从之前的万达转型轻资产模式，再到潘石屹出售SOHO中国股份，以及万科、碧桂园等大家熟知的龙头房企也在寻求转型，我们从中能否发现什么呢？对此，经济学者马光远表示楼市的黄金时代已经过去，对于大部分国人来说，房子不再是合适的投资对象。

说到这，笔者就想到了另一位学者李迅雷说的话：房价走平即亏钱。按照2020年商品住房均价每平9980元计算，购买一套面积为100平的房子需要99.80万，其中至少有59.88万需要通过贷款解决，算下来月供超过了3000，换句话说就是涨幅在这个数字之下，实际上就是亏钱的。

不知道大家思考过没有，为什么学者马光远会说这句话呢？很多国人都把原因归结在房价上，不可否认的是房价对楼市的影响确实很大，但笔者认为这并不是主要原因，关键还是在供需关系上面。根据第七次人口普查公报显示，有25个省份人口增加，数量较多的省份前五名分别为广东增加21709378人、浙江增加10140697人、江苏增加6088113人、山东增加5734388人、河南增加5341952人。

此外，根据央行数据显示，国内城镇家庭户均住房拥有套数达到了1.5套，再加上已经竣工的新房和二手房，每年还会新开工建造大量的商品房，实际上绝大部分家庭并不缺房子住，因此近些年供需关系逐渐变成“供大于求”，楼市的黄金时代已经过去就不难理解了！

​除此之外，我们也要明白在过去10年里，国人的购房观念也发生了很大的变化，对居住环境和生活品质的要求日益提高。而与之产生鲜明对比的是，未来10年，这“3类房子”或很难出手，大家提前了解，别砸在手里。

第一类、人口流动性小的公寓。

说这句话可能会受到房产从业人员的反对，他们认为公寓既可以自己住，也可以通过出租获得租金，说不能买公寓的人都是不懂房地产市场。笔者遇到已经不是一次了，毫无疑问，公寓作为商住两用房，相比较住宅来说，确实既可以用来办公、自住，也可以出租给他人，但是不要忘了一个前提。

通过出租获得租金收益，就要讨论一个问题：每个月的空置期是多长时间？例如一套面积为40平的复式公寓，每天的租金是100元，如果单月空置期为10天，那么每个月只能2000元的收益，而且这已经是很好的情况了，大部分公寓很难达到，就更不要说人口流动性小的公寓了。

​第二类、物业服务较差的商品房。

如果说开发商能决定商品小区前期的品质，那么物业服务质量则是影响小区后期的关键因素，这么说并不是空穴来风。北京、上海、南京、无锡、杭州等城市均出现过类似情况，一路之隔的两个小区因为物业服务质量而发生了很大的变化。

这两个小区在刚交房的时候，房价处于同一水平，而马路东侧小区的物业费虽然高了一些，但是服务质量确实好，而马路西侧小区的物业费仅仅便宜了0.5元每平，算下来每个月也就少交了几十元，可是物业几乎没有质量可言，五年不到的时间，两个小区的均价相差了近万元。

​这么说可能有些笼统，更严格的说法是没有规划的远城区的高层住宅，现如今包括无锡在内的多个城市都在大搞“新城”，说白了就是因为乡镇远离传统的市中心，所以就通过丰富远城区的配套、资源等方式，实现远城区的大力发展。

而没有规划的远城区，在这方面显然逊色很多，虽然说相比较市区的住宅，远城区住宅价格廉价很多，但是因为人口流动性小，这里的房子空置率很高，后期也很难出手，这点需要关注一下，买房不能只看价格。

​

​总的来说，从目前情况来说，人口流动方向已经很明显了，“城市群和都市圈”是未来人口流动的主要方向，不论是公寓还是住宅，充足的人口才是后期尽快出手的关键因素，所以未来10年，这3类或很难出手，大家提前了解，别砸手里。

欢迎关注@无锡楼市百科！