最严调控之下，中国房地产竟出现神奇一幕，透露楼市大变局

上半年疫情压顶交易冰封，下半年“三道红线”重塑行规，大家都以为，2020年房企压力山大。

的确，大大小小的房企，都遭遇了激烈的白刃战。

据不完全统计，去年超过 408 家房企没有挺过冬天，宣告破产，比 2019 年多了 31 家。

疫情黑天鹅还没远去，“三道红线”又给了高周转模式致命一击。从8 月开始，房企发债总额相比上半年显著减少，甚至开始变卖资产，降低负债。

根据北京产权交易所公开信息梳理统计，去年11月 2 日至 16 日，房地产行业产权转让项目共有 18 个，相当于去年1-10 月之和。

然而，令人意外的是，调控越是严苛，环境越是恶劣，有的房企反而业绩飘红。

一边降负债、去杠杆，一边逆流而上、屡创新高，房地产市场上演撕裂的一幕。

比如融创，中国Top 4龙头房企，营业收入就高达 2305.9 亿元，同比增长36.2%，增速之高，令人惊叹。

中国楼市的大洗牌，不仅在城市之间，也在房企之间产生愈加明显的马太效应。

一场大变局，才刚刚开始……

去年下半年至今，监管层对于房企的调控政策接踵而至。

先是去年8 月便开始传的房企“三道红线”，要求房企剔除预收款后的资产负债率不超70%，净负债率不超100%，现金短债比小于1倍，并按此将房企分为“红、橙、黄、绿”四档，还选了 12 家房企进行试点。这对许多房企来说是个重大考验。

随后，央行又出新规，给各类银行房地产贷款占比套上了紧箍咒，房企融资难度陡升。

这还不够。近期，集中供地政策出台，规定地方一年最多只能组织 3 次招拍挂活动。

自此，房地产调控长效机制集齐了三大利器——“三道红线”、房地产贷款集中管理制度、集中供地政策。它们都对房企的资金周转提出极高要求。

此前，房企凭借高周转模式开疆扩土，规模不断壮大。根据泽平宏观的数据，2018 年，中国住房市值 321 万亿元，是 1998 年的 近 14 倍，体量相当于2018年全国 GDP的3.5倍。

整个房地产资金，也占据了整个金融体系的 30%以上。可以说，房企高周转模式万一出现问题，不仅对整个金融系统，也会对整个社会体系产生重大影响。难怪银保监会主席郭树清连续 3 次发出警告：

“房地产的核心问题还是泡沫比较大”，“是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”。

由此，对房企的金融监管风暴来得比之前更猛烈一些。

这对房企而言，一边是降负债，一边是融资难，叠加集中拿地的限制，资金周转和综合开发运营能力就显得尤为重要。

老路子再也行不通。转型，比任何时候都来得迫切。

谁能突围？

最近，不断有房企发布2020 年年报。根据经济观察报统计，截至2月3日，A股和H股上市房企有65家发布了业绩预告或业绩快报，其中净利润同比下滑的有44家，占了 67.7%。亏损的企业占了一半以上。

而在 2018 年，这个数字刚好相反。同花顺iFinD的数据显示，2018 年71 家房企里，亏损的仅为 9 家，净利润增长的倒有41 家。

2020 年的艰难，可见一斑。

当然，也有企业不仅摆脱疫情和“三道红线”影响，还逆势增长。例如，去年融创营业收入 2305.9亿元，同比增长 36.2%，归母净利润 356.4 亿元，创历史新高，成了研究房地产行业转型的绝佳样本。

一个极为重要的原因是，融创谋定而动，抢占了先机。

早在2019 年下半年，融创就主动降杠杆，优化资本结构，比三道红线政策出台早了 1 年多。

这并非光打雷不下雨。去年上半年，融创在境内发行了2+2年期债券，利率仅为4.78%，比可比债券二级市场收益利率下降两个百分点。

一着领先，步步主动。

2020 年底，融创净负债率大幅下降至 96%，非受限制现金短债比提升至 1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至 78%。“三道红线”里的两项已经达标，融创也从此前的红档快速降为黄档。

行动还在继续。今年 2 月，融创全部赎回在2022年到期的8亿美元7.875%优先票据。

融创中国行政总裁汪孟德表示，“三道红线”的最后一项指标也会在 2022 年提前完成。

总负债没有增加，这是融创逆势增长的第一个原因。

其次，地产主业优势突出，是融创实现突围的第二个原因。

2020年，融创录得合同销售金额5753亿元，稳居行业第四。其中，55个城市销售排名进入前10，12个城市销售金额排名第1。

这源于融创的核心竞争力——出色的拿地能力。

截止 2020 年底，融创土地储备近 8 成位于一二线城市。

这样的布局并非巧合，而是深度契合了当前中国城市分化的大格局，搭上了一二线城市发展的“超级快车”。

近些年，城市发展也呈现马太效应，一线城市和强二线城市因为深度参与国际分工，抢占了市场先机，产业发展迅猛，资源集中，配套完善，吸引无数人才“东南飞”。而大部分三四线城市甚至一些二线城市，做着培养人才却留不住人才的亏本生意。

