房企巨头年报里的秘密：“新”恒大是如何炼成的？

和往年一样，2021年随着各家房企年报的陆续发布，房企整体规模增长的曲线又往上移了一位。单就数据而言，房地产行业似乎迎来规模最好的一年，在已经发布年报的众房企中，销售、利润创新高的不在少数。

但冷暖自知，一个无法回避的事实是，房地产进入下半场，总量天花板越来越近，世界在变，行业在变，公司也在变。于是房企陆陆续续的开始转型：向多元化、综合化发展。对于这一点，大型房企表现得尤为明显。

后疫情时代，整个地产行业迈入存量时代的调整期，马太效应加剧，房企在销售及融资端双双承压；叠加瞄准开发商的“三道红线”、房贷“双限”，以及近期出台的供地“两集中”新政，多重政策压力夹击下，大部分房企过去一年的日子并不好过。市场依然是强者恒强，继续领跑行业的，还是恒大为代表的标杆房企。

3月31日，中国恒大（3333.HK）发布2020年度业绩。靓丽的业绩数据、持续大降的负债水平，充分显示了恒大“高增长、控规模、降负债”发展战略的显著成效。而完成“多元产业+数字科技”的转型，则表明了“新恒大”已经到来。

新恒大的底气：净利314亿负债大降2000亿

从早期勇于加杠杆，抓住房地产业黄金发展期问鼎行业冠军，到如今行业平稳发展之际启动新战略，追求“高增长、控规模、降负债”，高低之间收放自如，恒大已经找到了自己的经营阀门。

早在2020年3月，恒大就将稳健发展作为新的发展战略，先行一步将“降负债”作为重点，这背后不无未雨绸缪的意味，也不乏对宏观政策周期的深度理解。而2020年的年报可以说体现了这一战略的成功。

数据显示，恒大2020年实现销售额7232亿元，销售回款6532亿元，营业额5072亿元，净利润314亿元，各项核心指标继续位居行业前列。

业绩持续增长的同时，恒大降负债的表现同样突出：自去年3月底提出新的发展战略以来，恒大有息负债大幅下降2000亿元，并通过引入战略投资、分拆优质资产上市等方式增加权益888亿港元，全面优化了负债结构，实现稳健发展。

在业绩会上，恒大还宣布了未来三年降负债目标：有息负债2021年6月30日降至5900亿元以下，2022年6月30日降至4500亿元以下，2023年6月30日降至3500亿元以下；针对“三条红线”，恒大计划在2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求。

房地产行业正朝着长期、稳定、健康的方向迈进，行业集中度有望进一步提升，而恒大作为具备规模及品牌优势的头部企业将持续受益。

市场愈发艰难，但是不代表所偶遇的房企都是按套路出牌。不得不说，现在的房地产投资领域已经进入了“狭路相逢勇者胜”的存量竞争阶段，少数企业依然能够跑赢大盘。

随着土地红利、金融红利日渐消失，中国房地产行业已悄然迈入管理红利时代。毕竟，只有财务稳健，才能支撑房企稳步穿越周期，走得更远。对比整个行业来看，恒大的降负债和销售目标完成率都位居主要房企前列。

许家印曾说过一句话，“越是艰难的时候，越能展现恒大的功力”。但那时，大多数人们并不能理解这句话。不过最近两年，这句话常被人们提起。特别是在疫情和降负债的大环境下，恒大颠覆性的线上卖房和一系列高举高打的营销创举，使其克服疫情、调控两只黑天鹅，逆市高增长，顺理成章的继续成为2020年的行业领头羊。

新恒大的“飞轮效应”：产业+数字科技

业绩发布会上，最大的亮点，肯定是恒大董事局主席许家印宣布“新恒大”的到来。

经过25年的发展，恒大已完成从地产向“多元产业+数字科技”的转型。全新的产业生态，全面覆盖衣食住行、文旅康养等领域，构建科技数字闭环，为数亿客户提供全方位服务，呈现出强劲的发展势头：

世界最大企业亚马逊的贝佐斯有一个著名的飞轮效应，一个公司的各个业务模块之间会有机的相互推动，就像是咬合的齿轮一样。不过这个齿轮组从静止到转动起来需要花费比较大的力气，但是每一圈的努力都不会白费。一旦有一个齿轮转动起来，整个的齿轮组就会跟着飞速转动。

成功的企业成功的道路都非常接近，作为龙头房企，恒大的飞轮效应也已经开始形成——多维战略已经初见成功，随着“高增长、控规模、降负债”战略的继续深入推进，以及数字科技赋能下的多元产业生态圈不断升级扩容，一个生机勃勃的“新恒大”将加速朝世界一流科技企业迈进。

房企不仅仅要强化自身资源禀赋和经营能力，也要跟紧国家政策，洞察市场机会，寻找“第二曲线”，从规模发展转向高质量发展，恒大可以说是房地产领域走的最早也是最好的代表！

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过去的一年间，“行业降维淘汰，龙头升维精进”，市场分化程度越来越高，竞争也越发激烈。作为过去25年房地产黄金周期内的强者，恒大一直是房企的标杆代表。那么在未来的白银周期，不仅仅只是房企龙头后，多行业齐头并进再次全面升级的“新”恒大会有什么更加惊艳的涅槃表现？让我们拭目以待。