买房人注意，二手房交易千万不要因为银行放贷慢而违约

为什么今天要说这个话题呢？因为全国很多地区的房贷均面临吃紧，不少买房人反映好几个月房贷都没有批下来了，甚至已经违约正在和卖家商量。而我所在的上海也出现了类似的情况。

最近上海的商贷虽没有明说不再发放，但审批的速度明显放缓。从各大商业银行，尤其是大型银行传出房贷额度不足的消息，某银行分行的一位客户经理表示这个季度能够发放的房贷的余额只有200万元了。

要知道上海一套房动辄好几百万元，200万元贷款余额都不一定能够满足一位客户的资金需求。同时，不少银行表示二季度的房贷余额肯定是不足了，而三季度能够发放的房贷指标也已经用得差不多了。

换言之，二季度申请的房贷很有可能要到四季度才能审批下来。这对于买房人来说可不是一个好消息，如果当初签订的买卖合同对于价款的支付有明确期限的话，房贷迟迟不能下发意味着买方将面临实质违约。

以前房产交易也遇到过房贷吃紧的情况，但从来没有像现在那么紧迫过。上海作为全国金融业最发达、金融资源最充分的地区遇到“停贷”并不多见。

究其原因主要是由于个各地对楼市调控的尺度越来越紧且方式五花八门。楼市调控从原来简单粗暴的限购发展到了如今结合限售、限购、税收、信贷、建立指导价机制等多角度、全方位的组合拳。而个人住房贷款量与价的收紧无疑是一大杀器。

2020年年底，一份叫做《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》的文件对银行以及房地产行业带来了重大冲击。

通知中将全国所有的商业银行分成五类，每一类都有一定的住房贷款比例限制。所谓比例限制指的是某家银行发放个人住房贷款的金额占该行所有贷款总额的比例不能超标。每一类银行都有自己的那条不可逾越的红线。

第一类为上图中的7家大型国有银行，占比上限为32.5%。假如交通银行目前总共的贷款余额合计为1000亿元的话，那么发放出去的个人住房贷款不能超过325亿元。临近这条红线后觉得停止发放房贷了，必须等已经借款的客户还贷以后才能继续。

第二类银行为中型银行，主要是一些全国性的股份制银行，它们的个人住房贷款比例不得超过20%。

第三类银行包括城商行、民营银行等，占比上限为17.5%；第四类的县域农合机构为12.5%；第五类的村镇银行为7.5%。

也就是2020年底文件中的五条比例红线使得商业银行们不可以像以前那样只要有客户申请房贷就能审批下放。另外一方面，上海楼市前阶段经历了一波量价齐升，不少银行发放了多量贷款使得个人住房贷款余额的比例接近红线。

双重原因下导致上海房贷收紧，并且还将持续很长一段时间。

国家政策摆在那，个人无法改变。但希望看到本文又准备在上海买二手房的朋友注意了，签订合同时一定要考虑到贷款下发期限延长的情形，否则你可能会违约。

买过房的人都知道，签约时双方会商定付款期数和付款时间，举个简单的例子。

假设买卖双方在6月1日正式签订了房屋买卖合同并办理了网签。约定的付款方式如下：

6月15日前支付第一笔40%的首付款；9月1日前通过贷款支付55%的第二笔款项；12月1日前办理过户并支付剩余的5%尾款。

在银行正常审批贷款的情况下，三个月绝对够用了，第二笔贷款必然可以在9月1日前支付给卖方。不过，现在放贷流程可能要走5个月甚至更长，这就使得9月1日极有可能发生第二笔贷款无法付给卖方的情况。

由于银行贷款不及时或是无法审批并不属于不可抗力的范畴，故买方违约，即使买卖双方都知道银行必定会下发贷款，但违约就是违约。

这个时候买家有三条路可以走。一是凑钱把本来没发放的贷款补上，这条路基本行不通，上海房产55%的购房款就是好几百万了；二是和卖家商量请求不要按照违约处理，这得看卖家的脸色了；三是支付违约金，一般来说违约金最高为标的资产的20%，到底支付多少会根据违约的程度来定。

三条路无论哪一条都不好走。更加可怕的是，如果现在的楼市处于上升趋势，卖家完全可以因买家没有及时支付房款而主张解除交易合同。对于买家来说，再要以相同的价格买到类似的房子几乎是不可能的。幸好目前的上海楼市并没有涨到卖家掌握主动权的程度。

要想避免潜在的违约风险，请你在签订房屋买卖合同时就要规避写上这样的条款或者避免写上明确的支付款项时间。

比如，在支付方式条款中写上“第二（X）期房款的支付时间将以银行实际房款时间为准、交易过户最晚期限不得超过银行下放贷款日后的一（X）个月”。

又或者写上类似的补充条款：“如因银行审批贷款期限延长导致房款支付延期不视为违约情形”。如果卖家同意的话，建议同时写上这两条或类似的表述。

前文也说了，上海现在的楼市并不是房价暴涨、卖家为主的市场。因此，卖家不太会因为你要求写上这样的条款而不愿与你交易，除非有其他买家愿意全款支付。

对于在上海购买新房的朋友来说情况稍好一些。

前段时间出现过部分开发商特意挑选那些能够全款买房的客户，后来被人举报，相关部门进行了调查并通报处罚。开发商有时候很强势，但优势也很弱势，至少我没有听到过某开发商因为买家迟迟审批不下来贷款而和对方发生矛盾的事情。

这也是因为开发商比买家更清楚现在的房贷多难审批。因此，如果资金允许且运气足够好的话还是买新房吧。

（全款买房的老板和只有公积金贷款的朋友请忽略本文，当然我相信这两类人均是少数）

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