根据统计局数据显示，今年1-5月份，全国商品房销售面积为66383万平方米，商品房销售额为70534亿元，简单估算，全国商品房均价已经达到了每平方米10635元。与10年前同期相比，平均房价上涨了大约2倍。

当然，由于不同地区的房地产水平和居民薪资收入不一样，房价变动情况也是千差万别。就拿上海来说，过去10年间，平均房价涨幅在3.5倍左右，远高于全国平均涨幅。具体到城市来看，截至2020年，全国至少有75个城市的房价突破1万元，这些城市不仅几乎涵盖了一二线城市，甚至还包括一些三四线城市。

对于购房者来说，房价上涨意味着买房需要支付更多的购房款，再加上如今绝大多人都会选择按揭贷款的方式来买房，所以房价上涨无形中就会直接增加房贷压力和提高购房门槛。当然了，除房价以外，房贷利率也一直是购房者关注的重点，如果房贷利率上涨，无疑也会进一步抬高购房成本。今天，我们就来看一看最近一段时间房贷市场的变化。

银行集体行动，房贷迎来“全面涨价”？‍

根据央行6月21日公布的LPR（贷款市场报价利率）显示，1年期为3.85%，5年期以上为4.65%，这是自2020年5月份以来，LPR报价连续14个月保持不变。不过，关注房地产的朋友或者准备买房的朋友应该已经发现，尽管LPR已经长期按兵不动，但最近一段时间以来，各家银行集体行动，并且多次上调房贷利率，预示房贷或迎来“全面涨价”。

据报道，工农中交四大行深圳分行均已上调房贷利率，其中首套房贷利率上调至LPR+45BP，相当于5.10%，二套房贷利率上调至LPR+95BP，相当于5.60%。无独有偶，广州工农中建四家银行房贷利率已经迎来了2021年内的第三次上调，其中首套房贷款利率为LPR+75BP，相当于5.4%，二套为LPR+95BP，相当于5.6%。

除了深圳和广州，据不完全统计，自4月份开始，包括杭州、成都、济南、南宁、佛山、珠海、中山、东莞、惠州、嘉兴、南通等在内的60多个城市上调了房贷利率。其中，杭州多家银行短短20天内就上调了两次房贷利率，目前工农建等银行首套房贷利率为5.6%、二套房贷利率为5.7%。此外，成都和南宁等多家银行的首套房贷利率甚至已经破6％。显然，目前房贷“全面涨价”的趋势十分明显。

当然，除了房贷“全面涨价”以外，房贷额度收紧、放款周期延长也成为了很多城市的常态。据贝壳研究院数据显示，6月份监测72个重点城市，其中46个城市房贷放款周期延长，占比超过六成，不少城市延长甚至超过百天以上。不仅如此，笔者通过咨询各地的朋友、网友了解到，南京、杭州、合肥、重庆等地甚至还出现了暂停二手房贷款的现象，受此影响，二手房市场活跃度大大降低，挂牌量也创下新高。

房贷为何纷纷“涨价”？主要受2个因素影响

从LPR的角度来说，连续14个月保持不变，是当前货币政策保持稳健的一种表现。但是，当前热点城市房贷利率持续上浮，房贷开始纷纷“涨价”则与另外两个因素密切相关。

一是对房地产市场的定向调控。作为资金密集型行业，资金大量流入，尤其是经营贷、消费贷等违规流入，一直是推动楼市过热的重要因素。房贷利率上调体现了对房地产的定向调控，是房地产调控进一步趋紧的体现，尤其是房价涨幅明显的地区。此举不仅可以打击投机炒房，抑制楼市过热，同时还可以降低居民购房杠杆，引导理性购房。

二是与银行贷款额度收紧相关。去年年底，央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给金融机构和个人都划定了贷款占比的上限。根据规定，工建农中交邮等大型银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。其他小型、中型银行贷款占比上限分别为22.5%-27.5%、17.5%-20%。

面对央行划定的房地产贷款和个人住房贷款这两条“高压线”，银行业金融机构的贷款额度自然就会收紧，房贷利率上涨、放款延长甚至停贷也就不足为奇了，这样不仅可以提高贷款的资金成本，还可以减少贷款数量，以此来缓解自身的放贷压力，并满足央行规定的上限。

房贷“涨价”对购房者有何影响？

在上文也说了，房贷与购房成本直接相关，所以房贷利率上浮意味着买房成本的增加和买房门槛的提高，而且银行额度紧张、放款周期延长对购房者的影响也是难以避免的。

假设要在杭州购买首套房，商业贷款100万元，按照等额本息30年的还款方式来计算，当房贷利率上调之后，总利息增加了大约13万元，每月还款增加了大约500多元。对于不少刚需家庭来说，这显然不是一笔小数目。

不过，从房地产调控的角度来看，对于购房者来说，房贷政策持续收紧未必不是一个利好消息。房贷“涨价”之后，有助于降低楼市热度，抑制炒房行为，促进房价回归到合理的水平，最终促进房地产市场的平稳发展，所以从长远趋势来看，是有利于购房者的。

面对这种局面，能不能买房呢？央媒近乎“明示”

过去一两个月，各家银行集体行动，纷纷上调了房贷利率。不仅如此，央媒经济参考报在《楼市拐点隐现 房贷利率仍有上涨空间》中还进一步表示：

下半年房贷利率仍有上涨的空间。而且从整体来看，百城房价同比涨幅和房地产业金融环境指数的走向基本一致，随着房地产金融环境指数的下降，预计下半年商品房销售面积同比增速将逐渐回落，与此同时，百城房价指数同比涨幅也将收窄。

根据央媒的这番表态来看，下半年不仅房贷利率仍有可能继续上涨，而且随着房贷“全面涨价”，房价走向也有了清晰的结论。基本脉络就是，房贷利率上涨＝购房意愿下滑、买房需求推迟＝楼市销量减少、回笼资金减少＝降价促销，房价下行调整。总而言之，房贷利率“涨价”，将会带动楼市量、价进一步下行调整。

那么，能不能买房呢？显然，对于这个问题，央媒的表态已经近乎“明示”了。笔者认为，如果所在城市的楼市热度越高，接下来房贷政策持续收紧和房贷利率全面上调的可能性就越大，那么房地产市场无疑就会进入调整期，这种情况下，如果不着急买房，可以等等。

不过，笔者认为，需要指出一点，虽然房价有可能向下调整，但也要具体城市具体分析，对城市群、强省会、核心城市来说，人口和资源依然是房价的重要支撑因素，所以高位横盘或稳中略涨的可能性比较大。对于此类城市，不断企稳的楼市走向，反而给观望中的购房者提供了有利的机会，如果有住房需求，当然可以买房子，购房者应该早做打算。

反之，对于人口持续流出、缺少产业支撑的一些中小城市来说，购房者还是要理性一些，谨慎一些，如有购房需求，应该尽量避开那些地理位置偏远、物业品质较差和口碑不太好的楼盘。