禹洲集团：另类千亿闽系房企，净利润跌至不足2亿

一、全年营收蹊跷减少，毛利率跌至不足5%

数据来源于：Wind，业如数链整理

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禹洲集团已公告的年报数据显示：

营业总收入仅104.1亿元，同比降55.2%；

毛利-7.21亿元，同比下降116.58%

税前利润1.47亿元，同比下降97.77%；

毛利率4.61%，净利率2.17%；

更为蹊跷的是，2020年半年度，禹洲集团就公告已取得营业总收入141.61亿元，税前利润27.39亿元，但是到了2020年末，营业总收入降低到了104.1亿元，税前利润更是不足2亿，跌至1.47亿元。

禹洲集团这份蹊跷的年报，可能与财政部财会[2017]22号有关，根据文件显示，上市企业可以在2020年1月开始执行新的收入准则，对于符合条件的房地产销售项目可以按“合同”的履约进度来确认收入。

业如数链推测，为了完成营收指标，禹洲集团在上半年时将2020年度不能交房的部分高毛利项目，按照履约进度确认了收入，同时这部分项目的成本并无法完整统计，单方成本为预估数据，可以方便调整毛利，审计师在2020年年报将这部分冲回，导致公司收入增幅异常。

二、往来的端倪

仅以公司2020年之前的年报分析，根据业如数链风险评级系统，禹洲集团集团在2018-2019年评级均为R5,评级虽然处于关注类，但有多项风险预警指标，业如数链风险评级系统对以下几类指标进行了预警。

一、预收账款占比低，难以支撑公司以后年度利润

数据来源于：Wind，业如数链整理

自2016年以来，禹洲集团合约销售金额年年增长，自2016年的232.06亿元增长至2019年的751.15亿元，但是同期，预收账款（含合同负债）余额却从未突破140亿元的余额，2019年预收账款（含合同负债）余额更是下滑至86.58亿元，预收账款（含合同负债）占总负债的占比也是一路从24.23%跌至7.36%，高额的合约销售却没有给公司带来预收账款的增长，对应的现金流情况也可能大打折扣。

预收账款是公司预收的客户购房款等，这部分资金在交房的时候会转成公司的收入，预收账款较少，难以支撑起禹洲集团以后年度营收增长，并且预收账款的增长和公司销售规模增长的不匹配，可能反应禹洲集团更多采用首付分期的方式销售或者销售规模统计不准的情况。

二、预收不够，融资来凑

房地产行业是一个资金密集型行业，如果销售不能及时回款，房企资产体量的大规模增长很大程度上依赖于杠杆，禹洲集团近年快速增长的资产就有可能来源于外部借款。

数据来源于：Wind，业如数链整理

2016年-2019年度禹洲集团筹资活动现金流量分别为 63.15 亿元、73.14 亿元、98.79 亿元和 253 亿元，同期现金净流量46.25亿元、-0.02亿元、115.66亿元、12.93亿元。禹洲集团超速扩张基本靠外部融资获得的现金流量。

这也与禹洲集团不匹配销售进度的预收账款相互印证，禹洲集团似乎只有通过筹资活动来撬动资产的增长。

三、联合营企业占比持续攀升，财务透明度受质疑

数据来源于：Wind，业如数链整理

禹洲集团近年来其他应收款及其他应付款增长明显。

2016-2019年，其他应收款分别为50.79亿元、180.84亿元、158.45亿元和351.42亿元，2019年相较2018年增长超过1倍，在流动资产中的占比接近30%达到29.33%，其中应收联合营企业款项更是从2018年的56.53亿元增长至2019年的244.31亿元，增长超过4倍。

同期，禹洲集团其他应付款分别为76.57亿元、124.68亿元、229.60亿元、360.96亿元，占流动负债的比例更是在2019年达到48.22%。

数据来源于：Wind，业如供应链整理

除往来款以外，禹洲集团少数股东权益占比也较高，在2019年更是从9.07%提升至20.27%。

一般来说，少数股东权益、其他往来款增速过快，说明房地产企业可能存在较多的非并表公司，容易形成“明股实债”，同时大量的表外公司，可能限制了公司的财务透明度。

四、深陷“地王”项目，部分地块销售均价低于楼面

业如数链统计了2019年之前2.5个年度（按照销售去化2-3年计算），禹洲集团部分“地王”项目的楼面价及销售均价。

数据来源于：网络新网，克而瑞，业如数链整理

可以看出，除了福州和厦门环东海域新城2个项目以外，禹洲集团“地王”项目在考虑建安成本（以3000计算）的毛利均低于20%，其中上海地块毛利不到5%，厦门集美区J2016P1地块和漳州市2017P07地块的毛利甚至出现负数。“地王”项目利润空间堪忧，而这些项目最迟都将在2020年开始结转收入。

高价拿地的同时，禹洲集团的土地储备更是堪忧。截至2020年底，禹洲集团未售出的权益土地储备仅满足2.5年的开发（第三方惠誉口径），高价地并没有给禹洲集团带来足够缓冲的土储能力。

（来源：业如数链）

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