三四线楼市“危险”了？房价下跌信号已经出现，炒房客要尽早逃命

在国家紧锣密鼓的楼市调控下，我国房价正在逐渐回归正轨，分城市等级来看，一线城市热度依然不减，但房价涨幅被政策遏制；二线城市是平稳与分化并存，整体呈现稳定大局；而三四线楼市开始萎靡，根据克尔瑞研报显示，今年端午期间，37个重点城市中，21个三四线城市商品住宅成交面积共计34.8万平方米，同比降65%，较2019年降20%，那么，为何三四线楼市成交量会出现腰斩呢？

第一，棚改货币化安置红利消失

过去三四线楼市的疯狂主要得益于2个外部因素，一是棚改货币化安置政策造就了大量手持货币的刚需。有钱没房的这些人只能是涌入楼市疯狂买房，棚改的资金迅速注入了房地产这个蓄水池，直接导致三四线楼市城市房价翻倍上涨；二是炒房客推波助澜，由于一二线城市限购，加上三四线大搞棚改，炒房客把投资重心转移到了三四线城市，楼市供需秩序再一次被打破，进一步推涨了房价，所以，要说三四线城市的房价没有泡沫，估计都没有几个人愿意相信。

但现在三四楼市赖以生存的两个外部因素正在逐渐消失，如今“旧改”接替“棚改”，就算有小范围的拆迁，也是以实物安置为主，对房价不会有刺激作用，另外旧改就是改善老房子的居住条件，延长老房子的使用寿命，一定程度能延缓改善型住房需求的释放，有利于帮助房价回温。与此同时，炒房客看不到房价大涨的苗头，也开始逐渐从三四线撤离，丧失了大批购房者需求后，三四线楼市的真实行情开始显现了，房子卖不出也是意料之中。

第二，需求被透支，人口在流失

在2015年到2018年房价疯涨时期，购房者无脑涌入楼市恐慌性购房，已经透支了大量的刚性需求，那么必然会导致现在需求疲软；加之现在三四线楼市房价不稳定，购房者都进入了持币观望的阶段；再者我国的人口红利正在逐渐消失，从亲身体验和机构数据两方面来看，我们不难发现，现在年轻劳动力都在向经济发达、收入水平高、基础设施齐全的省会城市、中心城市和一线城市转移，三四线城市越来越难享受到人口流入的红利，甚至大多数三四线城市人口处于净流失状态，随着住房需求的减少，楼市早晚会出现供过于求，进而导致房价下跌的现象。

第三，大型房企撤离三四线楼市

大房企选址具有前瞻性，大房企熟知城市发展规划，也有自己的市场调研团队，对未来市场预期有比较精准的预判，所以房企的拿地情况也可以作为判断房价的依据，根据乐居财经发布的文章显示，2019年上半年，近7成的百强房企在三四线新增土地投资有不同程度的下降，拿地积极性下滑。不仅如此，北京房企首开股份直言融资不用于三四线城市房地产项目开发建设。这家房企对于三四线的态度再直白不过。大型房企开始撤离三四线楼市，开始重点布局一二线，其实也意味着三四线楼市将要凉凉了。

第四，房地产税征收迫在眉睫

在三四线楼市拥有多套房的炒房客，由于持房成本低，不急于出租或者卖掉房子，但是现在房地产税又提上了日程，今年5月11号，四部门提出要增加房地产税试点城市，房地产税必然会落地开征已经成了社会共识，一旦房地产税开征后，在三线城市拥有多套房的炒房客为了转嫁成本可能会集中抛房，市场上的存量房无法及时消化，房价不可避免会出现下跌。届时炒房客的下场会更惨，基于此，我奉劝三四线城市的炒房客们还是尽早抛房逃命吧！