首套房，买“高层电梯房”还是“多层步梯房”？选错降价也难卖掉

如今，大部分人买房，参考的标准无非有以下几个。

人车分流、梯户比1:3以内（如两梯4户、两梯3户）、房龄10年以内、品牌物业、不临铁路高架等。

不过，以上这些标准，都是建立在买“高层住宅”的基础上，很少有人还会看得上多层房。

有两个原因。

1，多层房的房龄太久，无电梯，物业差劲，老院子停车难，外立面破败，没有品质感。

2，高层住宅日趋流行，物业管理更专业，小区里有景观和绿化，采光和日照都能保证。

事实果真如此么？

都2021年了，咱们也别这么武断。

高层住宅的先天劣势，是无法避免的，比如狭窄、拥挤、高容积率。

原因不难理解，住宅用地供应少，开发商需要做高容积率，把房子盖高、盖密、盖成“鸽子笼”才有钱赚，这或许是高层住宅越建越多的关键因素。

房龄新的在售小区或二手房，绝大部分都是动辄几十层的高层住宅，市面上没那么多选择，所以才有了文章开头的那些选房标准。

随着时间推移，不少梯户比高、户型奇葩、物业管理较差的小区，不可避免会沦为“鸽子笼”。

如果拆掉重建，现在很多高层住宅都盖到了33层，即便按最保守的两梯四户，一栋楼也有100多户居民，一些容积率较高的小区，动辄就是千亩甚至万亩大盘的，整个小区可能有上万户居民。

在狭小的土地上，分布这么多户家庭，每一户家庭的诉求都不一样，按市价固定比例补偿，大多业主都不会同意，假如开发商一手给高额安家费，另一边还要补出更高面积的商品房，一小块地原地拆除重建，几乎不可能有任何利润，大概率会赔本。

业内很多人挂在嘴边的“老破高”房子，就是这么来的。

既然高层与多层各有优劣，那么，对于首套购房者来说，该买“高层电梯房”还是“多层步梯房”？选错降价也难卖掉。

一句话：收入不同、所处城市不同，关键看需求的侧重点。

中西部三四线以下城市，预算有限的情况下，可以选“多层步梯房”。

这里有个前提：中西部的三四线城市，其实是不缺地的。

从新城区的数量就能看出来，据不完全统计，早在2016年，中国县及县以上的新城新区数量已经超过3500多个，如果加上2017年-2019年的数据，这个数字应该会将近4000个。

在去年上半年，社科院发布了房地产蓝皮书，报告显示的结果很惊人，目前超过17个城市写字楼空置率达20%以上，要知道，这些地方都是典型的人们城市，如果连长沙、武汉、青岛等地商用房的空置率都达到20%以上，那三四线楼市只会更高。

住宅用地的天量供应，会导致小城市的高层住宅“供过于求”，随着人口持续流出，购买力的弱化，“接盘者”也会越来越少。

因此，在小城市买房，尽量选房龄新、近市区、低容积率、低密度的多层房。

当然，很多朋友会说，没电梯的房子上下楼不便，以后连卖都卖不掉。

这一点不用担心，老房子加装电梯，4楼以上新建住宅加电梯，可以解决这个问题。

北京、江苏、浙江多个省市已经发布了新版的住宅设计标准，其中都提到了“四层及四层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过10米时，必须设置电梯。”

如果是2000年以前的老房子，2021年开始，加装电梯的覆盖范围会进一步扩大，去年已经改造了700多万户，未来随着旧房改造的体量增长，装电梯的老小区也会越来越多，对多层房主来说，本身就地处市区核心地带，有了电梯，更有利于房产的保值增值。

一二线城市的核心区，选“高层电梯房”。

不少朋友可能不同意这个观点，毕竟，在一二线城市，“老破小”或“老破大”还是颇具流动性的，很多人愿意为之买单。

但是，一二线城市的老房子之所以有人愿意，无非就是“学区”二字。

如果把统计范围扩大，不单单只看京沪等教育资源优渥的城市，不单单只看名校划片的学区房，把数十个一二线城市、绝大部分老房子都算在内，这一类房产的升值属性极低，甚至在过去几年这一波房价上涨潮中，老房子“不涨反跌”。

原因在于，大城市在轨道交通、高架桥、多中心协同发展的扩张思路下，人口会呈现“由内而外”的溢出效应，长此以往，近郊也可以享受和主城一样的配套。

更重要的是，大城市普遍单价较高，少则一两万，多则数万，如何在有限的购买力区间，买到容纳一家几口的房子，是首要目的，像100平以内的小三房，就是首套刚需家庭最青睐的房产，这一类住宅只存在于高层小区。

归根结底，一看预算，二看需求。

如果你在小城市“岁月静好”，选优质多层房，会获得更舒适的居住体验。

如果你在大城市奋斗打拼，第一套房选高层住宅，才能满足通勤、预算、多样化的功能性需求。