央行会议首提房地产，定调两个维护，我说保消费者权益应禁售期房

中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度（总第94次）例会于9月24日在北京召开。会议除了分析国内外经济金融形势外，还首次提及房地产，明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

房地产行业快速扩张的本质是债务驱动的增长模式。在过去的二十多年时间里，产商自有资金有限，拿到地后抵押给银行，获得贷款后开发，房子还没建成就销售期房，有了钱结工程款再拿地，再抵押贷款，如此高周转模式操作，如滚雪球般急速膨胀，债务水平也随之快速提高。

房地产拉动经济和核心逻辑一方面招拍挂提供了天量土地出让金，给了地方上充裕的资金进行基础建设、拆迁安置及提升部分人的福利，另一方面则是解决了大量就业，带动上下游企业一起发财，银行也从中赚得盆满钵溢，增加的税费也从一定层面上提升了国力。

但是，房企的利润一定主要来自于地价和房价的上涨，而这需要后来的买房人用二十年以上的贷款期限来消化。当房价上涨到一定阶段，结婚率和生育率会做出日益明显的反应，人口拐点到来后也将难以继续支撑房价上涨，收入水平也决定了多数年轻人没有了购房能力，即便是啃老。

债务驱动的增长模式，取决于债务要支付的利息，以及这些债务需要何时偿还。当过高的房价导致真实购房需求减少，开发商回款速度变慢，债务风险就会显现，之前的高周转模式也就玩不转了。

近期某房企债务违约风险引发社会关注，无非是天量债务超乎想象，一旦破产影响深远。在房价快速上涨阶段，银行们从中收益颇丰，也忽视了风险的存在。到了现阶段，如果不能降低房地产贷款水平，金融风险离我们并不遥远。

央行提出维护房地产健康发展，各地土地招拍挂时也对开发商资金和资质有了更严格的要求，这是非常正确的。用自己的钱拿地，用一定比例的贷款开发，而不再是全部使用银行贷款和消费者的购房款，空手套白狼的游戏不能再玩了。金融业应支持正常的刚性购房需求，而非炒房。已经严重产能过剩的房地产行业，不需要再大步迈进，要放慢脚步，解决债务问题，稳定经营而非破产跑路，稳房价稳地价对稳定经济做贡献，适应新时代的要求。

至于维护消费者权益，非炒房的正常购房信贷需求要满足，但是避免消费者遭遇烂尾楼更重要。世界上最惨的事莫过于花费半生积蓄买了房，结果房子烂尾，一边需要租房住掏着租金，一边还要还着银行的贷款，自己的房子何时交付遥遥无期。

满足购房信贷要求很简单，银行们驾轻就熟，将资金借给收入水平够高工作相对稳定信誉良好的刚需就是了，但是避免消费者买到烂尾楼就不是简单的问题了。房企确实要保障住房的及时竣工和交付，但是当债务水平过高，资金链断裂时，开发商烂尾跑路并不稀奇。毕竟，随便注册一家项目公司，烂尾破产也伤不到母公司和实控人，老赖名单都上不了，也不影响管理层此前拿的超高工资和分红，更不会影响从股市中减持套现的钱，还不影响自己的钱借给公司拿超高利息。

资本逐利，楼盘是否烂尾不能指望资本的良知，事后上课总不如事先预防。财智成功认为，要真正保障按揭贷款购房者的合法权益，在现阶段全面禁售期房是最好的解决办法，不封顶就不能销售，不解决债务纠纷也不能销售。

让开发商和实控人承担风险，银行也不能将风险转嫁给消费者。在信息不对称，体量不对称的情况下，只有禁售期房，才能避免因楼盘烂尾让数以万计的消费者陷入困境。

最后，不管期房禁不禁售，消费者也要擦亮眼睛，未来三五年不买期房更安全放心。房子已经失去投资价值，世界上也不存在绝对的刚需，如果没有房子就不能结婚，那么换一个愿意跟自己一起攒首付一起还房贷的对象更要紧。