重庆首个项目被罚背后，花样年急了

文丨西部菌

6月19日，位于重庆的花样年·霍克尼的好时光项目发布海报，项目刚开盘2小时即已售罄。

作为花样年首进重庆的第一个项目，能有如此的成绩，如媒体报道所言，确实称得上是“首战告捷”。

但颇为尴尬的是，就在花样年重庆开门红的前两天，该项目却被重庆城管局公开处罚：

重庆市花样渝蓉房地产开发有限公司未取得建设工程规划许可证，在重庆市沙坪坝区西永组团擅自进行西永组团Ah标准分区Ah11-02/04、Ah16-01-1/04、Ah16-01-2/04地块工程（S2-1#楼）项目，属于违法建设。

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虽然开出的罚单不高，但这一插曲说明，虽然销售层面业绩可观，但花样年的重庆之旅并不是一帆风顺。

不仅如此，据新京报报道，近期花样年采取了一系列的债务管理措施，包括持续回购债券，计划处置北京、合肥、青岛及成都项目。激进扩张下的债务压力，呼之欲出。

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花样年集团起步于1998年，2009年花样年控股在香港上市，2014年花样年集团旗下的彩生活也在港股成功上市，算是登陆资本市场很早的房企了。

2020年年报显示，花样年的合同销售金额为492.1亿元，同比增长35.9%，位列克而瑞销售榜的第72位。

来源：花样年年报

不过对这一规模不大的粤系房企，成都人应该是早有耳闻。

早在2001年，花样年就进入成都，已经开发的项目超过20个，包括近来在成都市场上火热的花漾锦江、江山等，成都销量突破百亿规模。

而2020年的年报显示，成都的土储总面积达到3497236平方米，是粤港澳大湾区土储规模的3倍左右。

不过，虽然按照花样年的区域划分，包含成都、资阳、昆明、桂林等城市的成渝都市圈，是花样年的业务重镇，在2020年贡献了155.06亿元，占集团销售总金额的约31.5%，但其中成都还是大头，其他城市的销售地位相对比较边缘。

成渝双圈战略出炉后，为了抓住战略红利，平衡成渝都市圈投拓力度，深耕成都已久的花样年将目标瞄准了重庆。

值得一提的是，之前曾传言花样年要接盘知名的烂尾商业综合体重庆佳程广场，曲线进入重庆，但这一传言被辟谣。去年8月花样年6.2亿元公开拿地，才正式进入重庆。

该项目——花样年·霍克尼的好时光，是花样年“趣”系列产品，地处炙手可热的西永板块，迅速销售告罄并不意外。

今年4月的集中土拍中，花样年再次斥资10.3亿元西永拿地。而这次公开点名处罚，原因是未取得许可证擅自建设，这些信息多少说明花样年打入重庆市场的急切。

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花样年确实有足够的理由着急。

2012年前后，花样年突然调转航向，转型走轻资产路线，发展金融、社区服务等，并立志要将旗下的彩生活物业发展成“中国最大的社区服务运营商”。

来源：花样年年报

但在各大房企加速规模化扩张的关口，花样年破釜沉舟的转型之路，却让它错失了快速做大做强的黄金时期，销售增长缓慢，规模扩张止步不前。

比如2016年，花样年实现合同销售额为122.1亿元，同比增长8.3%，远远落后于行业平均35%的水平。直到2017年才勉强破200亿元，但早已被同行远远地甩在了后面。

近几年来，尽管地产行业逐步进入下行周期，但意识到转型失败的花样年，开始加速扩张，加大面向全国市场的投拓力度，想要将失去的时间追回来。

而这种再次和潮流相反的扩张，花样年称之为“二次创业”。

2018年，花样年定下了2020年千亿销售目标。然而2018年和2019年，其销售额都不到400亿元，分别为301.7亿元和362.1亿元，千亿目标宣告落空。

因此，在黑天鹅肆虐的2020年，花样年的激进步伐体现得尤为明显。

年报显示，花样年去年在南京、杭州、绍兴、成都、北京、佛山等一二线城市，获取了20幅优质土地。新增项目总建筑面积达334万平方米，预期可售货值达483亿元。

来源：花样年年报

按照花样年的说法，“这是公司历史上新增货值最多的一年”。仅新增项目的可售货值，就达到了去年全年的销售额。

开拓重庆市场，甚至为了实现高周转在未拿证的前提下先建设，正是花样年急迫寻找新增长点的缩影。

只是按照2021年年度销售600亿元的目标，“二次创业”的花样年，其千亿之路，似乎还是有些遥远。

并且，加速冲击规模的花样年，盈利能力的提升也并不显著。

2020年销售增长为35.9%，营收增长14%至217.6亿元，净利润增长16.6%至17.51亿元，营收和净利润增长远落后于销售增长。换句话说，赚钱能力赶不上卖房的速度。

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花样年不仅规模增长依旧乏力，近几年的激进扩张，还酿成了一些业绩隐患。

最典型的是债务问题。

截至2020年末，花样年现金短债比为1.37，净负债率为75%，剔除预收帐款的资产负债率为72.4%，高于70%的红线，三道红线踩中一条。

为了减少债务压力，仅仅5月份以来，花样年已经多次回购公司债券，同时还通过发行美元债来为财务减压。

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比如就在6月17日，花样年发行于2024年到期的2亿美元14.5%优先票据。高达14.5%的美元债利率，引发了市场广泛关注。

而对于如此不惜高利率融资的举动，花样年解释称：

主要是想向资本市场和投资人展示公司的再融资能力。

在房地产金融政策收紧的当下，花样年激进扩张伴随的债务压力显露无疑。

通过发债、频繁回购票据来优化债务数据，只是花样年资金压力的一个切面。

据新京报的报道，为了优化资产结构，降负债、去杠杆，花样年位于北京丰台区的旧厂更新项目，正与央企商谈合作；在青岛、合肥和成都的一些项目，也在洽谈出售。

拓土方面，2020年拿地猛如虎的花样年，日前公开表示，今年共获得5幅土地，总地价约83亿元，接下来将减少公开市场拿地，全年的拿地目标是100亿元。

也就是说，下半年花样年只有10亿元出头的拿地余额。一边着手卖项目，一边削弱拿地节奏，野心勃勃要“二次创业”的花样年，似乎有踩刹车的迹象。

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对于花样年来说，的确没有太多的选择余地。事实上，逆周期激进扩张的后遗症，不仅仅是债务压力这样简单。

花样年的2020年年报中提到，“拿地-开盘”周期缩减至7.4个月，较2019年又有较大幅度的提速。

然而，周转速度不断提升，产品品控的隐患也在不断放大。

比如在深耕多年的成都，花样年面临的各种维权投诉，可谓不胜枚举。2018年，它还被成都公开点名约谈。

那么，试图逆风翻盘的花样年，今后会在重庆顺风顺水吗？