楼市出现3大“反转”？孙宏斌9字提醒，能不能买房，就很清楚了

在近20年时间里，房价的变化可以用翻天覆地来形容了，虽然说这对国内经济的增长和城镇化率的提高起到了重要作用，但是对于需要买房的老百姓也产生了不小的压力，根据公开数据显示，目前全国人均可支配收入刚刚达到31000元，然而大多数城市的房价却早已涨到了20000元/㎡。

正如原证监会肖钢说的那样，高房价、高房租抑制住了消费。很多普通家庭往往要掏空4个、6个钱包才能付得起首付，而且即便是如此，以后还要背负长达20年、30年的还贷生涯。

中国银行董事长肖钢

不知不觉，2020年就还剩下半个多月的时间了。从整体方面来看，今年楼市还是比较低迷的。根据克而瑞研究中心的数据显示，2020年1-9月因为受到大环境的影响，销售情况明显不如2018年、2019年同期水平，但是随着大多数房企都抓紧了“金九银十”，尤其是通过打折促销卖房方式直接拉动了销售额的增长，因此总的来说，房企的销售目标完成度还是不错的，均值达到了82.46%。

而且虽然说国家不断加强对楼市的调控，但是目前房价仍然处于上涨阶段，只不过大概率不会再出现“大涨”、“暴涨”的情况了，可是从另一个方面来说，也有人认为房价不久就会下跌，我总结了一下，原因主要有3点：

国内房产投资增幅连续半年下滑房企资金承压

01、根据国家统计局的数据来说，户均住房拥有面积已经达到了1.5套，人均住房面积也达到了39㎡，而且近几年国家已经提到了房产税，其中就有专家预测，对人均面积超过40㎡的部分进行征收，而且再加上每年仍然会新建大量的房子，在这种情况下，随着“供大于求”越来越明显，房价必然会下跌。

02、从今年7月份开始，包括南京、苏州、廊坊在内的城市纷纷调控土地市场，其中南京出台了“限房价、竞地价”的新政策。除此之外，部分城市还出现了土地流拍的情况，因此如果地价一直可以调控住，那么房价自然就会下降了。

03、不断加强对炒房的打压，除了此前的“收紧”限购、限售政策之外，提高二套房的首付比例也是一个很好的办法，比如从今年10月1日开始，无锡把二套房首付比例从40%、50%直接提高到了60%，这样就拦住了很多的炒房客，随着购房需求的减少，房价自然就会慢慢下降了。

受调控影响房价逼近止涨下跌拐点可能出现在明年

可是话又说回来，从目前实际情况来看，不论是一二线城市还是三四线城市的房价似乎都没有明显的下降，根据中国房价行情网的数据显示，在以全国70个大中型城市为样本的监测中，房价下跌的城市只有28个，并且下跌幅度大多在5%以内，而房价上涨的城市中，涨幅最高的达到了24.95%。

这就让很多购房者“懵圈”了，一方面是房企纷纷开始打折卖房，而另一方面又是房价还在继续上涨，这到底是什么情况？还有就是从2021年开始，国内房价究竟会怎么变化，我认为在判断这个问题之前，我们更应该先来看看楼市的3个“反转”，能不能买房似乎就有了答案。

2019年4月26日，双井桥向北望去，CBD、国贸建筑群清晰可见。

第一个反转、“拆迁时代”即将过去，购房需求锐减

从2008年启动保障性安居工程开始，棚改拆迁就算是拉开了序幕，在此后的12时间里，全国棚改的房子套数约有4000万，而且大家应该也知道，拆迁补偿一般有两种方式，即货币补偿和房子补偿，然而从央行的调查中得知，货币化补偿的比例不断提高，从2014年的仅为9%，到2016年的48.5%，截止到2019年底已经提高到了60%。

很多人在获得拆迁补偿金之后，就会选择再去买一套房子，而在这个过程中就产生了购房需求，再加上从2015年开始的“去库存”计划，这对房价自然就会产生影响。

根据国家的安排，截止到今年底，旧改要全面替代拆迁，就像《证券日报》报道的那样，“从全国各地的房地产市场来看，除了少数地区之外，去库存已经到了结束的时候了。”随着“拆迁时代”的即将过去，购房需求必然会锐减，房价下降也就很正常了。

第二个反转、国家加强对房企资金的调控

根据公开数据统计，房企开发项目的资金中只有40%来自预收款，也就是说房企的大部分资金都是需要外借的，而这其实就是我们常说的负债率。

根据新京报记者的报道，在以全国50个房企为样本的统计中，有一半的负债率超过了80%，而且从相关人士的判断中可知，负债率高居不下对房企的资金链会产生很大的影响，而这也是很多小型房企开发项目烂尾的主要原因。

在这种情况下，央行实行“三条红线”政策，这其实就是对房企的资金进行更加严格的调控，而房企为了能降低负债率，就会选择打折卖房。

第三个反转、房地产不得作为刺激经济的手段

在近20年时间里，房地产行业的发展带动了经济水平的提高，而这也是很多城市土地财政比例很高的原因。

然而根据政策来说，国家明确提出不得将房地产作为短期刺激经济的手段，而且还要重点发展其他行业，比如制造业等。

孙宏斌：融创积极考察长江新城规划建设或邀万达参与

其实对于房地产市场的3个“反转”，开发商的感触是最深的，就比如在今年，孙宏斌明确提出在现阶段不能有侥幸行了，而且他还提出了9字提醒：要认清房地产新形势。

除此之外，另一房地产大佬潘石屹也认为，国内房价的底线是20%。这点和部分专家的意见也是统一的，毕竟随着现在地价也在不断上涨，房企的开发成本也在上涨，如果能够有效控制住成本，那么10%-20%的房价下跌还是可以接受的。

总的来说，作为购房者来说，买房需要根据自身情况决定，尤其是刚需购房者，不要让房子成为自己的负担。

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