这是熊猫贝贝的第531篇原创文章：

专栏内容提要：

2021集中供地新政实施落地第一轮初步完成，房企拿地喧嚣的背后，有哪些真实的情况和结构值得关注？

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，宏观经济学研究爱好者，欢迎关注。

#“两集中”下土拍市场分化明显#

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导读：关于集中供地新政的详细解释和实施情况

2021年，对中国经济有重要决定和影响作用的房地产经济，迎来了史无前例，直击本质逻辑的很多调整和改变，而且这样的冲击，是被动的，是来自于体制，高层意志，国家政策，经济结构升级需求还有金融风控等等高维层面。

不管是热门城市地方调控力度和效率，十四五经济规划对房地产的定位，还是房地产关联金融的收紧和监管加强……不吹不黑，也无需掩饰，中国的房地产经济，事实上正在面临着一个艰难，痛苦的转型改变过程。

其中，关联房地产开发企业生存的土地供给制度“两集中供地”新政，虽然没有直接关联楼市和房价，但是也牵动了整个房地产行业上下游的高度关注，也引发了房地产市场的持续关注。

关于“两集中供地”的内容不用赘述，本人在新政颁布的时候已经进行过全面解读和分析，原创文章链接（可点击蓝字直接跳转阅读）：

土地供给侧一次重大调控：中国房地产的游戏规则或将被彻底改写？

自2021年2月末以来，集中供地新政在22个重点城市相继落地。截至6月14日，除上海和武汉外，其余20个城市已完成了首批集中土拍，累计揽金约8912亿元。

新一轮的土地新政实施的结果，意料之中，情理之外。

这篇文章，就从全国两集中供地新政落地实施以后，在各个热点城市的实际情况和结果说起，对新政给房地产经济带来的影响和对未来热门城市楼市房价的趋势信号，进行有深度，有态度，有专业的分析和讨论。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

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一、首轮集中供地在多个城市相继落地，5个真实的结果：

首先对热门城市集中供地的结果进行汇总：

图片来源：幸福里

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此前，杭州首次集中供地后，滨江集团一番“努力做到1%-2%的净利润水平”的言论，揭开了房地产行业华丽外表下有些难堪的现实。

杭州龙头房企滨江集团的董事长戚金兴在杭州土拍结束后在与投资者的互动中说，在这次杭州集中土拍中，滨江集团共拿了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%—2%的净利润水平。

1%—2%的净利润，这年头房企的日子这么难过？

从生意的逻辑上面来说，基本是亏损线以下，别的不说，就是高度安全稳定，随取随用的货币基金都普遍高于2%，更别说银行定存了。

再来看北京。

5月上旬，北京挂牌出让了30宗地，据旭辉集团旗下晨曦资本研究院发布的报告显示，这30宗土地中，亏损及零利润地块占比39.13%，低利润项目占比52.17%，中利润项目仅有8.70%，中高利润及高利润项目占比为0。

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房价很高的北京，一房难求的杭州，开发商的利润怎么会这么薄？

当然不排除房企卖惨博同情，不过在地价透明，限价政策不改变的当前进行静态核算，这种行业利润稀薄的帐，不假。

这就是集中土拍以后的第一个真相：新政公布以后的市场规则，房地产高利润暴利的好日子，一去不复返。

第二个真相：房企在两集中新政颁布后拿地，地价不跌反涨。

“「土地“两集中”政策，原本是想要平抑高价地，现在看来，反而让土地价格进一步抬升，房价似乎也要跟着水涨船高」”

这是所有本次参与新政颁布以后土地拍卖的房企的共识。

当然，这个价格的高低绝对不是表面上看到的数字表现，比如北京，广州、杭州、无锡，虽然由于“限地价”，平均溢价率较低，但是却有附加条件，那就是在传统的规划开发可销售产品的基础上，竞争配建，竞争自持比例。

这是一种通过对结构调整影响利润的办法。把开发商的利润博弈，从面粉价格，转移到了产品比例上面了。

而重庆土拍就不太行情了，没有限价，在两集中限制供地的大环境下，开发商杀红了眼。首批出让的46宗地中有22宗成交溢价率超过50%，几乎每一宗优质地块都引来规模房企的激烈竞争，溢价率最高达到130%！（谁知道里面有没有恶意哄抬，调动气氛的拍卖托儿呢？）

