金融政策不断收紧的当下，在调控力度越来越强的当下，在管理层提出了共同富裕的背景下，楼市转向趋势已经形成，很难改变。接下来还有更多城市的房价下跌。

02

北方代表城市长春、沈阳。

长春的冷，并非始于今年，贝壳研究院公布的去年十大领跌城市榜单中，长春就赫然在列，而且绝大多数都是北方城市。

进入2021年，长春似乎变得更冷了。第一次集中供地和第二次集中供地，都出现了大面积流拍，这表明很多开发商已经不认可长春的楼市了。

土地市场的寒冷扩大到了住房成交市场，长春楼市出现了许久未见的“返本销售”。

所谓“返本销售”，就是开发商按照备案价卖给购房者房子，但私下与购房者签订合同，给予一定的资金返还。说白了，就是开发商打着返利的旗号，进行降价销售。

最终被长春市政府叫停。6月8日，长春市住房保障和房屋管理局发通知表示：

“近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。”

这段话的意思很明确，就是告诉开发商，降价不能太狠了。

同处东北的沈阳，也没能摆脱房价下跌的命运。尽管沈阳是东北地区过去十年仅有的人口增长的三个城市之一（另外两个是大连和长春），依然没有躲过。

公开消息显示，最近，沈阳有上百个小区在降价，降幅最大的为-17.51%。

新房方面，降幅更为明显。楼盘降价最低也有500，最高有5000元。

根据中国房地产报的报道，8月初沈阳市沈北新区万达某楼盘推出了降价房源：原价1.1万/平的住宅降至8千/平进行售卖，降幅将近30%。

在如此降幅之下，沈阳也有点急了，才约谈了房企，要求他们不能私自降价。

03

东部代表城市，杭州、宁波。

不久前，本号就专门分别分析过杭州和宁波的楼市现状，一句话概括两座城市就是，量价齐跌。

宁波方面，7月份全市共新房成交8697套，环比6月下降约24.9%；其中市六区成交5189套，环比6月下降约9.2%。二手房全市共成交4742套，环比6月下降约19.3%；其中市六区成交3091套，环比6月下降约17.6%。

二手房已经四连跌。而且市六区的二手房成交量即将跌破3000套，3000套左右的成交已属于冰点，仅相当于每年春节月份的成交。

数据：宁波市住建局

房价方面，6月份，鄞州区、海曙区、镇海区已经转跌。二手房已经卖不动了，房价又岂能坚守得住。

根据安居客披露的数据显示，宁波有的小区跌幅高达13%。

杭州方面，二手房成交量同样是四连跌。

杭州的新房，在8月5日出台新一轮调控，卸去了几十万的房票需求后，也出现了明显降温。

近日入市的近20000万套房源，有10个新盘出现了流摇情况，而且大部分楼盘的中签率都比以前高得多。

价格方面，据杭州当地媒体报道，杭州的二手房已经有将近一半房源降价了，下跌通道已经打开。

此外，杭州“顶级学区房”文鼎苑所在的浙大紫金港板块，学区房挂牌价也应声而落。文鼎苑法拍价从4月的10万元/平方米跌到如今的8.2万元/平方米。

再比如拱墅区的蓝孔雀板块，因为有华师附中的存在，周边的学区房被“顶级名校学区房”，年初该板块学区房最高成交价达到了7.1万元/平方米，现在已经降到了6.7万元/平方米。

04

南方代表城市，深圳。

深圳向来都具有风向标意义，2015年的楼市大牛就是从南海边的这座城市开启的，此后蔓延至北上广，进而蔓延至二三四线。

今年以来，深圳率先发布了二手房官方指导价，这个大招最终改变了深圳楼市的走向，让这座城市的二手房成交量脚踝斩。

7月深圳全市二手商品住宅成交2557套，该数据已连续四月下跌，创近17个月新低，仅次于2020年2月的1667套。

数据：深圳住建局

价格方面，根据国家统计局披露的数据，深圳二手房从今年5月份开始转向，5月份环比下跌0.1%，6月份跌幅扩大，环比下跌0.2%，7月份环比下跌0.4%。

另据深圳中原研究中心数据显示，在其测算样本中，有54%样本房源价格下跌。也就是说，深圳有超一半的二手房在降价。

05

西部代表城市，成都、昆明。

成都是深圳、宁波之后，第三个发布二手房官方指导价的城市。在发布之前，成都3月份就发布过新一轮调控政策。

此后二手房成交量开始转向，5月份二手房官方指导价发布之后，房价开始转向。

7月成都二手住宅共成交3558套，环比减少2.92%，同比减少28.71%；成交总面积约34.98万㎡，环比增长2.62%，同比减少29.14%。

价格方面，根据贝壳找房披露的消息，已经有很多房东在降价出售。

需要重点说下的是昆明，因为这座城市有些楼盘的价格已经腰斩。

受到滇池环比政策影响，再加上今年的金融政策和宏观调整政策收紧，昆明环滇池的很多楼盘，价格跌幅不忍直视。

比如日前，古滇名城推出春风小院一期特价洋房，原价13000元/平方米，现价只要8300元/平方米，单价直降4700元/平方米，降幅约36%。

7月，诺仕达集团在呈贡新区开发的七彩云南第壹城开展大促销，以前最高能卖到1万元/平方米的公寓，现在特价仅4800元/平方米起，相当于半价。

滇池东岸位于呈贡斗南片区的绿地海之城，高层正常售价约12000元/平方米，按揭一口价9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，单价足足降了3000-3500元/平方米。

价格下跌的楼盘，数不胜数，而且降幅都非常大。正因如此，昆明市才紧急约谈房企，要求他们不能恶意降价，否则不予网签。

最后总结一下：

这一次，管理层为了给实体经济、消费经济、三胎政策、共同富裕等发展战略腾挪空间，对待楼市的态度，无比决绝，尽管不会一巴掌把它拍散架子，但也不会让它再蹦跶了。

目前，降价潮已经来临，有购房需求的人，可以多多观察，时刻关注自己城市的楼市走向，选择最佳时机上车。