房地产税真的要来了吗？房地产税开始征收房价就真的会跌吗？

如果房地产税真的开始收了，房价会跌吗？

还没有买房的人要不要再等等？

已经有房的人该怎么办呢？

今天和大家聊聊房地产税的影响，以及我对后续房价的判断。

现在网上很多人不喜欢土地财政，说就是因为政府卖地搞土地财政，房价才涨了这么高，让年轻人买不起房，所以希望房地产税赶紧出来，终结土地财政。这里我首先要说土地财政绝对是中国目前为止最成功，最能体现角色智慧的政策之一。它实行至今近三十年，基本上也是中国发展最快的三十年，它是中国城镇化高速发展的最强动力，如果没有土地财政，我们的城镇化不可能做到今天的地步。

三十年前税收制度改革，国家集中力量办大事，把大部分税收收回中央，地方政府一下没钱了，为了维持运转纷纷开始卖地，所以就把卖地钱作为主要财政收入，这就叫土地财政。

目前我国地方政府收入的一半都是靠卖地，像长春、太原、福州等地区的财政，基本完全就是靠卖地的支撑。可是荒地是不值钱的，政府怎么能把地卖出高价呢？为了把地卖出去，所有的政府都有了一个共同的目标，就是必须要把城市建设好。卖地之前先出一个规划，说这个地附近会有学校、医院、道路，会有工厂，会有企业，会有工作，你在这里买房就能够安居乐业。有了这个规划，开发商就敢买下这块地盖房子再卖给普通人。这就形成了一个承诺，政府承诺买房的人这里会繁荣会安定，会有你想要的生活，普通人拿出积蓄贷款买房。你买房之后政府拿着卖地的这些财政收入，开始兑现这些承诺，去搞七通一平，去建更多的学校、医院、火车站，让城市变得更繁华更漂亮，吸引更多的企业和人才，然后他就能卖更多的地。这样就形成了一个非常健康的正反馈，普通人出钱，政府出力，普通人买房之后享受城市的发展红利，政府卖了地又毫无保留的投入到城市的发展和建设中，一个高速发展的循环，就这样全面被点燃。

一座座崭新的城市拔地而起，我们国家城市化比例从90年代的25%一路涨到今天的63%，而且各地政府还互相竞争，互相攀比，比谁的城市更宜居，比谁对企业更有吸引力，这就形成了一股巨大的动力，让所有的地方政府都发自内心的想要建设好自己的城市。就算你再讨厌高房价，你也不能否认，过去三十年中国的城市变得越来越繁华，附属设施变得越来越便利，人的生活也越来越好。早期买房的普通，人人都是城市的天使投资人。由于中国惊人的发展速度，政府兑现了当初的承诺，房价上涨的很厉害，当初买房这批人收获了巨大的回报。这整件事现在回头看起来是一个非常逻辑自洽的循环，而且也获得了非常好的效果。

确实土地财政带来了一些产能过剩，房价过高，但是比起当初一无所有，这种过剩的问题我觉得完全是可以接受了。不过虽然土地财政取得这么大的成就，它还是已经走到了尽头，不是因为它不好用，而是因为它已经超额的完成历史使命，没有办法持续了。因为城市不可能永远扩张，现在我们城镇化比例63%，发达国家也就是70%左右，再有十年我们就完成了。那追上之后，城市继续规划新的区域再卖给谁呢？再去大规模的建学校，建铁路，建医院也不过是锦上添花，所以我认为中国房地产的大建设很快就完成了，它会迎来它的第二个阶段。

没买房的人都盼着房地产税早点开征，有房子的人都担心房地产税会影响房价。房地产税到底会产生什么样的影响？好像房产税一出房价问题就解决了，如果真是这样，那么起码要满足三个预设条件。

2. 国家想要打压房价

3. 然后国家还打压不了

4. 最后不得不通过房地产税把房价压下去

这三个条件每一条都有问题。

首先国家想要打压房价吗？答案是不想。你去翻翻政策公文，从十四五纲要到所有地方政府相关文件，关于房地产的表述都是一致的：要维护房地产市场平稳健康发展。这基本上是未来五到十年的一个不变的主题。什么叫平稳健康，房价大跌是平稳吗？是健康吗？都不是，房价大跌不光不健康，而且叫做系统性金融风险，也叫经济硬着陆。同理房地产市场不可能大涨，因为那也不健康也不平稳，所谓的平稳健康没有官方的具体解释，但是如果你能够听得懂体制内的语言，大概就能理解，就是一小部分地方可以涨，但是这种长必须能够解释的通，对发展有益；同时也有地方会跌，但是这种跌幅不能够影响地方政府的融资信用，不能够影响当地金融体系的稳定。大概最大的跌幅就30%左右，大部分的地方大概率会继续保持在普通人权力一跳，能勉强买得起的地步。未来十年想要靠买房赚钱会非常考验投资者的眼光和判断，建议不要使用高成本的杠杆，而普通人买房还是得需要努努力，不会出现轻松买房的情况。

