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Sunday，June 21，2020

致 时来运转的你

作者 | 良叔
来源 | 良大师（ID:liang_da_shi)

个人微信号：liangshulaiye(不闲聊）

有人说，从富翁到“负翁”，只需买套房。

其实买房不仅能掏空我们的钱包，还能让我们明白一个道理：
买房路上的坑，可能多到让你无处下脚。

前段时间，48岁的女房主就因为“资金链断裂，700万房产遭查封”而上了热搜。

这事说来有点骇人。

女房主魏静，在微博上关注了百万大V——深房理，本以为从此要搭上炒房致富的快船，但她万万没想到，自己上的竟是条贼船。

深房理声称可以利用“极致杠杆技术”，让外地人绕开限购，购买深房。

于是，魏女士花1万多加入了深房理的“摇篮计划”。

在深房理的运作下，魏女士买社保、假结婚，一共花了6万终于拿到了购房入场券。

之后她便入手了一套728万的深房，首付4成。

深房理教魏女士从小贷公司借436万过桥，再向银行申请经营贷款，以贷养贷。

但人算不如天算。

银行政策突变，经营贷被拒，436万和10.9万的过桥利息还不上。

深房理又找到一家小贷公司，小贷公司愿意借给魏女士430万。

436万和430万，6万的差额最后还是压垮了魏女士。

她借遍所有亲戚，信用卡严重透支，再也拿不出一分钱。

关键时刻，深房理再次挺身而出：

我可以借钱给你，但你得把房屋的6/728的股份作为抵押物。

从假结婚、高息过桥，到抵押房产股份，魏女士终于如梦初醒：这特么不就是套路贷和诈骗？！

此后，因为不做转贷，也不付息，魏女士的房屋被小贷公司拍卖。

一场以贷还贷的造富梦，正式宣布破产。

无独有偶，来自河南的杨先生也被大V编造的故事打动过。

今年“五一”，他千里奔赴深圳办贷款，前后缴纳了上万元的费用。

最后因为银行贷款的操作不符合常理，放弃了在深圳买房的想法。

大V激情昂扬地散播《地产成功学》，一个又一个的韭菜，却倒在了暴富前夜。

直到希望破灭，人们才恍然大悟：原来，在这些大V面前，人人都是韭菜。

你以为自己正在致富的路上狂奔，其实不过是跳进了别人早已挖好的坑。

1

前段时间和一个地产大佬聊天。

他手底下有个置业顾问，专做大客户。

开盘时，这个置业顾问凭一己之力，就卖了百来套商铺，一人顶半个团队。

听到这，我忍不住问他：这小伙子是怎么把大客户拿下的？

他笑道：“咳，还能有什么办法？养着呗。”

何为“养”？说白了，就是给客户不断地洗脑。

客户嫌位置偏？

“好位置怎么可能这么便宜？买商铺，买的是升值空间啊。”

客户嫌项目周围无配套？

“没关系，楼下自带繁华商业街，一站式吃喝玩乐，我们全包了。”
客户半信半疑，销售见招拆招。

一场洗脑与被洗脑的大戏，就这么赤裸裸地上演。

如果你留意过地产广告，就会发现：

地铁旁的房子，往往离地铁站隔着好几公里；
所谓自然生态大盘，往往是城郊盘、荒芜人烟；
与繁华为邻，不过楼下有几间小商铺；
教育大盘，多数都是小区有个幼儿园；
远离城市喧嚣、家门口的诗和远方，无非就是小区楼下种了几棵树。

