总价100W出头，东部新区空港新城唯一在售商品房是否值得买？

去年4月28日，成都东部新区正式官宣落定，成都在龙泉山的东边画了一个圈，面积约729平方公里。

按规划，成都东部新区的空间格局包含“两城一园”，即空港新城、简州新城和天府奥体公园。其中，位于天府国际机场和三岔湖附近的空港新城和天府奥体公园，不仅是成都“东进”的核心建设区，也是成都东部新区的核心区。

新城的核心区，往往是资源投入更多、呈现速度更快、风险也相对更小的区域，所以也是很多具有前瞻眼光的人最想提前介入的位置。

然而，自去年东部新区正式挂牌以来，整个新区只有位于简州新城的中交观锦一个商品房项目取证销售，在更核心的空港新城却一直没有新盘面市。

空港新城地铁三岔站航拍

图据@天府发展

其实，空港新城也并不是完全无房可售，在东部新区成立之前，空港新城还属于高新区托管的时候，就有一个名为“金湖龙庭”的商品房取过证，并且现在都还在顺销。

因为有读者向我们问起这个楼盘，而我们对区域和项目都很陌生，本着对读者负责的态度，春节前我专门去现场打探了一番。

本来想做成传统的踩盘报告形式，但去现场看盘后发现和我预想的样子差异比较大，就在此做一个简单的分享吧。

一、项目地段位于老的三岔镇深处，周边环境和想象中高大上的“空港新城”差别有点大。

去年我们在《如何解读成都东部新区？》和《要不要去“东部新区”买套房？》两篇文章中，都表达了对东部新区未来的认可和信心。

而我这次去东部新区，也确实看到了空港新城正在发生翻天覆地的变化。

东部新区的道路打造标准很高

富有设计感的公交站台

空港新城公园建设先行

位于空港新城的东部新区市民中心

环湖路一侧的蓝绸带社区已经雏形初现

实际上我在现场看到的景象比这些照片还要壮观许多，然后心里有一种感触，就是觉得成都在有了开发南部新区（高新南区的早期叫法）和天府新区的成熟经验之后，正在以更高的起点和标准打造东部新区。把时间拉长，成都东部新区一定会兑现一座高大上的“未来之城”。

“东部新区，未来之城”

然而，在全新打造的空港新城深处，还藏着一个老场镇——三岔镇，跟前面这些照片上的景象大相径庭。

举个不太恰当的例子，它就像是天府新区原华阳镇最老的街区，或者高新南区原中和镇的老街道一样。

我这次去看的金湖龙庭就位于这个老街区里面，因为三岔镇原来是县级市简阳下面的一个乡镇，所以这里的建筑和街道风貌也就是西部小镇该有的样子。

东部新区原三岔镇老街道实拍

不过三岔老镇街上的人和车都非常多、非常密集，感觉人气很旺，道路两旁的商铺也都比较繁荣，完全没有一些小城镇人口流失的衰败景象。

虽然三岔老镇的街道景象跟外面高大上的空港新城很不一样，但项目所在的位置也算是三岔老镇上最热闹的核心区域。

项目售楼部的位置是曾经的三岔电影院，旁边是三岔街道办事处，附近街道两旁的商铺以生活消费类业态为主，银行、电信营业厅等都集中于此，另外三岔镇的幼儿园、小学和中学也全部都在项目的旁边。

远处红色高楼就是金湖龙庭

楼下的售楼部是曾经的三岔电影院

项目附近三岔街道办事处大门实拍

项目附近街道商户林立

因此，对当地人而言，项目的生活便利度还是比较高，只是并不适合在大城市住惯了的年轻人。

另外，借鉴华阳和中和的经验，像这种人口、建筑密集的老街镇，顺应新城开发的东风会得到一些改造，但短期内几乎也没有大规模拆迁的可能。所以不能对项目周边环境的改善抱有很高的期望。

二、项目客群以周边土著换房为主，楼盘品质和成都市区现在常见的商品房有较大的时代差距。

项目占地约11亩，不大，一共只有两栋房子，均为带底商的高层电梯房，容积率4.0，属于高密项目。

项目沙盘实拍

在项目现场可以看到两栋房子均已封顶，外立面和部分园林景观也已经呈现，预计今年就会交房。

项目准现房实拍

在三岔老镇上，这样有小区园林、有电梯的高层住宅可能还算是不错，但通过以上现场照片也可以看出，如果用近两年成都的大多数商品房的标准去评判，项目只能算是“极致刚需”，品质相当一般。

也正因为如此，该项目的客群也是以当地的地缘性人群为主，目前销售的2号楼已经去化了一大半，只剩少量中低楼层的房源可售。

三、不限家庭购房套数、总价100万出头，限购宽松、购买门槛较低，是其最大的优势。

相较于比较破旧的周边环境和比较平庸的小区品质，项目在限购政策和价格方面还是有着一些优势。

首先，因为项目位于东部新区，在这里购房不限制家庭已有住房套数，只要有成都户籍就可以买。

这一点，对于很多想在成都购房但却因为套数限制而不能买的家庭来说应该具有很大的吸引力。

其次，项目清水挂牌单价约11610~11750元/㎡，户型面积全是约98-100㎡左右的三房。

据置业顾问介绍，目前按揭可优惠10个点，一次性付款优惠12个点，以按揭付款方式计算，总价仅约103~105万/套，这仅相当于成都中心城区很多房子的首付。

而东部新区在贷款政策上也更友好，二套房首付最低五成，即使是家庭二套房，也只需要首付约52-53万左右。

虽然门槛很低，但我还是建议想以投资为目的的成都购房者应该三思。

四、项目适合三岔当地人自住购买，建议想布局东部新区的成都投资者继续观望。

尽管项目价格不贵，还不限套数，又是准现房，但是作为投资目的的购买必须要考虑收益。

首先，从租金收益来说，目前三岔老镇上的电梯套三租金不到2万元/年，也就是说一套100万的房子，前期收租金的年化回报率不到2%，非常低了。

其次，从房子本身的增值前景来看，因为项目周边完全是小镇景象，几乎没有变成外面空港新城那种高大上的样子的可能，所以即使未来空港新城的价格上到3万/平，这种老街镇里刚需品质的小区能到1.5万/平就不错了。

虽然也有增值空间，但是因为东部新区的兑现周期目前还难以预测，时间一长，摊到每年的回报率实际上可能也不高，投资收益跑输大盘是大概率事件。

综上，我认为这个楼盘最好还是留给有自住需求的三岔老街坊们购买，成都人如果想在空港新城布局，可以继续观望。

比如地铁18号线三岔站周边将要打造的三岔TOD项目，就很值得期待。

三岔TOD效果图

图据网络

不过我这次踩盘归来，最想的还是娶个从事民航相关工作的老婆，因为空港新城的民航后勤保障人才公寓项目蓝绸带社区，看上去实在是太香了。

空港新城蓝筹带社区实拍照片

黄曦 吴思竹