2019 年，最具人才吸引力的城市十强分别是：上海、深圳、北京、广州、杭州、南京、成都、济南、苏州和天津。当年，杭州常住人口增量55.4 万人，排在第1。其次是深圳、广州、宁波、佛山和成都。

仅仅把这 6 个城市增量人口相加，就抵得上一个四线城市常住人口总数。

未来，这一趋势还会更加明显。

去年 8 月，国铁集团提出，15 年后50 万以上人口城市都要通上高铁。

这对中小城市而言并非机遇，而是挑战。飞驰的复兴号穿越山川与田野停靠在火车站，下车的，是一小波前来旅游的外地人；上车的，是一大波去大城市追梦的青年人。

如今，公共资源越来越向热点城市集中，形成势差，加速人口流动。这也意味着每一个中国人，注定会逃离衰败的小城。

因此，融创精准把握周期，发挥多元拿地优势，选择深耕一二线城市，是踩准了中国城市发展的节拍，想不起飞都难。

当然，光有主业还远远不够，地产+的重要性越来越明显。融创在这方面下足了功夫。

去年11月19日，物管板块“融创服务”在香港上市，不仅为融创带来近80亿元融资，加速降杠杆，更是其“地产+”战略的重要一跃。

去年疫情催化，加上旧改和内循环推动，物管行业迎来千载难逢的机会，一条万亿级赛道若隐若现。彼时，整个行业尚未出现绝对王者，龙头争霸赛才刚刚开始。

融创服务凭借自身规模和超强的外拓能力，打响争霸的擂鼓。截至2020 年底，融创服务在管建筑面积约 1.35 亿㎡。当时，全国在管面积破亿的企业也不过十多家。

这两年，融创服务的版图也在不断扩张，并不断涉足非住宅物业，加强综合管理能力，探索多样发展可能性：先后完成对成都环球世纪的整合、开元物业的收购，与南昌成立合资公司江西融政，在城市服务整合管理领域展开深度合作……

如今，融创服务的市值已经从刚上市的 424 亿港币，跃升到 710.7 亿港币。

除了融创服务，融创文旅、融创文化等产业集团也相继成立。地产+逐渐丰满羽翼。

你可能还不知道，融创不仅是全国 TOP 4 房企，同时也是全国最大的文旅产业持有者和运营商，目前已经在全国布局了13座文旅城、5个旅游度假区、34个文旅小镇，涵盖逾22个主题乐园、92个商业、150家高端酒店等业态。

成都环球融创未来城

融创IP实景运营·夜夜夜阿狸

去年，融创文旅总客流超1亿人次，总收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

重庆融创文旅城

其中，融创冰雪的表现尤为抢眼，目前布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待333万人次，是目前国内最大的室内冰雪运营商。

成都融创雪世界·桃林瑞雪迎新春活动

成都融创雪世界·滑雪教练教学

融创文化也在去年发展迅猛。围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续进行深度布局和优质内容项目制作。

2020年，融创文化已完成七大动画工作室布局，并在影视领域实现头部内容项目的稳定输出。

融创文化旗下影视产业基地与特效、动画公司BASE，不仅参与过《星球大战》、《变形金刚》系列的后期制作，还制作了首部原创动画电影《许愿神龙》，今年初一上映就收获超1.6亿票房。

2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》，也分别收获超10亿和5.75亿的票房。其中，《刺杀小说家》还是在融创文化旗下的东方影都影视产业园内拍摄的。

2020 年，融创在一片亏损的埋怨中实现逆势增长，靠的是提前谋划降杠杆，发挥地产主业优势，不断扩展地产+的外延和深度，实现了均衡、高质量的发展。这或许是全国所有房企可以参考的成功转型案例。

每一次危机都会催生截然不同的两个企业群体，一个是被危机杀死的企业，一个是在危机中勃兴的企业。

前者没有等到春天的到来，后者却信奉“危机是我们的朋友”。

任何绝境都有机会，严苛的环境更能让优秀者脱颖而出。

换句话说，对高周转模式的围追堵截，并不是房企的末路，也不是完全否定房地产。国家统计局发言人刘爱华在3月15日的国新办发布会上表示：

相信在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”大原则指引下，房地产市场有条件、有基础进一步持续健康发展。

你看，“进一步持续健康发展”，意思够明白了吧？

换种活法，房地产行业风光依旧。正如融创中国董事会主席孙宏斌所说，2020 年，地产行业销售规模依然达到 17 亿元，今年肯定会突破 18 亿元，“在如此巨大的市场空间下，行业内的好公司和头部公司的成长空间依然巨大”。

大好年华才刚刚开始。

未来，地产行业将进入团队执行力、产品质量、服务、产业规划、并购、地产+等综合实力比拼的年代。

对每一个房企来说，拥抱明天，都需要彻底转变的勇气和决心……