继恒大之后，万科也要对渠道下手了

作者：大房

来源：屋有之乡

偷偷给大家透露一个消息：继恒大重金布局房产销售平台和渠道之后，老大哥万科也对渠道下手了！

2020年12月11日，万科在深圳总部注册了一家“深圳市易选房网络有限公司”，由万科旗下的万翼科技100%控股，万科集团CIO谢志方等人任高管。

目前“易选房”还没在手机平台上正式上线，不过为期不远了。

还记得2019年11月有人炮轰“渠道绑架开发商”吗？当时率先发难的就是天津万科。经过一年的筹谋之后，万科终于做好了“打狗棒”。

大房收到的消息，“易选房”会在近期正式上线，不过第一步只是用“数字化”的名义把所有销售环节往线上放，第二步才是拿自渠和野渠抗衡。

这个平台类似于恒大的“恒房通”，大房通过网络搜索查到的可能是未完工的测试版页面上，万科官方给出的定义是“整合了官方产品及服务的一站式购买平台，打造消费者了解和购买万科产品及服务的官方渠道”。

*可能是测试版de “易选房”页面

在测试版平台上，用户可以在平台上进行楼盘信息查询、预约看房甚至缴纳诚意金等新房交易活动。同时，万科集团旗下的长租公寓、教育等产品也可以在平台上做相应的操作。

短期内，这个“易选房”平台承担的主要是万科房源线上的展示、蓄客等任务，以及营销的数字化。但是未来的目的肯定是把客户拉到距离万科最近的地方，而不是让客户找渠道，渠道再带给万科。

这是万科版的“恒房通”，“没有中间商赚差价”的大动作。

去年12月郁亮在接受经观采访的时候说：现在万科在深圳拍地，上午拍完，下午施工就进场了。因为一测算，只有4个点净利润，再不抢时间，就是亏钱的。

“我们差不多要变成加工厂了。”郁亮吐槽。

吐槽背后，针对的主要是两种势力，一个是资本，一个是渠道这样的中间商。

在资本层面，万科是地产行业内“最不欢迎野蛮人的企业”，恒大、融创们纷纷加杠杆的时候，万科却拒绝了很多主动投怀送抱的资本。

郁亮拒绝的理由可以归结成一句话：你们太贵了，万科不想成为打工人。

万科在骨子里是看不起纯资本势力的。

万科第二个想摆脱的是渠道。

万科在前几年就开始建立自己的直销团队，改变王石时代把案场交给世联行、中原、思源，然后自己专心做产品和营销的习惯。

比起王石这个天马行空的水瓶座，郁亮是一个控制欲很强的摩羯座。万科的种种动作表明管理层非常担心失去对公司股权和上下游产业链的控制权。

所以，之前天津万科被渠道狮子大开口要出高比例渠道费之后，就变得非常恼火。郁亮曾经说，2020年最让他失望的就是天津市场。

郁亮还举了家电行业的例子，因为1990-2008年的家电行业很像后来的房地产，家电行业比房地产先一步市场化，都是靠着政策放开迎来大发展。后来家电下乡把行业送上高潮，三四线城市棚改把房地产送上了高潮。再然后，家电行业里，黄光裕入狱，京东等渠道崛起，房地产行业也有可能会重蹈覆辙。

现在，香港90%以上的新房是渠道卖出去的。内地“一个贝壳的市值等于万科+碧桂园+融创”。

“15年前，家电行业就遇到了今天房地产的局面，国美苏宁带来渠道压力。但2008年家电下乡，一大批家电企业回光返照，但那时加码的现在全死了。”郁亮对渠道抱有高度戒心。

所以，万科开始动刀了。现在万科还把很多项目交给了贝壳、中原、世联行、思源、合硕，不久的将来，其中的一部分蛋糕会被万科自己拿回去。

自己的渠道有三个大的好处。一是保持对消费者的体验感知。前一段郁亮说，现在年轻人不知道万科，万科不懂年轻人。所以万科做了“一根筋”的广告，只为了传达一个信号：靠近消费者。

二是降低对渠道的依赖。行业内的人都知道，率先向渠道发难的天津万科，“渠道绑架开发商”这个命题就是万科抛出来的。万科是一家有很强危机意识的公司，他们肯定会对渠道占比快速提高说NO。

三是定价权，如果通过渠道成交的占比高，贝壳等渠道公司就会有更强的“要价”能力，开发商的利润会被瓜分。所以，开发商会通过自有渠道增加跟渠道谈判的筹码。

作为“地产行业的茅台”，万科在2020年实行销售额7041.5 亿元，但其中权益金额同比降低 18.7%，全年权益比 66.9%，较2019年下降了 5.7个百分点——分利润的人变多了，万科需要控制话语权的过快减弱。

如果说恒大自建渠道是奔着上市融资，并且被内部数据冲昏了头脑，但万科绝对不是一个跟风者，它做一件事是经过分析和深思熟虑的。

万科想学美的、或者茅台，把渠道拿得死死的。最起码的，渠道里面也要有“和大人”和“纪大人”不断的斗，开发商做那个秤砣。

过去，万科把资本列为“野蛮人”，现在这个名单上应该又多了一个“渠道”。