每年续费率超过90%现金奶牛股

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物业股在A股市场里估计很多人都没听说过，即便听过，也没有重视过，毕竟物业股能有多大亮点呢，场内还有那么多题材都看不过来，哪里还有精力去研究物业，估计和地产股的走势差不多吧。

但如果仅是如此泛泛的猜测，可能就会错过太多精彩了。看看在港股上市的彩生活、雅生活服务、碧桂园服务、佳兆业美好等，这几年走势兼职就是A股里优质白马的趋势股走势，而且国内的物业公司大多数都选在了香港上市，目前A股物业占比较大的有中航善达、南都物业。

今天要讲的就是领先的第三方物业管理公司——南都物业。

一、公司主要业务有物业管理服务与增值服务两类，其中物业管理服务收入占比超过 90%，增值服务收入占比近年都在提升。

物业管理服务具体可分为包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务、顾问服务，在包干制物业管理服务中非住宅占比约 45%。增值服务是指物业服务企业为其管理项目内的住户提供的个性化专项服务，如家政服务、私人绿化服务、室内维修服务等。

1、 包干制收费方式：包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

2、 酬金制收费方式：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。

顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。

增值服务：为住户提供的个性化专项服务，如家政服务、私人绿化服务、室内装饰维修服务、

存量资产管理服务等。

二、物业公司可分为两类，一类为开发商下属物业企业，另一类为独立第三方物业企业。

我国众多的物业管理服务企业中，85%是开发商的子公司，10%是由房管站转制，独立的专业物业服务公司只有 5%左右。

物业行业存在如下行业特征：

1）人工成本是最大的成本，物业管理行业是人力密集型行业。2）物业管理属于重管理的轻资产行业，现金流稳定。3）物业项目续约率高，存在天然的客户粘性

三、行业成长空间大

全国房屋竣工面积带动物业管理面积增加，到 2020 年基础物业管理市场规模可达 1.2 万亿。

根据中国指数研究院数据，2017 年全国物业管理面积达到 195 亿平方米，2009-2017 年 CAGR6.59%，2017 年较 2009 年物业管理面积增加 78 亿平方米，基本上与全国房屋竣工面积一致。

根据中国指数研究院预测，到 2020 年全国物业管理面积达到 235 亿平方米，物业管理市场的增长潜力巨大。

四、行业由分散向集中的过程

到 2017 年，我国已成立约 11.8 万家以上的物业管理公司，相较于 2008年增加了 6 万家企业。2018 年百强企业管理面积均值达 3,718.13万平方米，同比增长 17.52%（2017 年增幅为 16.1%），远高于同期全国商品房竣工面积增速（-7.82%）和销售面积增速（1.33%）。百强企业市场份额进一步提高至 38.85%（2017 年市场份额为 32.42%），行业集中度快速提升。

五、物业进入强者恒强阶段，公司保持第一梯队位置提升品牌影响力

物业管理行业呈现出“强者恒强”的竞争格局，头部企业的集中度不断提升。在 2019 中国物业服务百强企业研究及评选中，公司获“2019 中国物业服务百强企业”综合排名第 18 名（2018 年为第 19 名），入选 2019 物业服务企业上市公司 10 强，并在第三届国际物业管理产业博览会获得 2019物业服务企业综合实力 500 强 TOP32。

六、管理项目的数量和面积是衡量物业公司基础业务情况的重要指标

公司发布 2019 年一至三季度主要经营数据，截至 2019 年 9 月 30 日，公司累计总签约项目 471 个，同比增长 14.6%，累计总签约面积 6028.97 万平方米（国内物业公司规模排在中游），同比增长 14%，2019 年 1-9 月公司新签物业服务项目 47 个，新签约面积约 587.84 万平方米；公司案场服务合同的新签数量为 10 个；公司顾问咨询合同的新签数量为 1个。

下图是统计了在港股上市的物业公司在管面积和物业价格

为了看得更清楚把上面的表格做拆分：

港股物业股财报中都披露签约面积和在管面积，签约面积指向未来，还不能形成当期收益，所以只统计了在管面积。

可以看到雅生活服务、中海物业、碧桂园服务、绿城服务依托母公司的地产项目，在管面积处在第一集团。

第三方物业管理指并非自己开发项目，通过竞标拿下的物业项目进行管理。

物业费和营收规模和在管面积基本成正比，都是规模更大公司的数据更高。相对来讲南都物业只能排在第一梯队身后了。

七、未处第一梯队，成长属性尚可

南都物业2019 年三季报实现营业收入9.02 亿元，同比增长 22.27%，归母净利润 8659.54 万元，同比增长 31.41%，扣非净利润 6623.97 万元，同比增长 32.08%，2019Q3 实现营业收入 3.17亿元，同比增长 17.79%，归母净利润 3055.57 万元，同比增长 30.08%。

前三季度公司毛利率23.94%，同比增长 1.38%，第三季度毛利率为 27.3%，同比增长 7.48%。

看两个重要的数据，单季度净利润环比，第二季度和第三季度都实现了正增长，表明每个季度公司的利润都能保持阶梯向上。

净资产收益率达到13%，因为属于第三方物业，不用自建，几无存货，也无短期借款，现金流非常好，典型手中有余粮的主。

无论营收还是净利润在多个季度中都实现了同比正增长，且增速都维持在20%以上，单纯看这个增速，也符合成长股的标准。

其实，物业很容易把它想象成类地产行业，但实际属于轻资产行业，类似消费股，物业费年年收，并且续费率还高，只要房子卖出去物业费就要交，想想也是一门不错的生意。

最近连续分享了几篇对上市公司分析的文章，其中有一些读者发来问题提问，有说公司未来有减持风险的，有说股价不在上升通道的等。在这里说明一下，所写文章内容全部为通过公开资料整理而成，只是自己日常的整理日志，并不构成任何指导和建议。

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