广告吹得天花乱坠，客户迷得晕头转向。等你反应过来时，钱已经入了别人的口袋。

这种事并非孤例。

比如买样板房时，就极易踩坑。

有一位读者曾向我分享她买房的经历。

看房时，她被样板房的装修“迷倒”了。

无论是装修风格、还是软装布置，完美契合她对家的美好想象。

后来，她听说样板房以低价对外发售，便二话不说将样板房收入囊中，直接拎包入住。

然而没多久，房子漏水、墙面脱落，越来越多的问题随之暴露。
样板房的问题，其实由来已久。

开发商在装修时，为了缩短工期，往往在质量把控上睁一只眼闭一只眼。

曾经有网友曝料，河南郑州有一知名楼盘，提前拿到预售证后，样板房不得不提前开放。

为了赶工期，300平米的大户型，从水电、地板、墙面粉刷、后期软装，所有的装潢，愣是一周给完成了！

这样的房子，能没有质量问题？

所以，有时候眼睛看到的，未必就是真实。

比如，业主砸售楼部。

今年以来，因为受疫情影响，开发商纷纷降价促销。

新业主虽然喜闻乐见，老业主却开始吹胡子瞪眼。

心理不平衡的人，甚至抄起家伙冲进售楼部，把杯子、椅子砸得稀烂。

事后，舆论一片哗然。

表面上来看，这似乎是一个，老业主不满开发商降价，怒砸售楼部的故事。

可实际上，这不过是开发商自导自演的一场戏。

为什么他们要雇人砸售楼部？

很简单，为了给自己打广告。

花几百上千块钱，就能把降价信息宣之于众，不仅成本低、而且效果好。

经此一闹后，该项目销量蹭蹭上涨。

开发商一波操作猛如虎，吃瓜群众低头一看，自己倒成了二百五。

2

前段时间，在网上看到一个帖子。

有一位网友开盘选房时，由于摇到的号比较靠后。

轮到他时，销控板已经一片飘红，只剩一个3层未售（总高33层）。

没有抢到心仪房源的他，垂头丧气地离开了。

没想到第二天，置业顾问竟打电话给他，声称有新的房源，楼层不错，但得加价3万。

这明摆着是坐地起价啊。

前段时间，公众号“远方青木”就曝光过武汉一大型地产项目，他们对外声称只剩十几套房，再不买就没了。

可在市“住房保障和房屋管理局”的官网上一查：

一共只卖出了12套！

这种数据我们都能查得到，只是很多人不知道而已。

开发商数据作假，在行业内早已是众所周知的秘密。

更令人唏嘘的，是数据作假的背后，还藏着一条灰色产业链。

深圳宝中三个新盘——新锦安海纳公馆、榕江云玺、润恒都市名荟，对外声称售罄，实际上转为内部消化。

也就是说，你要买房，必须通过内部员工。

要想链接内部员工，得先交喝茶费（即更名费），而这笔喝茶费，动辄几十万、上百万。

看到这则新闻，我特意去问了那位做地产的朋友。

他双手一摊：“这有什么稀奇的？大家都这么玩儿。”

原来在开盘前，开发商们除了对外销售，也会鼓励员工自购。

而内部员工购买，一般可享95折，甚至93折。

1000万的房子，按95折计算，就省了50万。

那如果员工不想自持，想过户给别人呢？

自己人好办事，更名费，免了。

于是，在开发商的政策支持下，不少内部人员动起了“歪念”：

开盘前先把房子囤好，开盘时销控表全线飘红、显示售罄。

客户还想买房？对不起，先把“喝茶费”交了。

以海纳公馆为例，116平米总价1150万左右的新房，“喝茶费”就需要70余万元。

另一个楼盘云玺，“喝茶费”是65万-70万；金亨利二期，“喝茶费”60万。

只要转一趟手，轻轻松松就收入百万。

不仅如此，部分中介公司和第三方代理机构，还会收取团购费、摇号争取费。

他们通过开发商与购房者之间的信息差，在市场上割韭菜、公然敛财，赚得盆满钵满。

当然，如果你还有那么点理智，表示要考虑考虑时，开发商也有的是方法对付你：

“再不买就没了。”

“这是最后的上车机会。”

“手快有手慢无，错过等明年。”

