6月份，谁也没想到大湾区房价搞出大新闻的不是深圳，也不是广州，而是一直低调稳定的东莞。一份“冰山指数”却让无数投资客看得热血贲张。

东莞市住建局提供的数据显示：3月至5月，东莞二手房价格有两个月环比负增长，一个月正增长。一手房5月二手房均价16402元/平方米，比3月二手房均价16541元/平方米还低。

究竟东莞房产是冷是热？

房产大象选取较为热门的临深片区之一——凤岗，前去实地探访。

交通

本次探访采用公共交通，一个是实际测量自驾外的通勤时间成本，其次是亲身体验临深区域交通环境。出发点选择深圳东站，这里有三号和五号地铁线（辐射龙岗、龙华、南山部分地区），靠近罗湖，正在修建的14号线连接坪山与岗厦。

选择乘坐398路公交车，这辆公交连接购物公园与仙田总站，途径大中华、关山月美术馆、体育馆、深圳东站、华南城、大运等地标。

从东站出发，在没有堵车的情况下一小时抵达凤岗汽车站。道路经过华南城后，由双向六车道变为四车道。东莞与深圳交界区域真正做到了无缝连接，只有路边一块牌子标示有“东莞界”。

站内有多条东莞、深圳公交线路，可换乘前往大运、塘厦等。东莞公交支持微信、支付宝扫码支付。

区域环境

1、基本指数

总面积82.43平方公里，下辖12个村（社区），户籍人口3.7万多人，常住人口30多万人。2019年，全镇实现生产总值303.9亿元，全市排名第11位，同比增长6.3%。规模以上工业增加值139.2亿元，同比增长2.4%；固定资产投资总额78.8亿元，同比增长19.5%；社会消费品零售总额72.6亿元，同比增长10.9%；税收总额64.2亿元，同比增长7.3%；财政总收入48.0亿元，同比增长0.8%。

2、环境

凤岗目前仍是维持一个比较中规中矩的镇街生活氛围，生活节奏比较轻缓，即使在沃尔玛商圈，也没有听见刺耳噪音。从地图上看，城区主要绿化都沉定在两个公园里。

在城区，除了沃尔玛斜对面一块较大绿地，部分道路两旁有绿化树木，其他公共绿化面积较少。城区街道较为干净，道路指示齐全，公交设施也基本保持全新状态。

商业氛围

虽然是临深区域，但凤岗仍显示出和深圳完全不同的商业氛围。临街店面以实体经济为主，品类包括金银玉器、服饰、餐饮等，极少看见有临街的中介店面。

在沃尔玛至五联路口段，沿街店铺基本都处于正常营业状态，仅有2、3家商铺贴出转让招租。

知名品牌有沃尔玛、华为、肯德基、oppo等，能满足日常需求。整体仍是较为传统的商业模式，缺乏高端品牌和营销氛围。

楼市现状

根据东莞目前楼市限购政策，一手新房需提供社保证明，而二手新房则只需提供征信和银行流水。这也使得二手房市场成为当下东莞楼市热门区域。

“年前是业主求买房，年后是买家求卖房”，某知名品牌一名中介在描述凤岗楼市变化时，以过年作为楼市两种状态的分界线。据称，年前凤岗二手房整体均价在两万左右，因为供大于求和年末淡市，不少卖家年前仓促出手变现。而到4月和5月，凤岗二手房市场出现量价齐涨。

有爆料称，大运城邦被豪客“扫货”，连签多单.

2018年凤岗部分房产价格

2020年6月凤岗部分房产价格

在地段、产品质量相差不大的情况下，相比当地开发商，品牌开发商的楼盘销量和涨幅更明显。有中介称，部分企业担心资产贬值，加上业绩压力，将资金放入楼市避险。和刚需不同，企业更认同品牌对楼盘价值的附加作用，尽管部分品牌楼盘配套不完善，仍是成交不断。

某中介店面信息板

综合多家中介介绍，目前凤岗购房主要以中心区和临深两大概念为主，分别以凤岗沃尔玛和凤岗汽车站形成两大市场板块。据中介称，中心区主要以本地刚需为主，要求生活配套；临深地段主要以企业和投资买家为主，瞄准深圳的外溢买家。

根据东莞2020年土地供应计划，凤岗今年住宅建设用地指标为0.5489公顷，而凤岗2019年住宅建设用地供应则为8.2454公顷。一手新盘的紧张，也导致了二手新盘的火爆市场。

凤岗整体城区规划比较齐整，如果将来能通过旧改项目，城市发展空间仍有很大提升空间。