中梁百悦智佳严重依赖母公司，上市要“反哺”中梁控股？

文| 梁华梁

中梁百悦智佳正式开启了IPO征程。还突击引入了碧桂园物业入股。 成立短短三年，中梁百悦智佳估值暴涨了超600倍。 不过，中梁百悦智佳无法回避的，是公司规模不足、对母公司中梁控股的依赖度较高等问题。 除此之外，中梁控股急推中梁百悦智佳上市，也有自己的盘算。

当今国内房地产行业有一种潮流，就是必须匹配一个独立上市的物业管理企业。

最有代表性的企业是碧桂园，它的物业管理企业——碧桂园服务不仅上市了，市值比碧桂园“爸爸”还高。

而有着“小碧桂园”之称的中梁控股必然有样学样，也要让自己的物业管理企业独立上市。

不久前，中梁百悦智佳服务有限公司（以下简称中梁百悦智佳）正式开启了IPO征程。

就在IPO之前，中梁百悦智佳还突击引入了碧桂园物业入股，“小碧桂园”之名再次坐实。

或许，碧桂园看重的是中梁百悦智佳高速发展之势：成立短短三年，估值暴涨了超600倍。

不过，即使有了碧桂园服务的背书，中梁百悦智佳仍无法回避公司规模不足、对母公司中梁控股的依赖度较高等问题。

除此之外，中梁控股急推中梁百悦智佳上市，也有自己的盘算。

估值暴涨但规模不足，碧桂园物业入股有利有弊

招股书显示，中梁百悦智佳是国内一家快速发展的物业管理服务提供商，业务主要位于长三角，辐射全国。

那么，中梁百悦智佳的发展究竟有多快速呢？

2018年4月，中梁控股的实控人杨剑对旗下公司进行了重组计划，将物业管理从中梁控股中分离出来，转让予杨剑的私人公司，总代价不过500万元。

然而截至2021年4月20日，仅计算公司已发行股本，中梁百悦智佳服务的估值就已经高达38.39亿港元，约合32亿元。

短短三年时间，中梁百悦智佳估值暴涨超600倍。

当然了，中梁百悦智佳的估值暴涨是建立在其规模高速增长的基础之上。

招股书数据显示，中梁百悦智佳2018年在管面积为6.8百万平方米，2020年为20.1百万平方米，复合年增长率达769.3%；签约面积由2018年的23.9百万平方米增长至2020年身为60.3百万平方米，复合年增长率达58.8%。

财务数据方面，中梁百悦智佳营收由2018年的1.76亿元增长至2020年的7.04亿元，复合年增长率为100.2%；同期净利润由0.27亿元增长至0.86亿元，复合年增长率为79.9%。

虽然中梁百悦智佳各项数据的复合增长都很亮眼，但如果与行业均值做比较，其整体规模都不够看。

截至2020年底，40家在港物业服务上市公司在管面积均值约1.09亿平方米，是中梁百悦智佳的5倍；合约面积均值1.80亿平方米，为中梁百悦智佳的3倍。

好消息是，中梁百悦智佳拉来了碧桂园为其背书。

2021年3月30日，碧桂园物业以2.40亿港元的价格购得中梁百悦智佳6.24%的股份，此举一定程度上进一步推高了中梁百悦智佳的估值。

不过，国内头部物业公司早已布局完成，而碧桂园服务作为行业龙头和“并购之王”，更是正值大肆扩展期。中梁百悦智佳此次引入碧桂园服务，会不会最终被其收购呢？

严重依赖中梁控股，或受累影响业绩增长

俗话说，“背靠大树好乘凉”，作为中梁控股旗下的物业管理企业，中梁百悦智佳既享受到了中梁控股的“荫护”，但也难逃对母公司严重依赖之嫌。

招股书显示，中梁百悦智佳的最大客户为中梁控股，主要向其提供物业管理服务及增值服务。

截至2018年末、2019末及2020年末，中梁百悦智佳在管面积中100%、76.2%及66.3%是由中梁控股开发。

也就是说，直到2019年开始，中梁百悦智佳才逐渐加入由其他关联方、独立开发商开发的项目。

2018年至2020年，中梁百悦智佳向中梁控股提供服务产生的收益分别为1.31亿元、2.22亿元和2.96亿元，分别占公司总收益的74.4%、62.6%及42.0%。

之所以中梁控股对中梁百悦智佳的营收贡献如此之高，除了在管面积大以外，在物业管理费上中梁控股也给了中梁百悦智佳很多好处。

以2020年为例，中梁百悦智佳针对中梁控股及其他关联方开发项目的物业管理费较高，平均物业管理费分别为每月每平方米2.1元、2.2元，高于独立开发商开发项目的每月每平方米1.7元。

由此可见，中梁控股的“奶爸”角色十足。

值得注意的是，即使是所谓的独立开发商，跟中梁百悦智佳也有着千丝万缕的关系。

招股书披露，独立开发商开发项目在2019年为中梁百悦智佳贡献了149.7万平方米的在管面积，实现收益189.2万元，占总收入的8.4%；2020年，独立开发商开发的项目实现4784.1万元，占比翻倍增长至20.1%，在管面积也增长至553.4万平方米。

这其中，独立开发商浙江天剑为中梁百悦智佳的扩张输送了不少“规模”。

资料显示，浙江天剑由温州市梁冠企业管理有限公司100%持股，而其实控人为中梁控股董事长杨剑的堂弟杨剑清，持股高达98%。

背靠中梁控股固然好处连连，不过近年来中梁控股的发展规模也明显降速，2019年、2020年，其合约销售额分别为1525亿元、1688亿元，增速分别为50.2%、10.7%，增速明显放缓。

此种情况下，或对中梁百悦智佳的未来业绩增长有所影响。

“反哺”中梁控股，上市对母公司利好多多

前不久，中梁控股陷入“商票逾期风波”。

5月11日，一则“上海中梁地产集团旗下济南梁鼎置业商票到期，知情人士称兑付将打8折”的消息，引起市场关注。

虽然中梁控股最终出面否认此消息，但或许也能证实其融资情况确实存在隐患。

近年来，中梁控股大规拿地，靠的就是举债融资。

受此影响，中梁控股的负债总额不断攀升。数据显示，2016年至2019年，中梁控股的负债总额分别为456.70亿元、968.57亿元、1613.20亿元、2036.48亿元，资产负债率分别为98.59%、97.63%、95.98 %、90.70%。

不过，国内房地产市场调控近年来逐步趋严，尤其是在去年，房地产企业被“三道红线”紧紧遏制，即便是习惯了高周转的中梁控股，也在举债融资方面有所收敛。

2020年末，中梁控股的资产负债率降至79.9%。而在净负债率方面，中梁控股更是从2015年的1335%，断崖式下降到2020年末的65.8%，使其“三道红线”回踩黄档。

不过，对于再来看看净负债率下降迅猛的原因，市场普遍认为其存在“明股实债”的嫌疑。

而此次分拆中梁百悦智佳上市，显然成了中梁控股拓宽融资渠道的新选项。

首先，中梁百悦智佳上市，能够为中梁控股提供大量的现金流补充。

毕竟，中梁控股“奶”了中梁百悦智佳这么多年，该轮到中梁百悦智佳“反哺”了。

再者，中梁百悦智佳上市，还能够增加中梁控股的所有者权益。而所有者权益的增加，意味着净负债率分母扩大，将有助于降低净负债率指标。

这或者有助于减清中梁控股“明股实债”的嫌疑。

由此可见，中梁百悦智佳上市对中梁控股意义重大。