帝都冲进6万+时代，揭秘房企江湖里：四大天王，十大金刚

最近市场都在关注北京30宗集中住宅地块的入市影响，今天简单的聊聊，2021年市场会如何：

必须明确的是，北京房价控制的肯定是全国最好，调控政策全国最严，即使是这30宗集中出让的住宅地块，也可以看到，北京开始进入新价格管控时代，在房价被摁住了4年后，在房价已经落后上海深圳一大截的时候，30宗地终于变成了限竞房PLUS版。

首先：当下的北京市场情况，小阳春在持续

整体看数据，网签可以说非常喜人，当然，这只是调控后的新高，因为2016年截至4月20日，当年二手房住宅网签就达到了8.8万套。

所以从北京新建住宅+二手房住宅网签数据可以看到，北京楼市已经走出了调控的低谷，市场水涨船高，成交明显活跃，同比是库存数据开始出现了明显的降低，供应量也因为土地集中入市，而开始减少，优质项目出现了轻微的价格波动。

国家统计局官方数据：北京新建住宅价格环比上涨0.2%，二手房价格环比上涨1.4%，基本吻合市场的真实情况。

其次：集中土地出让带来什么市场变化？

上文可以看到，北京2021年新建住宅网签均价在5.2万左右，那么未来的价格大约会在什么阶段？其实计算办法很简单。北京限制了最高价格，可以波动3%。那么30宗住宅地块里面，按照建筑面积和销售限价计算，合计北京未来这30宗地位主流的2022年上半年，市场销售均价基本就在6.3万，如果不计算其中一宗共有产权房，市场均价在6.4万左右。

30宗住宅地块，销售限价最高11.2万，7万以上14宗，5万以上累计24宗，只有包括共有产权在内的6宗住宅地块，基本分布在远郊区县。

所以整体市场看，北京将从之前的倾斜刚需，逐渐开启倾斜改善阶段。市场房价也必然水涨船高。

第三：30宗地北京房企会拼命？

北京楼市2017年调控后可以分成两个阶段，2017-2018年是企业适应阶段，那么2019年到现在的销售市场基本就代表了，这家房企对北京房地产调控的适应情况。

简单的说，北京楼市房企明显的呈现了4大天王特点，这四家相对而言缺点最少，整合能力也最强，当然也各有千秋：

本来今天想聊聊热点值得买的项目的，突然发现写多了房企了，那么周五再写写最近值得买的项目：

“四大天王、八大金刚都是佛教中的神佛,其中四大天王分别指东方持国天王、南方增长天王、西方广目天王和北方多闻天王。而八大金刚则指青除灾金刚、辟毒金刚、黄随求金刚、白净水金刚、赤声火金刚、定持灾金刚、紫贤金刚、大神金刚。

北京房企第一梯队 四大天王

中海的户型+金茂的品牌+华润的营销+首开的拿地

中海的户型：如果说北京过去5年楼市最颠覆性产品变化，90%都是中海带来的，中海教会了北京研究户型。当然除了户型，中海的速度也是一骑绝尘，平均拿地入市周期只有大部分房企的一半。这些牛逼闪闪的点，也就掩盖了其他，包括石景山区域深耕独霸，后续的甲三号几个高端项目，因为前两个优点太突出，做的不错也就显得没那么出色了。

金茂的品牌：谈品牌的逼格，金茂在北京绝对第一，各种品牌活动可圈可点，高大上，在苦逼的北京市场，能做到这一点非常不容易，坚持绿金健康住宅，这给金茂很多降维打击的机会。但金茂的户型也的确没有亮点，在这个理性的市场里，影响很大，抵消了品牌上的很多努力。

华润的营销：这一点必须特别重点介绍一下，如果盘点过去几年北京的销冠项目，基本里面都有华润的几个项目，伟哥曾经聊过北京市场值得看的华润神盘。

如果看户型，华润还停留在2017年前，品牌？也谈不上，昆仑域等几个项目维权弄的轰轰烈烈，如果说拿地位置，虽然有个别项目不错，但也有亦庄橡树湾、长安九里这种绝对红海里面的销冠盘。所以如果认真分析这家房企的所有项目，还是可以看到，这家企业的营销能力，的确是找到了适合自己项目的生存空间，另外实打实的装修品质，也给了理性的购房者选择机会。

所以华润在长安九里+亦庄橡树湾上的红海营销能力：一个刚的不能刚的刚需，一个红的不能红的改善区域。绝对可以说值得北京竞品好好盘盘。

首开的拿地，这个也没什么说的：就是牛逼，市场也习惯了拿地看首开，但在项目层面值得一提的是奥森ONE，能在晚于竞争对手2个多月入市的情况下，获得百亿销售额，这真不首开。

从热点项目中也可以看到，销冠基本集中在这4家房企手里：

除了这4家基本占据了市场龙头的房企，北京楼市还有可以值得关注的十大金刚：

第一：万科，万科可以说最近几年在北京除了不拿地，其他房地产市场的什么事情都干的不错，当然背后原因还是因为拿错了几块100%持有住宅地块，没地了，但列8大金刚，这必须有一号。

第二：龙湖，同样也是北京市场的一个代表房企，在上一个调控周期，龙湖的西宸原著之类的项目是北京的标杆，伟哥写的段子也幸亏有西宸的缸才好看不少。但最近几年，景粼原著后缺少真正拿得出手的项目，最近顺义入市了2个项目，加上南四环的限竞房，第二梯队前列还是能保持的。

第三：绿城，回归北京连续开发了多个项目，整体看品牌+品质都给了北京市场一个惊喜。当然，相比全国的地位，绿城在北京的确还没有做到靠品牌卖房。

第四：金地作为第二梯队里面少数几个私企，金地的项目也都创新不少，可圈可点，特别是几个华樾，在北京东部区域影响力很大，当然金地和中海一样，也是两家企业在北京。

第五：融创，如果说5年前，融创肯定有实力在北京竞争天王，但当下刚回归北京，2020年才开始发力，香山壹号院。亦庄几个项目逐渐开始让购房者重新认识融创。

第六：世茂，世茂能进入十大金刚不是靠销售金额，几个项目的产品力可圈可点。

第七：京投，对于京投来说，地铁盘一招鲜，有这个就稳稳的在市场有一号。

第八：远洋，在北京远洋的项目也不少，限竞房有很多操盘和入股的项目。

第九：城建，北京土生土长的房企，除了首开之后就是城建，值得期待的天坛府，这几年也有不少国誉府的项目入市。

第十：保利，保利一直是北京市场的主力玩家，只是这2年相对项目少了一点，前几年和光系后，最近两年亮眼的产品不多，而且基本在刚需。

本来应该是八大金刚的，发现第二梯队人太多，多写几个。

江山代有才人出,各领风骚就几年，如果在4年前，你在北京说中海，很可能大部分人认为是个小企业，没想到这几年成了庞然大物，全行业都要集中研究，也没想到北京华润在大换血的情况下，市场准备看笑话的时候，还能在北京活的不错。

北京的房企江湖竞争非常激烈，30宗地预计四大天王基本都要参与20宗以上，另外这10大金刚也将大量参与。叠加首创、中骏、中铁、金隅、旭辉这些在北京这2年因为拿地相对较少，但依然值得关注的房企，2021年北京市场的竞争其实就是这20家房企的天下。

（本文只代表个人对市场的不成熟看法，真是排序请各位看网签销售额数据）

今天本来是想盘点一下2021年很可能热销的项目的，没想到写岔路了，单独一篇吧，争取周五盘点北京2021年最值得买的20大项目。