房地产税“渐行渐近”？财政部表明态度，哪类城市可能率先开征？

根据央行调查统计司公布的数据显示，目前我国城镇居民家庭的住房拥有率高达96%，其中拥有一套住房的家庭占比58.4%，拥有两套住房的家庭占比31%，拥有三套及以上的家庭占比10.5%，户均拥有住房1.5套。因此，应该可以说，房地产税的出台关系到千家万户的利益，是否征、如何征，稍有风吹草动，都会引起市场的广泛关注。

实际上，早在2011年，重庆、上海两市就已经开始了房地产税的试点。不过，由于开征税率太低、覆盖面太小等原因，试点效果并不明显，而且其他城市也没有跟进，所以并没有引起太多人的留意。不过，据不完全统计统计，在2011至2021年的这十年时间里，至少有17次官方会议或官方发声涉及到了房地产税，但由于种种原因，至今都没有明确的出台时间表。

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进入2021年以来，关于房地产税的消息又渐渐多了起来，而且消息似乎也越来越明确。

一个是“十四五”规划明确提及要“推进房地产税立法”。另一个是，据财政部网站消息，前阵子，财政部、全国人大常委会预算工委、住建部、税务总局等四部门联合召开了房地产税改革试点的工作座谈会。虽然此次会议公布的内容不多，但却是首次提及房地产税试点，所以也被业内认为是房地产税要加速推进、渐行渐近的重要信号。

在笔者看来，说房地产税渐行渐近一点都不夸张。虽然此次会议仍然没有给出明确的出台时间表，但这次会议的主题和内容指向十分明确：其一，首次提及房地产税改革试点，所以至少证明房地产税开征已经没有什么悬念了。其二，根据“十四五”规划以及财政部的这番表态看，距离这把悬在楼市头上的“利剑”落地也不会太远了。目前业内不少专家认为，“十四五”期间房地产税或有可能出台。

马光远

比如，经济学者马光远就给出了自己的看法：“十四五”期间，可能是出台房地产税最好的时机，这个时机一旦错过，未来恐怕很难找到出台的时间窗口。他给出了四个依据：一是“十四五”规划中提及了要健全地方税、直接税体系，房地产税必然包括在其中。二是土地财政不是长久之计，房地产税可为成为重要的补充来源。三是房地产税开征是贯彻房住不炒的重要手段之一，民意上得到了广泛支持。四是房地产相关信息已经逐步健全，征收条件已经基本成熟。

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除了出台时间以外，购房者关心的问题还有如何来征收。对于这个问题，实际上，只要长期关注楼市的应该都知道，财政部已经多次表明过态度，而且也基本敲定了大致的方向，综合财政部过去三年以及这一次会议公布的信息来看，未来房地产税或将“这样”征收？接下来就一起看一看。

一、房地产税征收原则确立

2017年，财政部首次提出要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。去年11月，财政部在详解“十四五”时期财税改革任务时，再次明确了要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革，建立健全个人收入和财产信息系统。

根据财政部的表态看，应该说，房地产税开征的原则已经明确了。实际上，在落实税收法定的原则下，房地产税要先立法，然后才能征税，这已经是普遍共识了。进一步来看，由于房地产税属于地方税种，所以不可能采取一刀切的方式，而是会因城而异，让地方根据实际情况来决定开征时间、税率幅度等具体内容。

二、将按照房屋评估值来征收

对于大家较为关心的征收方式，实际上早在2017年，财政部就明确透露了一点，将对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。对于评估值，并不难理解，就是参照房屋的市场价值，而不是购买时的价格。显然，这考虑到了在购房之后，房价上涨的情况，毕竟有些家庭买房比较早，有些家庭买房比较晚，依照市场价值来征收是比较合理和公平的。

按照国际惯例来看，税率一般在0.5%-3%之间，因此笔者认为，即便按照1%的税率来征收，对于一套200万的房子而言，每年也有2万元的税费，长期累计下来也是一笔不小的负担。当然，对于炒房客来说，最忌惮的恐怕也是这一点。

三、房地产税改革试点或先于立法

细心的购房者应该会发现，此次四部门座谈会，与以往相比有一个明显的不同，那就是提出了“改革试点”，这是过去没有出现过的。对此，业内普遍认为，此次会议具有很强的风向标意义，接下来房地产税或将在部分城市开展改革试点，从而成为未来房地产税正式落地的“破局点”。

当然，改革试点先于立法，与房地产税征收原则中的“立法先行”并不冲突。笔者认为，房地产税试点会在原来上海、重庆试点的基础之上，进行适度调整之后继续推进，其中不管是开征税率还是覆盖范围都会有所扩大，然后逐步积累经验，为将来的全面立法、全面推进奠定基础。

除了以上这3点以外，目前业内普遍认同的还有一点，那就是设置一定的免征面积或者设置首套房免征。比如，财政部财政科学研究所税收政策研究室主任张学诞就建议将免征面积设置为人均40平方米-60平方米不等。其实，不管是哪一种，基本可以明确的一点，刚需基本不会受到影响。

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一旦开始改革试点，哪类城市可能率先开征呢？

1、房价水平较高的城市。其实，这一点很好理解。房地产税的主要功能之一就增加住房持有成本，从而起到遏制投机，稳定房价的作用。因此，对于房价水平一直居高不下的城市来说，率先推出房地产税试点的可能性也就最大。比如，深圳、杭州等热度居高不下的一二线城市，或者海南等炒房比较旺盛的省份。

2、土地资源相对不足的城市。大家都知道，除了稳定楼市和房价以外，房地产税还有一个重要功能就是成为地方财政收入的补充收入，甚至将来成为土地财政的替代品。毕竟，随着国民经济向高质量转型，对于任何城市而言，土地财政都不是长久之计，改变土地财政的模式是大势所趋。

3、具有示范效应的三四线城市。除了一二线城市入选试点以外，笔者认为，不排除个别三四线城市也会入选房地产税试点城市。比如，近些年来，房价上涨幅度较快以及楼市热度居高不下的三四线城市，此类城市具有较好的全国示范效应，可以为将来的房地产税全面立法和全面推进积累经验。

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