土地是开发商生存发展的重要根基，两集中挤压下，求生欲望明显超越了盈利欲望。

当然，在这样竞争激烈的环境中要活下来，代价是必须要有的，那就是地价上涨。

第三个真相：小房企举步维艰，大房企也不轻松

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中小房企举步维艰的形容可能都比较乐观了，从首次两集中供地的拿地实际情况来看，基本没有百强排名50名以后的房企成功拿到地，当然，后面还有上海和武汉两个城市，说一个都没有可能有些武断，但是，事实上，规模以下的房企，在这种土地集中供应的环境中，缺乏经济竞争力，又有三道红线的限制，围观看热闹才是必然。

政策套利，人情资本，还有关系价值，其实都见不得光，所有见不得光的套路，在绝对经济实力面前，基本上都是见光死。

即使如此，头部房企，品牌规模以上的房企也不容易。手中没粮，再大的排名和品牌都是假的：房企的恐慌是次第叠加的，第一次拍不到，第二次往往会更激进。

第四个真相：国企拿地凶猛，房地产经济国进民退趋势明显

本次两集中供地，不仅是土地市场和房市销售都往一二线城市集中，房企本身的集中度也在急速上升，并由大鱼吃小鱼的时代进入了大鱼吃大鱼的时代；

再比如国央企背景房企的抢地，现在行业内普遍认为地产已进入国央企时代，其中国央企背景的房企通过N个马甲竞拍同一块地的情形一直被各类媒体津津乐道。

从第一轮集中供地目前的结果来看，碧桂园、万科，乃至中海的光芒都集体黯淡，中海在广州、北京的土拍中均有较强的拿地欲望，可截至目前依然颗粒无收；而地方国企以及区域深耕型的企业，却异常耀眼，例如北京的首开、广州的越秀，在这一轮集中供地中都收获颇丰。

这和2020年颁布并实施的针对房地产开发企业“三道红线”密不可分，在正规银行金融融资渠道和关系上面来看，国企和地方型政府背景企业的优势那是不言而喻的。

第五个真相：对楼市和房价的传导影响并不大。

对于房价趋势和政策环境，在房地产领域中，开发商绝对要比市场更为敏感和具有前置反应。

毕竟利益关联，生死攸关，所以开发商群体在趋势判断和市场风向上面，具有绝对的信息优先优势。

这就造成了一种行业规则：从持有土地到正式开发，包括开发效率，和对项目利润的信心，成反比。信心越足，越不着急开发，反正拖得越久利润越高。

李嘉诚就深谙此道，经常拿地几十年不开发，硬生生从房地产开发商熬成土地贩子，转手土地，一本万利。

但是两集中供地以后，虽然土拍市场火热激烈，事实上对于楼市和房价的影响并不是很直接刺激，反而拿到土地的开发商火急火燎，一分钟也不愿意等待：

以土拍热潮代表城市重庆为例，市场瞬息万变，这次土拍的开发商纷纷急了，很多开发商赶紧让挖掘机早早进入竞得地块开始动土。

以上就是关于两集中供地在热门城市落地实施以后的5个真相。

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二、趋势分析：集中供地政策，对后续中国房地产经济会产生哪些必然影响？

