二手房停贷，楼市变天？危言耸听

最近，在网上流传着各种武汉、郑州、杭州、合肥、广州、重庆等楼市热点城市二手房市场停贷的消息，讨论非常火爆。

尽管还没有权威机构出来澄清或解释，但在民间已经传播得非常广，甚至引发了不少炒房客的恐慌。

所有人都在说，信贷缩紧了！楼市要变天了！

那么楼市真的会从此全面入冬吗？房价真的会有一波下跌吗？

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二手房停贷传言

二手房停贷的消息不同城市、不同银行之间的版本完全不相同。

在武汉，大部分国有大行都对二手房停贷，少量的民营银行还可以排队等候，如果着急的话，只能选择外资银行。建设银行是限量签约，汇丰银行和东亚银行提出不做公积金交，不可商转公。

在南京，交通银行表示不接受二手房的贷款业务，并且表示二手房贷款办理业务已排期到2022年。而当地的兴业、光大、宁波银行也都没有额贷额度。中信、杭州等银行在同一时间也表示额度紧张，无法保证放款的时间。

郑州也传出来一份内部文件，表示只受理15年以内的次新房，也就是说老破小拒贷，同时二手房贷款利率继续上浮。虽然文件的真伪还没被证实，但基本和目前市场情况一致。

杭州当地一些媒体报道，杭州浙商银行、兴业银行等银行的房贷工作人员明确表示，目前杭州二手房贷款原则上暂停审批。

在上述信息中，我们能够找到一个关键点，这次的停贷不是总体性、全局性的，不是统一行动。

并且所谓的二手房停贷，只是一个笼统的说法。实际情况是二手房贷款的时间周期变长了，有些银行的说法是没有额度，如果要贷款只能排队或者等额度下放。

由此，我们不难得到一个结论：情况只发生在部分城市，停贷的说法也不准确，因为各银行政策不同；一些银行选择直接停贷，一些银行选择延长贷款申请周期。且延续时间不确定，到底是停短期，中期，还是长期？

没有官方说明，全都是民间的臆测！

但是大量媒体炒作消息开始唱衰房地产，微博里也有很多大神级的人物说：二手房停贷是一招妙棋，停贷二手房是为了把刚需客户推向新房市场，减少新房投机客。新房市场稳定了，政府财政有了保障；把消费从二手房挤压到新房，也避免房企资金链出问题，烂尾楼也少了，社会矛盾也减少了，还对大多数老百姓也没有影响。

其实，这个说法不全对。从老百姓角度来看，现在中国房地产开发商，都是高杠杆、高负债，在“三道红线”的政策出来后，问题更为凸显。

不少房企传出资金链要断的消息，对普通人而言会更倾向于二手房；不管你是破也好，旧也罢，位置偏一点也凑合，好歹装修一番有个住的地方。如果买新房，拿到手里的实质上是“期货”，不是现货，要等开发商交房后才算真正意义买到房。

或许等个两年、三年，开发商资金出了问题，房子就烂尾。所以二手房交易开始走热，抢走大量买房刚需，新房市场开始遇冷。

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二手房的市场影响有多大？

说是二手房抢了新房市场，所以要通过信贷打压市场，那二手房究竟有多大的影响力？

根据贝壳研究院的统计数据，2020年，中国的二手房市场一片火热并没有受到疫情的一丁点影响，甚至强势上扬。

2020年，中国二手房市场总规模达7.3万亿，比2019年增长了8.1%，创下了2015年以来的最大值。

2015-2016年的时间里，中国房价疯狂翻倍，有人预言——这是中国最后一次楼市的黄金年代。万科等房地产大佬高喊楼市的黄金时代已经过去了，白银时代来了。

当时全国都是一片火爆，做任何投资都不如去炒房，资金不管大小，集团的还是个人的，专业的还是散户的，业余的还是专业的，统统都去炒房。

中国只要有点钱，都跑去炒房。

大多数中国基本没有理财观念，相关知识也比较缺乏，炒股，A股要死不活，股票亏钱；炒虚拟货币一般人也不懂；去买其他乱七八糟的理财产品，随时可能暴雷。

所以从中国大多数朴实老百姓的角度来看，攒点钱买套房，既最省心又最保值，升值空间也大，并且还是实实在在能看得到、摸得着的东西。这就是中国的现实状况。

2015-2016年那一波上车的，差不多过去四年多，那会儿炒房的，现在基本都交房拿到房产证了。

炒房最大的目的就是变现，根据上一次房地产火热的情况，从2020年开始，会是二手房集中变现，炒房客集中出货的时候。

去年是开了个头，今年的市场情况很有可能要比2020年更火爆。所以如果从保护新房市场，稳定楼市，保土地财政的视角出发，二手房交易必须给它摁下来。要不然今年达到8万亿、9万亿，甚至10万亿的规模都有可能，只要没有足够强力的调控手段，集中释放的交易会让行情一飞冲天。