如果你还不心动怎么办？

没关系，他们还有托儿。

当你犹豫不决，徘徊不定，你的隔壁桌上可能就会出现一对夫妻，他们假装咨询，然后买房成交、刷卡、签订合同，一气呵成。

看着身边的人一个个如此果决，你是不是瞬间有了底气，于是一拍大腿：

买！

3

一手房坑多，二手房的坑也不少。

有一名网友，前两年通过中介公司，在昆山买了一套房，原价93万。

交完定金回家后，中介打电话说房东要涨价。

就这样，93万变成95万。

但这只是踩坑的开始。

贷款办下来后，房东出现了，他要求涨价，理由是：

昆山房价都涨了一轮，我涨一次房价，这不过分吧？

你品品。

中介不靠谱，恶意加价。房东也不是吃素的。

知乎上有一网友自曝，他同事在北京买房时，就碰到了“黑心”房主。

买房时，原本双方价钱已谈妥。

交易后，因为产证没满5年，房东建议过一阵子再过户，这样也能省下一笔钱。

反正就多等半年，而且自己也住进来了，再加上对方又是国企退休干部，应该不会做出尔反尔的事。

想到这，他和原房主达成一致：
半年后再过户！

但没想到的是，半年后房东竟要求涨价到100万。

之后，房东便一会儿说忙、一会儿说人在国外，过户的事便一拖再拖，最后拖得没办法，终于原形毕露：

除非加钱，否则不过户。

为了维权，这位网友翻合同、找律师。

可惜，合同签字的是房主的女儿，而实际房主是老爷子本人。

老爷子称儿女私自卖房，自己并不知情。

儿女拒绝过户，老爷子又不认账。

皮球踢来踢去，事情没完没了。

法律程序走了一年多，对方还没事就到家里砸门闹事。

原本欢欢喜喜买个二手房，你说这是糟了哪门子的罪？

4

写到这，可能有人会说，一手房坑多，二手房的中介和房主不靠谱，那我投资海外资产总行了吧？

海外资产的坑，何止于多。

以下这些，就是最为常见的一些坑：

1、信息不对称风险

近年来，随着国内房价的爆涨，不少投资客认为，一线城市的房价到了天花板，地产的黄金时代已然过去，于是转而把目光投向了海外。

可扪心自问，你对国外了解多少？国外政策你能及时掌握吗？

正如曼谷Rama 9超级塔，新CBD、东盟新金融中心的名头，被中介炒得炙手可热。

不少人认为，它就是曼谷未来的价值高地。

但这个“地标建筑”停建的消息放出了整整3个月后，中介依然把它当作热门投资产品，推荐给自己的客户。

2、自媒体大V割韭菜

新媒体发展大势如潮，孵化出的大V比比皆是。

但这些大V中隐藏着多少徒有虚名之辈，甚至是骗子，谁知道呢？

再者，要牢记一点：10个自媒体看房团，9个坑。

所有的线路流程，都已经和开发商事先沟通过。

至于所谓卖点说辞，也早己和开发商提前勾兑好的，大V呈现给你的，永远都是美好的一面。

至于项目缺点，基本都是模棱两可、一笔带过，甚至绝口不提。

3、包租承诺

包租主要有两个坑。

首先，所谓包租，大多只是一个噱头，用来哄骗外来投资客。

这种房子一般都卖不动、租不动。好卖的房子，何须包租来带动促销？

其次，羊毛出在羊身上。

返租的钱早已加在房价里，被包装成返租收益，典型的得了便宜还卖乖。

4、中介返佣承诺

知乎上，有一位网友在泰国投资时，就曾掉入了曼谷中介的坑。

买房前，她亲自飞往泰国考察，并物色了两家代理商：

一家无返佣，另一家承诺返佣。

她毫不犹豫选择了后者，毕竟有便宜不占王八蛋。

中介带她跑了几天后，找到一间不错的公寓，于是她屁颠屁颠交了8万泰铢的定金。

然而没想到的是，中介收到钱后，就消失了。

微信不回、电话不接。

这位网友最后只能是哑巴吃黄连，有苦说不出。

5、维权困难

良叔一名读者，刘小姐，讲过她的遭遇。

深圳某家公司，称自己可以代理海外房产，而且房源都很优质，增值空间巨大。

刘小姐正好有笔钱，想要投资，通过那家公司，选了一套欧洲某国的房产。

看到现场照片，以及房子的相关介绍，刘小姐动心了，交了10%的预付款。

随后，在这家公司的软磨硬泡下，刘小姐又交了剩下的90%的房款，与国外一家房地产公司签署了协议，并拿到了“地契证明”。

然而，当刘小姐去国外收房时，才发现严重的货不对板，甚至房间都少了一套.......

怎么办？维权啊。

可是更神奇的是，刘小姐发现，和深圳公司签署的是一份“信息咨询服务合同”，里面根本没有涉及到具体房产事项。

找国外房地产公司维权？路途遥远，人生地不熟，怎么维权？

这事儿一拖就是两年，到现在都没扯清楚，涉及了好几百万，刘小姐现在肠子都悔青了......

5.写在最后

买房路上的坑，数不胜数，防不胜防。

无论是在国内买房，还是投资海外资产，在隐蔽处，总有人在挖着坑等我们跳。

房产买卖，动辄几十上百万，甚至千万、过亿的投资。

稍有不慎，就损失惨重。

很多人不解：为什么地产有这么多坑？

在我看来，一个很重要的原因，是房地产业属于典型的暴利行业。

在金钱的驱使下，没有卖不出去的房子，只有想不到的套路。

另一个重要的原因，是房地产业的信息不对称。

什么房子值得买？哪里的房子值得投资？

外行人看热闹，内行人看门道。

所谓“坑”，说白了，无非就是开发商、中介利用买卖双方的信息差，疯狂地割韭菜。

诸如售罄，再不买就没了，很多时候只是商家逼定的手段。

真实的信息，你只有自己去核实。

这篇文章不是唱衰房地产，恰恰相反， 正因为有前景，有暴利，才会闹出这么多幺蛾子。

我仍然坚信，在中国，最好的保值资产，还是优质的地产。

只是，千万别当甩手掌柜，凡事要自己考察，自己分析，不要盲目崇拜大V的一面之说，更不要过分痴迷于炒房致富。

你想割红利的韭菜，岂不知，有人正在琢磨如何割你的韭菜。

所以，在漫长的人生中，你要始终坚持“钱不是大风刮来的”这句缄言。

倘若，有人告诉你一件很容易赚钱的事，如果他不是你亲爹，那么他多半就是个骗子......

参考文献：

远方青木：《青木牌小数据告诉你，中国楼市的真实走势》

知乎用户紫薇：《青木牌小数据告诉你，中国楼市的真实走势》

知乎房导航：《揭秘：开发商最不想暴露 卖房的7大套路！（专套刚需购房者）》

深圳大件事：《深圳多楼盘收百万“喝茶费”？官方出手：将采取5大措施》

作者简介：良叔，百万用户新媒体创始人，畅销书《超级个体：打造你的多维竞争力》作者，原世界500强高管，良翰商学院创始人。欢迎关注公众号良大师（ID:liang_da_shi)。

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