从业绩报告和地产大佬高情商讲话来看，灰犀牛风险正在消除！

近期，房地产巨头之一的融创中国发布2020年度业绩报告，除了业绩亮眼之外，董事会主席孙宏斌在接受采访时也发表了一些关于当前房地产政策的观点，引起了网友们的热议，主要有这么几点:

​首先是业绩。融创中国2020全面销售额金额为5752.6亿，收入约2305.9亿，同比增长36.2%；毛利率约21%，同比下降3.5%；股东所占利润为356.4亿，同比增长36.9%；核心净利润为302.6亿，同比增长11.8%。营收可以反应企业所占市场份额情况，增长意味着市场份额扩大，降低意味着减少，当然也得结合这个行业的趋势来看。毛利率反应企业的赚钱能力或者产品的议价能力，21%的毛利率不高也不低，说明当前房企开发并不是一本万利也不至于举步维艰。这个业绩如果放到其它行业去，比如消费和医药，市场一般会给予20-30倍的估值，但融创中国（港股）当前的TTM只有3.57倍。所以还拿着地惨的小伙伴应该感受到了市场的深深的寒意，但是没有办法，估值没有最低只有更低，谁要风口不在这呢，既然要买地产就要做好“守寡”的准备。

然后是大佬的观点。主要有两个，一个是关于调控，一个是关于集中供地。关于调控，孙宏斌首先亮明了观点:支持！并表示不调控的话这个行业没办法干了。给的理由就是当前房地产行业太重要，规模太大。2020年的销售额是17万亿，预计今年会过18万亿。房地产的钱占整个金融体系的30%以上，如果再加上其它行业用房地产做抵押，就达到50%以上。如果不调控，对金融系统的影响太大，而且还涉及到老百姓的幸福感。对于开发商来说，地价比房价涨得快，赚不了钱，老百姓也买不起。三条红线之后就不用担心企业的负债率了，现在央行管着呢，销售增加，负债总额不增加，负债率肯定降下来，整个行业也就安全了。

老书看完之后，有这么几点感触:一是大佬觉悟高，或者说情商高，这话说出来不管哪一级听了都觉得舒服；二是三条红线起作用了，大佬们都在积极整改；三是房地产风险正在消除。银保监会主席郭树清多次在公开场合把房地产比作灰犀牛，并对投资性买房和投机性买房给出了提醒。资本市场上有句名言，叫做十次危机九次地产，房地产泡沫的危害是实实在在的，只不过我们还没有经历过一轮完整的房地产周期，所以感受不到泡沫破裂带来的惨痛后果。日本九十年代泡沫破裂之后，有经济学家就表示，如果知道房地产泡沫破裂的破坏力这么大，那么当时就应该把色情业作为支柱产业来发展。不管是经济危机还是金融危机，其本质还是债务危机，三条红线就是要降低房企负债率来消除风险。另外就是目前各热点严查经营贷和消费贷违规进入楼市和股市，这是从居民端来降低杠杆率消除风险。再加上银行按照参考成交价发放贷款，房地产行业中的参与者除了供地者之外都在降低杠杆。

然后就是集中供地。孙宏斌表示初衷是要管政府的，既增加了土地供应量，又保证了土地的透明度，能够让大家有预期知道今年供多少地，对核心城市发展的企业是有好处的，而且不会降低企业的拿地热情。不过老书觉得这个政策在一定程度上会降低地价，毕竟一次性拿1块地卖和一次性拿10-20块地卖标的价格肯定不一样。作为卖方，首先考虑的是把所有的地一次性都卖掉，然后再是都卖个好价钱，最后才是在部分没卖掉的情况下，把卖出的卖个好价钱。因为这些地如果这次不卖掉就会累积到下一次，所以下次就需要卖得更多，那可能就更加卖不出好价格，最后只能按底价出售或者打折促销。可能有小伙伴会有疑问:卖不出去今年就不卖了啊，明年再卖！这个担心根本不存在，因为卖地收入是目前很多地方政府的主要财政收入来源，所以除非是财大气粗，家里面有余粮，否则不可能这么干。而且上面的爸爸已经规定每年必须增加土地供应量，也就是说要一年卖得比一年多，这种情况下，几乎不可能出现担心的情况。

所以综合来看，房地产行业各个环节的参与者这下都齐了，而且每个环节都有针对性的措施。增加供给，减少负债，降低杠杆，目的就是挤泡沫降低风险，防范灰犀牛的冲击。当然，任何政策都不会立竿见影，需要有一个的过程，除非是不计后果毁灭式的政策，所以我们需要一点时间去耐心观察和等待效果出现。如果不出意外，未来地产行业会逐渐龙头化，而且头部房企的发展并不会差。老书甚至觉得，如果政策一直延续下去，保不齐我们的房地产还真能软着陆。