我国城镇化率严重低估，新房容量已经见顶

近年来，关于中国房地产业进入后开发时代的观点时有所见，然而，对此深入的研究、系统的阐述似乎还没有。围绕这一主题，2020年我们研究院专门进行了几次讨论，并在此基础上完成了本课题报告。课题报告从阐述后开发时代的概念和意义入手，在对典型国家案例剖析之后，对中国情况进行了比较系统的分析，从而认为中国房地产业正在进入后开发时代。在此基础上，本课题又研究论述了后开发时代的特征、趋势以及应对。希望本课题的研究成果有助于正确认识2020年抗疫背景之下的中国房地产发展，并加深对开发时代中国房地产的科学认识。

课题涉及数据较多，这里简要的分几次分享给大家。

从国际经验与一般常识来看，判断房地产业步入后开发时代的核心指标是住宅新建量见顶。

经过我们的研究，住宅建设规模的见顶，与五大因素有关：经济大周期、城市化率、人口、住房饱和度、住房政策。

本期分析一下城镇化率与新房规模见顶的关系。

我国经济发展、城镇化推进和房地产开发，与很多东亚国家具有较高的相似性，而与欧美国家存在较大的差异。由于日本和韩国的经济发展、城镇化推进和房地产开发阶段领先于中国大陆地区，在此我们主要借鉴日本和韩国经验。

日本：城市化处于中后期（1996年78%），新房规模见顶

1950年以来，日本经历了城市化快速发展（1950-1975）和城市化平稳阶段（1976年以后）。需要说明的是，日本2000年后城市人口突然大幅增加是由于行政区域合并所致，与以往工业化推动下的城市化存在根本的不同。可以看出，日本城市化进程与经济增速的换挡过程也是基本同步的。

将日本城市化率和住房新开工面积数据相比较，可见1950-1975年城市化快速发展的时期正好对应住房新开工面积快速增长的时期。1976-2000年，在城市化率达到75%后，日本城市化进入稳定阶段，这期间住房新开工面积也进入一个相对稳定的阶段。

2000年后，日本城市化率的显著提高主要与推行行政区域合并政策有关，城市扩张的主要原因是减少区域行政机构，节省行政开支，与工业化推动的城市地域范围扩张和城市人口增长有显著的不同。城市化稳定阶段的后期，2000年后日本的住房新开工面积呈现震荡下降的趋势。

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韩国：城市化处于后期（2015年81.6%），新房规模见顶

1990年之前，韩国处于快速城市化进程，城市化率从1965年的32%快速上升，1988年超过70%后开始放缓，2002年达到80%并基本保持稳定。可以看出，韩国城市化过程与经济增速的换挡过程是密切相关的。

新房竣工规模的第一个顶峰出现在城市化率进入70%水平时，并在进入80%水平前在高位维持了一段时间。城市化率进入80%的水平后，新房规模已经处于下降趋势中，而2015年出现的第二个顶峰主要来自于是政策刺激下产生的一轮房地产牛市。

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中国：城镇化率超过63%？可能已超70%！

中国科学院发布的《2012中国新型城市化报告》提出，新中国的城市化发展历程迄今包括等六个阶段：

1949-1957年城市化起步发展；1958-1965年城市化曲折发展；1966-1978年城市化停滞发展；1979-1984年城市化恢复发展；1985-1991年城市化稳步发展；1992年至今城市化快速发展。

1978年中国的城镇化率为17.9%，2019年为60.6%，改革开放以来增长了42.7个百分点。从发达国家经验来看，中国目前仍处于城镇化中期的快速发展阶段。

根据联合国的预测，我国的城市化中期发展阶段将在2030年结束，届时的城镇化率约为70%；从2031年开始进入后期发展阶段，在2050年达到80%。

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最新数据，第七次人口普查数据表明：全国人口中，居住在城镇的人口为9.02亿，占63.9%（2020年我国户籍人口城镇化率为45.4%）；居住在乡村的人口为5.1亿人，占36.1%。

与2010年第六次全国人口普查相比，城镇人口比重上升14.2个百分点。

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户籍人口，是个落后名词，浓浓的城乡二元制社会的味道，建议以后别提了。

常住人口的普查数据，要比之前几年的城镇化率推进节奏，明显加快。

但63.9%的城镇化率，仍明显低估，老杨感觉早就超过70%了！

一般来说，人口普查，调查时你在城镇地区住，则就算城镇人口，但这就忽视了一个重要事实：很多人住在农村，却在镇上、县城里、市区里工作；如今农村有车的人很多了，住乡下，开车10－20分就可到城镇地区工作；另外，这类人可能已在城镇买房，只是暂时还没去住。

这一群体相当之大，事实上已是城镇生活形态，但却被普查成为农村人口！

根据之前两个指标：经济大周期、劳动人口规模，其与住宅新建量见顶的关系，我国与日韩非常相似。可点看回顾下面两篇内容：

1、经济大周期变迁中，我国新房市场规模何时见顶？2、国际规律：我国劳动人口2013年见顶，新房规模必然出现拐点！而城镇化率与住宅新建量见顶的关系，我国明显不同于日韩：日韩住宅新建量见顶时，城镇化率早就超过70%，而我国全社会住宅竣工面积早在2011年就已见顶；我国商品住宅竣工面积（由开发商开发）2014年出现历史高点，其后振荡中小幅下降，但考虑到2019年商品住宅新开工面积创新高，预计未来几年商品住宅竣工面积存在创新高的小概率，目前属于筑顶阶段。

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若由日韩规律倒推，则我国真实的城镇化率，大概率已超70%。之所以2020年只有63.89%，主要原因是我国的统计方式与日韩，以及欧美有所不同！

课题组组长：张永岳

课题组执行组长：杨红旭

课题组成员：崔裴、崔霁、沈昕、王若辰

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