深读2021年政府“工作报告”，大城市楼市调控将井喷

每年的大会政府工作报告都是一年房地产市场最关注的政策，因为房地产走势看政策，那么年初的这份报告里面每个字都被详细解读，今年也一样：

首先：对比今年与往年的区别：

2021年：去年推进新型城镇化和乡村振兴，城乡区域发展格局不断优化。加大城镇老旧小区改造力度，因城施策促进房地产市场平稳健康发展。

政府工作报告说，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

2020年：发挥中心城市和城市群综合带动作用

深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。

同时提出，加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

2019年：稳步推进房地产税立法

深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。继续推进地下综合管廊建设。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。新型城镇化要处处体现以人为核心，提高柔性化治理、精细化服务水平，让城市更加宜居，更具包容和人文关怀。

同时提出，健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

2018年：坚持“房住不炒 ”促进房地产市场平稳健康发展。

其次：从文字本身看，2021年的大会报告内容，基本未提及房地产具体内容，而且很多人最关注的“短期刺激经济”没有，只有“大城市房地产问题最主要”坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。

第三：房地产的资金面问题！

报告提及：稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。大型商业银行普惠小微企业贷款增长30%以上。推动实际贷款利率进一步降低，继续引导金融系统向实体经济让利。

分析：

为了稳定经济，未来货币政策有望继续稳定，对于房地产市场来说，也会受到资金平稳的利好。

2021年数据：1月份人民币贷款增加3.58万亿元，同比多增2252亿元。分部门看，住户贷款增加1.27万亿元，其中，短期贷款增加3278亿元，中长期贷款增加9448亿元；企（事）业单位贷款增加2.55万亿元，其中，短期贷款增加5755亿元，中长期贷款增加2.04万亿元，票据融资减少1405亿元;非银行业金融机构贷款减少1992亿元。

整体看，2021年房地产不论是开发商的企业融资，还是个人按揭贷款，有望继续平稳运行。

解决好大城市住房突出问题！

整体看，部分大城市出现的打新问题，也成为市场关注的焦点，短期看，市场出现波动，需要限价，但如果只限价，而忽视供需结构的平衡。只能带来市场的更大紊乱。限价打新放大了部分房源与二手房的价格差，买到就赚钱。

因为政府“限价”，限制备案价，不允许开发商自主定价，不管市场有多少需求，反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的，都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了，但是新房被紧紧的压制住了，这样价格倒挂产生了。

大城市的房地产调控井喷将成为2021年房地产调控的主要特点

3月1-3日，仅3天，全国各地发布房地产调控相关政策就超过10次：

从住建部到银保监会到上海、杭州、无锡、海口等城市开启全面升级版房地产调控。

最近调控井喷城市集中大城市，年内累计房地产调控政策次数已经高达100次

这一轮房地产调控的市场原因是因为房价明显上涨，特别是一二线城市房价上涨成为市场主流，一月份上海、深圳、广州排序全国前三。而且因为春节特殊的就地过年，2月份房价依然明显上涨。

从调控政策看，从部委到地方，住建部已经督导多城市，包括杭州、无锡等城市在督导下发布调控政策，本轮房地产调控是从上而下的房地产调控。

第四：租赁政策将多发，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担

租赁市场将成为政策重点，暴雷的二房东租赁有望得到强监管。

租赁市场目前最大的问题是部分城市的二房东租赁模式跑路，暴雷，对于市场来说，后续依然会大量发展租赁租房，租售并举是趋势。

1：随着经济稳定，需求平稳，过去几年的租金价格上涨明显开始放缓，大部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大，因为锁定了业主转租房源的租金价格，而未来租金平稳的预期下，盈利难度很大。

2：对于当下公寓租赁市场来说，竞争激烈，企业进入的数量非常多，行业除了规模外没有其他竞争壁垒，这种情况下，上市都是为了融资扩大规模，形成规模优势降低运营成本。

3：租赁市场的竞争现在不仅仅是二房东类型的公寓竞争，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源，这些都会影响租赁市场的未来预期。

4：从上市看，长租公寓类企业遇到当下的资本寒冬，中小型长租企业暴雷非常多，在国内融资难度也加大，这种情况下，上市是最好的选择。

长租公寓类的企业，在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。

第四：没有直接提及房住不炒

分析1：相比往年没有提及房地产长效机制等内容，相比往年，针对房地产的内容也非常少。

2：房地产税、公积金等前期热议的话题都没有提及。

过去几年市场最关注的房地产调控原则是房住不炒，与不讲房地产作为短期刺激经济的工具。目前看，对于房地产市场来说基本平稳。

虽然2019年未提及房住不炒，2020年再提及。2021年未提及，2020-2021年全球面对疫情，各国基本都选择了放水救市，预计2021年国内房地产市场将继续稳定为主。

因城施策：相比往年的落实城市主体责任，体现了后续房地产调控各地有更多更宽松的空间。

在大会前房地产调控政策多发，刷新往年记录，3月3天10次调控，这也代表了最近房地产调控取向依然以收紧为主。预计后续还将有多城市发布房地产加码调控，虽然政策力度不同，但整体3月份房地产市场的涨幅有望降低，楼市小阳春力度降低。

最后总结一句：与房地产相关度最高的信贷特别是小微企业贷款，在2021年将保持30%以上的上涨，一二线城市调控政策将井喷。从报告内容看，对于房地产市场基本持平，预计2021年整体市场将维持涨幅放缓，调控井喷的趋势。