抄底上海楼市的窗口，即将关闭

本文原创作者：柯谈

来源：柯谈地产观

经过全面上涨的小阳春之后，上海楼市并没有冷却，当下的行情是，土拍持续火爆，新房开盘价越来越高，学区房价格持续上涨且一房难求，品质次新房仍然微涨，普通二手房上涨之后以横盘为主，远郊楼市比较平淡。

今年疫情期间的3月份开始，我就多次发文告诉大家，上海楼市已经启动上涨。如果你没有入手，事实证明你已经错过了房价的最低点。

但是，今天我想告诉你们的是：上海楼市启动的窗口期正在逐渐关闭，如果你有买房计划，务必要抓住今年下半年最后的入市时机，因为2020年将是未来若干年之中房价最低的年份。

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房企抢地

从此，上海土拍一发不可收拾。土拍规则调整了，土地限价放松了，过去两年是千方百计的提高房企拍地的门槛，而现在是价高者得，谁掏钱多地就卖给谁。直接结果就是，土拍溢价率一路走高。

去年2019年上海共出让了66幅宅地，溢价率超过10%的只有2块，溢价率5-10%也只有2块，其余全部零溢价。而今年从4月份开始，上海宅地的溢价率爆发性上涨，画风是这样的：

而刚刚过去的2020年7月份，上海共推出8块宅地，平均溢价率高达31.7%。

7月4日，虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，竞价187轮，最终被招商蛇口拿下，溢价28.39%，楼板价超8.1万/㎡。
7月21日，浦东唐镇PDP0-0404单元D-04-06地块，大战230余轮后被华侨城摘得，溢价19.07%，4.4万/㎡的楼板价成为了唐镇新地王。
7月29日，浦东前滩Z000801单元54-01地块，在100轮竞价后由陆家嘴集团竞得，楼面价57201元/㎡，溢价率34.58%。

溢价率不断上涨，房企疯狂抢地，不仅仅是今年融资环境宽松的结果，更是因为各大房企一致看好上海楼市的未来。

今年如此之高的溢价率，未来开盘价格如何，各位自行脑补吧！

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新房限价打开

至此，上海新房限价在2020年已经全面打开。
2018年前滩的晶耀名邸只有8.6万/平，而2020年4月开盘的东方惠礼，均价9.2万/平，6月份开盘的三湘印象名邸备案价更是高达12.18万/平，真是一步一个台阶。

相对于过去两年，今年上海各个板块的新房开盘价格都有不同程度的上涨。

买涨不买跌，在上海新房市场得以淋漓尽致的展现。

浦东总价2000万-8000万的碧云尊邸遭排队疯抢，均价12.18万/㎡的前滩三湘印象名邸认筹率超过670%而且日光，均价16万的翠湖天地五期，开盘两天直接去化8成。

不仅豪宅卖的快，上海的整个新房市场都呈现严重的供不应求，库存去化周期只有8个月，远远低于北京、广州、深圳和多数二线城市。

目前上海新房市场的显著特点就是，限价已经放松，同板块的新房开盘价越来越贵，除去远郊的个别烂盘之外，新房去化越来越快，并且已经供不应求。

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二手房行情

上海的二手房价在疫情之后的小阳春期间整体上涨明显，目前开始分化。上周，我详细询问了几个熟悉的二手房中介朋友。

徐汇区二梯队的学区房价格从3月份到现在至少上涨了10-15%，并且还在持续上涨，每个中介手里都有至少十多个客户排队要买，学区房是出一套卖一套，现在根本不是价格的问题，而且完全无房可卖。一梯队的学区房涨幅更大，价格合适的手慢则无。

市区品质次新房价格仍在微涨，已经上涨过的普通二手房目前横盘，成交量稳定。没有地铁，学区不好的远郊楼盘，比较冷清，有几个粉丝朋友想要抛掉置换，看房者寥寥无几。

如上图所示，上海二手房价从今年3月份开始持续上涨，涨幅居各城市前列，但是不冒尖，既保证了涨幅，又避免了枪打出头鸟。

目前，上海的房贷利率是全国最低的，首套4.65%，二套5.25%。如此之低的利率，对刚需和改善入市都是非常大的支撑。

从7月初开始，涨幅较大的城市都陆续出台调控政策，但是，上海房价的上涨属于温和上涨，不存在短期大涨，更不存在万人摇和房东联合涨价，所以，上海不存在收紧调控的可能性。

而且在2015-2016年调控之后的4年之内，上海丝毫没有放松调控，限购限贷执行的非常到位，在这种高压态势下的房价反弹，才是楼市健康的体现。

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操作指南

如果未来一段时间你有在上海买房或者置换的计划，以下建议务必遵循：

一、上海楼市属于温和上涨、合理上涨，是高层希望的样子，是高层愿意看到的局面。而且，上海已经是全国调控最严的城市之一了，所以，根本不存在收紧的可能性，也决不会再出台任何调控政策。现在的上海，是房价洼地，政策洼地。

二、如果要买新房，建议越早买越好。因为上海限价已经打开，未来新房会越来越贵。而且，开发商土拍如此之高的溢价率，最终买单的只能是购房者。

三、如果要买学区房，千万不要等，现在就去看房，下半年一定会比上半年贵，明年一定比今年贵。

四、要买二手房的朋友，只要资金充足，现在就买，因为品质好点的二手房目前仍然在涨。资金不足的，最迟年底必须买进。千万别等到春节之后，上海楼市的小阳春从来没有缺席过，春天再买又得多付几十万。

五、远郊不要买，崇明、金山、奉贤、临港，通通不建议，再便宜也不要，除非你是当地公务员和国企员工，打算永远定居于此，这种情况最多买一套自住，二套以上投资市区。

六，上海法拍房不限购，上海离婚不限购不限贷，上海赠与不限购，公司买二手房不限购，这些补丁啥时候补不知道，或许很快，也或许永远不补。

七、上半年，上海房价已经涨了，下半年仍会温和上涨。几年之后当你回头看时，你会记得我今天说的这句话：2020年是未来上海房价最低的一年！