土地出让收入划归税务征收对房价的影响

6月4日，财政部网站公布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下简称《通知》）。通知由财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布，通知明确将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转由税务部门征收。最受关注的是国有土地使用权出让收入征收部门的转变，因为该项收入涉及金额巨大。

土地出让金是指各级政府土地管理部门按照有关规定出让土地使用权并收取被出让土地的全部价款；或在土地使用期满，土地使用者想要继续续期并依法向土地管理部门缴纳续期的土地出让价款，或原先通过行政划拨方式获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。《土地管理法》第五十五条：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。而在地方的70%中又规定有各种专项提留，比如：按照中央关于在国有土地出让收益中提留专项资金的规定，从国有土地出让收益中计提10%的农田水利建设资金、10%的教育资金和10%的廉租住房保障资金等等。

正因为土地出让金收入大部分归于地方政府支配，变相刺激了一些地方政府的卖地积极性。而由于中国分税制的税收体制，使得地方税源较少，土地出让金收入成为第二财政收入或者财政收入不足的重要补充。被市场称为土地财政。地价越高，卖得越多，地方收入就越多。这种正向激励是推高城市房价的原因之一。

社会呼吁继续改革土地出让金收入征收缴纳与分配制度的声音不绝于耳。这次就是进一步改革的一个小小步骤。但是，土地问题仅从征收土地出让金方面改革不是治本之策。治本之策在于继续推进土地所有权与使用权分离改革，在于适度放开土地市场，在于土地这个最重要要素直接入市，减少中间环节。这才是治本之策。

当然，土地改革历史上都是最重要的事情，急不得，慌不得，必须稳妥。

土地出让金征收方式改革，短期影响小，长期影响大。总体改革的目的是有利于中央财政统一统计计算全国土地使用权出让收入的核算，有利于统筹掌握国民收入的总盘子、总帐本。毕竟土地使用权出让收入已经高达8.5万亿人民币以上了。更重要的是有利于遏制地方的土地财政冲动。地方土地财政冲动带来了诸多问题，包括盲目投资扩张，疯狂出卖土地，个别地方侵蚀耕地，土地财政也是高房价的“真凶”之一。

这次土地使用权出让收入改革是稳妥的，先试点再推开。初步仅仅是从收入征收端先改革。通知显示，除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。也就是说原有土地使用权出让收入分配格局暂时不动。地方仍然主导土地使用权出让收入的分配。短期不会有多大影响。

从长期看，在改革征收方式后，中央统筹全国土地使用权出让收入的分配是大势所趋。到那时对地方财力，地方投资，房地产市场和房价等都会带来较大影响。

2021.06.05