显而易见的是，两集中对于开发商和土地市场的真正威力，正在显现，而最终，这样的影响会进一步传导到下游市场，也就是一线楼市和房价上面。

对土地供应进行政策调整，就是对整个房地产经济体系进行调整。

从当前对房地产开发商的影响可以推导出很多趋势和未来影响：

1、中小房企在接下来的土地供应市场中，会被加速清退。

集中供地，土地市场透明化，对于依赖人情资本，地方关系，还有政策套利为生的中小房企来说，绝对是致命的打击，未来房地产行业头部集中的趋势已经很清晰了。

2、限价调控之下，拿地房企必然进入低利润行业周期，房地产告别暴利红利时代。

3、关联房地产的金融市场用脚投票，没有什么未来的想象力和空间。

4、受限于三道红线和集中供地的双重限制，房地产开发商资本腾挪，现金流玩家的传统模式已经终结，未来房地产开发公司的规模天花板，其实已经出现。

5、国进民退是大趋势，未来有政府背景的国企央企地方企业，会成为值得信赖的房地产经济主体。

6、在未来增长空间越发狭窄的形势下，如何找到第二曲线，或将成为房地产行业共同的新话题。目前来看，并没有什么成功值得借鉴的案例。恒大也好，碧桂园也好，不管什么新赛道的造势和宣传，本质上还是资本驱动的现金流玩法。

7、未来调控精细化，割裂化，实现对市场的分别对待和管理，是一个很重要的趋势。

具体来说就是土地归土地，新房归新房，二手归二手，行业关联带来的行情刺激和影响，会持续减弱，直至消失。

土地集中供应只是开始，如果不能在市场端实现行情管理，那就是失败的政策，所以，接下来，新房限价，二手房指导价，土地市场拼实力，各自安好，互不影响，将成为政策目的和方向。

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三、写在最后：关于集中供地新政执行以后的房价和楼市的几个趋势观点和思考结论分享

文章最后，分享几个基于两集中供地执行以后，对中国楼市和房价的几个判断：

1、对于两集中执行以后的民营企业开发的新楼盘，要用成本的眼光去审视，当前是什么经济和货币环境？通胀！

大宗商品，特别是建筑关联的原材料上涨，不是国内经济能够完全消化对冲的，这必然会给开发商带来成本压力，原本两集中拿到的土地利润测算就很不乐观，早就不是什么暴利行业了，就按5%的净利润目标来看，随便原材料涨一点就腐蚀掉了。

当利润不能覆盖成本的时候，对于这样的产品，还能有什么想象力？

不多展开，违背经济学和商业底层逻辑的经济模式，都是高风险，没有例外。

2、未来开发商面对利润空间的挤压，唯一的希望是什么？是地方政府放开限价。

这种可能甚至都不用说可能了，某个品牌房企，头部规模以上的房企，因为债务问题都能做出威胁政府出面主导债转股的事，在“大而不能倒”的经济风险之下，未来地方政府是否能够应对这样的压力和风险，是一个很值得研究的问题。

那么对于购房者，特别是真正刚性需求的群体而言，从清醒客观的角度来看，是不要抱着什么房价暴跌让你们进场捡便宜这样不切实际的心态的。

虽然房地产经济有很多问题，但是考虑到当前，包括未来很长一段时间里面，房地产对于中国经济的影响力和地位，都很难发生实质性改变的现实，所以，如果是刚需，其实不用去关心和考虑很难出现，或者说基本不会出现的房价明显下跌的机会。

3、两集中供地压力之下，未来房企建设推盘的效率会越来越快。

融资成本高，地价不便宜，利润薄如刀片，房企势必要加快销售和回款。

而要实现资金周转效率，那么各种套路手段就必然会层出不穷。特别是两集中供地指定的22城。

谁都想便宜买房，谁都想着价格满意，问问自己，抢得过吗？现实吗？

4、集中出让土地的初衷是平抑地价，进而防止房价过快上涨，保护刚需。

虽然有一些城市因为各种原因或者觉悟不够，让这一次土拍掀起价格热潮，间接还是给楼市传递了刺激上行的信号。

但是本质层面的东西，永远不会改变。

这个我也有一篇分析文章：（聚焦首都北京首场集中供地土拍：教科书级别示范，政策意识清晰）一年三次供地，第一次有些忙乱和鸡贼心态在所难免，不用过度解读和过分焦虑，规则定下来总要给市场一个适应的过程。

总的来说，“房住不炒”的大方向是不会改变，用规则洗刷市场供应端，用利润内卷去淘汰不良竞争者。

这或许才是两集中供地政策，驱逐劣币，制定规则，国企主导的真正目的。

大国做事，从来不凡。

啥叫需求侧改革？针对供给侧的结构和利润调整就是！

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文章郑重声明：

本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。

并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流

文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。

以上。

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。

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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。

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这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。

熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……

不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。