青岛楼市放松表明，“炒房”将变成“死胡同”

最近，青岛的楼市的放松消息引发全国热议。其中有两条比较关键的信息：一是出售1套以上原有住房，新购1套住房的，把5年限售变成了2年；二是调整限购政策，因为继承拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不再按其拥有一套住房计算。

青岛的政策已经发布有几天了，目前没有被撤销，说明这个投石问路策略还可以。毕竟河南驻马店和广州等城市楼市放松政策曾经一日游。

既然完全放开限购不行，那就先放开仅

占一部分份额的，比如父母去世，多个子女共同继承一套住房，以前就是占了房票，现在就不算了，还可以单独购买。而限售就是必须是置换住房，才把5年限售改成2年。必须把现有住房挂到房产中介，并在房管局登记备案，才能继续购买。如果不满五年，只是想卖掉，肯定不行。其实这就是不让你逃离楼市，出来喘口气，再潜水进去才行。

解读一下青岛楼市政策，放开限购是增加需求，放开限售是增加需求和供给，那么你觉得是供给增加多，还是需求增加的多？需求是那些要换房的人和之前被继承和拆迁限制不能买房的人。而供给也是那些等着换房的人，置换不是买新就是买旧。现在新房的贷款政策更宽松，总价和税费也比二手房有优势，所以置换还是买新房的比较多。这样一卖，一买，市场就流动了。置换都是改善型的，肯定要添一笔钱才行。这个差价就是新注入楼市的资金，开发商的资金压力就减小。而限售放松，二手房的供给会大幅增加，所以二手房会更加难卖。

其实这个政策就是在赚取一个概率的问题，因为二手房难卖。但总会有成交，成交的就对当地经济起到添砖加瓦的作用，土地资金回笼更加有利。不成交，对地方上也没有损失。

只要稳住二手房流动性，炒房就会被限制。新房由于限价政策，价格也会平稳。用股市的话来说，这其实就是在调仓——把总价低的二手房，调换成总价高的新房。二手房供给会大幅增加，着急卖的价格下降是必然。所以，青岛二手房价格可能会小幅下滑。新房价格可能比较坚挺甚至小幅上涨。其实换房来说，一般不会太着急，除非是想换学区房的，只能低价尽快卖掉。

青岛的房价，在2018年峰会之前，大家都认为峰会之后价格会大涨，所以，当时买房可以用“疯”了一样来形容，不管茶水费多少，只要能抢到一套就可以，结果把脸都打肿了。

我认识一位朋友，本来工厂上班，工薪阶层，看到别人都在疯抢房子，就跟着“羊群效应”，两个人借钱集资，全款抢了一套，还交了15万茶水费。当时还请假参加网上摇号，高兴得不得了。这两年，看着天天回落的房价，简直就是度日如年，仿佛苍老了几岁。然而，最近看到青岛楼市有放松的迹象，又开始高兴了，感觉房价又要上涨了。好像又回到了当时抢房时的感觉。

我觉得，他可能误读了政策，如果不买新房还是跑不了的，依然需要等5年。除非卖大的买小的，尽快回收资金，能回多少是多少。毕竟，现在还有变现离场的机会。所以总价高，面积大的二手房，反而可能出现大降价。

当局者迷旁观者清，对于炒房的来说，尤其是小散，只要看到楼市政策有变动，就一窝蜂的认为房价要涨了。“羊群效应”表现得淋漓尽致，这种不是炒房，是被房子炒了！也难怪买在高点上——悲哀！

​这次，只是对新房销售利好，对开发商是利好，对回笼土地出让金利好！对于二手房可能是个坏消息。

青岛是个港口城市，以出口为主。疫情全球这么严重，出口影响是最大的。各行业都缺钱，连海尔、海信都大量裁员。每套房子都要有人接盘，收入没了，房地产谁来支撑？只靠少数的富人吗？富人接盘卖给谁呢？他们都是很聪明的。

炒房客能不能赚钱除了自己，没人关注。地方上在乎的是新房能不能卖掉？开发商能不能赚钱？

未来几年，新房可能会小幅上涨（5%以内），起到一个标杆作用。因为只有大家看到新房在涨价，才舍得拿出积蓄，扔进楼市。楼市逐渐变成“死胡同”。当你想用钱变现的时候，才能深刻理解到——理想很丰满、现实很骨感。