在北京的朋友注意了：最新房价数据，买房买这些区域最抗跌

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本文来源：贝壳研究院

2019年12月北京链家成交量在5套及以上的小区中，有69%均价同比下跌，平均跌幅为6.6%。然低温的市场中仍有部分小区房价逆市上涨，如松榆西里，裕中西里等12月均价同比涨幅均在5%以上，房价的分化是未来市场的大趋势。

那么在市场继续低位稳的2020年，北京哪些板块二手房量价的表现会“跑赢大市”，表现出更好的抗跌性呢？

市场轮动角度：中心城区

北京楼市需求板块轮动规律显示，在市场平稳及下行期，需求对配套完善地段优的核心区域偏好更强。

2012年以来北京各城区二手房成交均价的分化越来越明显，这是由于在市场周期的不同阶段中，不同价值的房产价格表现不同，即房价轮动的规律。

市场上行期，房价的上涨由内向外传导。如2012-2013年的房价上行期，中心城区房价率先上涨，行情逐步向外蔓延，到2013年外围城区房价涨幅大于核心城区。2015-2016年房价变动呈现出同样规律。市场下行期，核心城区往往表现出较好的抗跌性，率先止跌。如2014年市场下行期，西城及东城房价跌幅相对较小，2018-2019年当外围城区房价仍一路向下时，核心区尤其是西城已提前结束下行，走出不一样的房价曲线。

图：北京部分城区二手房成交均价（元/平）走势

数据来源：贝壳研究院

在市场下行期及平稳期核心板块有更强的市场偏好。如在2014年、2017年市场下行期，需求向核心区集聚，中心城六区成交占比上升，在2013年、2016年市场加速上行期，需求向外围城区扩散。

表：北京城区二手房成交均价上涨轮动表[1]

数据来源：贝壳研究院、天朗

[1] 2017年中心城区受“学区房”调控政策影响较大，较为特殊，故剔除。

北京房价的板块轮动规律背后其实是在不同市场状态下需求的变化。在市场上行期，部分投机投资需求入市可能拉高部分片区价格，使其脱离基本面；在市场平稳期，市场上绝大部分为自住需求，各个片区需要经受更大的价值考验，是否宜居、是否有不可替代的资源和配套……最终使得价格和实际价值趋于一致。

2020年依旧是“平稳年”，按照轮动规律，在这样的市场中核心城区物业所受偏好依旧，中心城区成交占比会恢复[2]，预计65%左右，房价的抗跌性也将比外围城区高。

[2] 2019年中心城区成交占比的明显下滑是受到2018年东城及海淀拟实行“多校划片”政策，导致部分核心区的学区购房需求前置到2018年所致。

供需关系角度：中心城区

市场的冷热取决于供需状况，潜在购房者对片区房源的关注量反映该片区面临的需求大小，片区可售房源量反映供给大小，2020年供需两旺的片区主要分布在中心城区。

以2019年下半年套均房源关注量25次、2019年底库存房源量500套为界[3]，将商圈分为三类：

[3] 边界值依据商圈房源套均关注量及库存的平均值确定。

供需两旺型：套均关注量>25，库存>500，如苹果园、劲松、常营及石佛营等，以刚需型商圈及低端改善商圈为主，这类商圈中有72%集中在中心城六区；

供不应求型：套均关注量>25，库存<500，是高关注、低库存型商圈，如青塔、紫竹桥、马连道及崇文门等，此类商圈超九成都集中在中心城六区，2020年这类商圈房价面临较大向上压力；

需求不足型：套均关注量<25的商圈在2020年需求不旺，房价下跌压力大，如东关、李桥及城关等外围片区。

表：2020年北京链家二手房商圈分类

数据来源：贝壳研究院

2020年北京二手房市场将微幅修复，整体难有大的起色。但中心城区二手房市场的修复之路将走的更快一些，以东西城海淀和朝阳为代表。