过去半年，中国市场楼市最大的两件事——第一，深圳出台二手房指导价；第二，集中供地。全都是冲着打压二手交易，稳定一手交易的目的来的。

但是，今年一季度，18个重点城市二手房交易并没有被冲淡，反而创下2017年来单季度成交的新高，同比增长14%。

越打压越火热，真是见了鬼了。

同时，第一批集中供地的土拍在5月也已经结束了。今年的情况比去年还要火爆。广州、杭州、北京、重庆、无锡、沈阳、长春等十个城市进行了首轮拍地，合计成交金额将近5000亿元。

尤其是川渝城市群的重庆，平均溢价率都在55%以上。

财政上拿到更多的土地出让金，但是这些拿到地、拿到预售证到下半年都开始要卖了。如果让二手房交易继续火爆下去，放任不管，大量二手房哗啦哗啦一股脑儿都上市了，房企还能玩得下去吗？房子卖不出去，土地财政的游戏也玩不转了。

因此，从信贷供给打压二手市场成了必要选择。

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另一种可能

以上的分析都是基于有意打压房地产二手交易的前提。

如果这次的二手房停贷，只是一个短期的现象，根本不是所谓的高层打压，那原因又是什么？

现在几乎所有的媒体都把注意力放在二手房，而没有考虑到假如人家压根还没打算到收紧贷款呢？

这里我们必须要知道中国经济有个定期现象——每年6月都是市场资金偏紧之时，每年的年中，银行等金融机构会出现程度不同的“钱荒”！

6月份税收上交，季度末业绩冲刺，上半年贷款额度用完等等很多问题会集中在6月。

近十年，中国一共发生过四次比较大的钱荒。

第一次：2013年6月出现“钱荒”，6月24日当日上证综指大跌5.3%，6月25日上证综指进一步下探至1849点。

第二次：2016年4-5月“钱荒”，上证综指在5月6日与9日两日各大跌2.8%，整个5月上证综指最大下跌7.5%。

第三次：2018年5-6月“钱荒”，上证综指到6月底累计下跌14%。

第四次，2019年6月，BS银行（区域性股份制商业银行）发生流动性紧张，并扩散到了非银机构。大量非银金融机构的债券流动性下降、资金压力上升，金融系统的信用扩张出现隐忧等问题。

也正因为银行在年中的流动性紧张，早年不止一次出现过二手房停贷的情况。

划重点！二手房停贷，不是第一次，是发生过多次！

2013年6月，流动性紧张导致房贷下款时间被拉长，一些城市甚至出现停贷的消息。

2019年下半年，合肥等城市多家银行首套房利率已上浮20%，二套房上浮30%，仅合肥一个城市便有12家银行不做二手房贷款，也就是所谓的二手房停贷。

但这些情况，还没看到哪个媒体正儿八经分析过，只顾着叫空楼市，引发恐慌。

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结语

总结一下，本次二手房停贷的所有消息，全都可以归结为坊间传闻！官方没有就相关情况表态，也没有正式的说明。

所以，停贷的情况尽管确实在发生，却有重大的不确定性——到底停多久？

一般可分为三种情况：长期、中期或短期。

如果是长期停贷，想都不要想，上面打压楼市要动真格了。

如果是中期停贷，就是地方上的操作，保新房，压二手。但周期不会太长，基本不会超过一年，到年底或者明年初便会松开，压一压过热的行情罢了。

如果是短期停贷，那现在各大媒体喊出来的都成了废话，压根不是为了打压二手。说白了是银行现在因为各种原因，流动性出了问题，过了六七月，情况自然缓解，该放贷的还得放。这也是中国几乎每年都周期性循环发生的事，完全用不着惊慌。窃以为这种可能性是三者中最大的。

太过把停贷当回事的人，大多只懂房产，不懂经济；太不把停贷当回事的人，有可能吃上房产的亏。

信息纷杂，各位理性判断。