第二个前提条件是国家压制不了房价，国家不但牢牢掌握房地产市场的房价，而且是唯一能够真正控制房价的主体，任何试图影响房价的人或者机构下场会非常倒霉。最近的例子就是之前被查了那个深房理炒房团。这个不用过多解释，你在中国做投资，对政府的执行力不要有怀疑。九拿房地产来说，现在维护房地产市场，而是以行政手段为主，这是最柔和的计数方式。比如今年控制房价有个新措施叫供地量集中，就是各地一次性集中把土地挂出来卖，这样房地产商资金不好周转，就没办法把价格抬得太高。

广州前几天一次性把全国一半的资金拿出来挂牌，你看到没有都不需要加大土地的供应，仅仅是把卖地的时间稍微改改就能够影响房价。你想如果哪天真想打压房价了，轻轻加大一点土地供应，一夜之间房价就能下来。

再看第三个条件说房地产税是为了把房价打下去，前面两点我已经说的很清楚了，打压房价国家不是不能，只是不想。那房地产税还会征收吗？一定会征收，但目的不是为了降房价，而且房地产税也不会降房价。除了炒房的人，现在真正买房的人其实就三种：一是年轻人买房成家；第二是小房换大房；第三是城镇化的新市民。中国人口即将进入老龄化了，年轻人不会增加了，人均住房面积也已经接近40平米，改善型需求也不大，所以主要还是看城镇化。中国城镇化大概还有10%左右的提升空间，十年左右应该能基本完成，那就是说政府卖地还能卖十年，那十年之后政府还有必要维持高房价吗？答案是要从房地产税上涨，十年后房价到底是会涨还是会跌？

这事情恐怕不是这么简单，关于房地产税的讨论很多都集中在技术层面；比如土地归属或者法律依据，其实这些东西都是细致末节，如果国家决定要开征，这些根本不会是阻碍。先说结论，房地产税是肯定会有，而且最迟十年内就会征收。因为十年之后城镇化基本就完成了。当70%的中国人都搬进了城里，中国城市的规模就到达了巅峰，从那一刻起，新增的城市土地就没有足够多的新增市民去停封，城市人口不再增加，只会从落后的城市流入繁华的城市。大部分人会开始集中到少数的几个城市群里，很多落后的城市就会被淘汰，这个过程就像大企业淘汰小作坊一样是一个进步的过程。当历史大潮浩浩荡荡的出来，没有新增的市民来买新增的土了，不需要外力的任何干预，土地财政自动就会走向尽头。而政府没有卖地的收入了，大规模的城市建设和动力就没有，中国的房地产会全面转变到存量运营 的阶段。

这个阶段，地方政府主要的收入来源就会从卖地变成房地产税，这不是我的分析，这是各国都经历过了必然的一个过程。在美国房地产税占地方财政收入45%左右，英国43%，日本的固定资产税占市町村税也就是地方财政收入的40%左右。如果中国的地方政府也想让房地产税占到这个比例，那么房价绝对不能跌；而且可能还要随着经济的发展温和上涨，所以最晚十年内我们能见到房地产税全面开征。可是会不会是近两年呢？或许近两年会有试点，但不会全面开征，因为房地产税不能在经济有下行压力的时候开征。如果大家都觉得明年经济会很好，房价有坚实的支撑，房地产税的后果就比较可控。但是在经济下行的区间，如果突然给房地产市场一个悲观的预期，会给经济整体带来的负面影响很大。国家收税不是越多越好，而是对社会整体要有利，我们取消农业税就是因为这个税的负面影响多，而经济下行的时候，房地产税的负面影响会大于收益，所以房地产税十年内肯定会收，但不是今年也不是明年，也许会有试点，但是短期全面开张不大可能，大概率是经济重新向上，在上升周期的时候开始。

房地产税短期会给房地产市场带来一些降价和震荡，但是长期不会让房价下跌。全世界就没有哪个国家因为房地产税而长期下跌，反而是因为有了房地产税，政府就不希望房价大跌了，房地产税不会长期压制房价反而会为房价托底，土地财政终结之后，核心城市优质房产还是会长，这种房子任何时候都是奢侈品，你买不起就是买不起，但是除此以外的地区都有可能有更宜居的房价，但是降房价政府有很多的手段，房地产税可能不是其中之一。

房地产税最终针对的也就是那些不生产价值，完全依靠房子生活的人，而且当土地财政终结之后，巨额的拆迁补贴也不会再有了，房地产最终会慢慢回归成一个平稳正常行业，我相信靠努力就可以安居乐业的时代很快就会到来。