高楼层住宅正在被“抛弃”？150万的房子降到96万，依旧无人接盘

前不久，一位朋友向笔者吐槽当地的高层住宅面临的困境，当年价值150万元的房子，如今降到98万元，却依旧没人愿意接盘，具体经过跟大家分享一下。2014年的时候，我国三四线城市房价迎来了一波上涨潮，这位朋友也看到了房价上涨的趋势，于是找了一个地段略微偏僻的四线城市，当时房价为6000元每平方米左右，看中了一套不到200平米的房子，最后花了120万元全款买入。根据一些人的分析，当地的房价未来5年内有望涨到每平米一万元，到时候再卖出也能够赚个七八十万元，朋友选择了8层（总高34层）的房子，选择这个数字也是图个吉利。

不出所料，随后这个地方房价开始上涨，两年间从6000元上升至7500元，最高点接近8000元每平，房产价值也涨到了150万元。但与此同时，一些问题也出现了。当时朋友选择的是小区一期住房，二期还在建设当中，但二期住宅建好后，由于楼间距过低，因此家里面的采光通风效果一下就降低许多，很多时候阳光都被对面的高层住宅给挡住了。另一方面，随着小区住户数量的增加，容积率直线上升，各种资源也享受不到，小区内物业管理较差，道路上停满了车辆，停电停水更是经常发生，生活水平大打折扣。但考虑到房子还在升值，这些问题忍忍也就过去了。

但好景不长，随着楼市的不断调控，2018年初当地也出台了各种限购、限售政策，房价因此受到影响而下跌，许多住户选择搬走，笔者朋友坚持了一年发现房价上涨无望，房价已经从150万元下跌至120万元后，于是也选择挂牌出售，但一直没有人入手，直到今年初将挂牌价格调至100万元，才有少数几个人前来咨询，并且大多都在砍价，希望能降到90万元左右。如今这套房子挂牌价已经达到了96万元，还是没人愿意接盘。更令人郁闷的是，该小区旁边还有一个小区，主打多层住宅，尽管这几年挂牌价格也在下跌，但跌幅很小，并且稍微降价一些就很快有人入手。

可以说，这个小城市的房价走势是必然结果，也是如今很多城市都在面临的问题。由于地段偏僻，并且远离城市圈都市圈，每年都会有大量人口流失，住房需求不断减少，过去房价依旧能够上涨，主要是三四线城市政策宽松，吸引了很多炒房客和投资者，而一旦各种调控政策出台后，炒房门槛不断提高，炒房客投资者数量越来越少，因此整体的房价就会受到影响而下跌，原本存在的泡沫也会很快消除。

影响房价的另一个因素，来源于高层住宅。随着城镇化进程不断推进，如今高层住宅已经完全融入我们的生活，对于开发商来说，高层建筑能够提高土地利用率，收益也会大大增加，因此开发商愿意建造高层住宅，过去十年也一直以高层住宅建设为主，导致高层住宅越来越多、越来越高、也越来越密集。随着时间的流逝，越来越多的问题也就出现了，除了笔者朋友遇到的问题外，高层住宅还存在两个更为棘手的问题：

第一是性价比越来越低。相较于多层住宅而言，高层住宅的设备设施要多得多，比如楼梯、电梯，甚至还有专门的设备层。而其中一部分属于“公摊面积”，一般来说越高的住宅公摊面积越大，超过30层的住宅公摊面积基本上达到了25%以上，也就是100平米的住房，拿到手只有70平左右，公摊出去的面积就价值几十万元。此外，随着房龄的增加，未来这些设备设施都将面临维护维修的问题，早期缴纳的维修金很快就花光了，因此需要住户自己出钱，高层住宅设备维护、高空作业收费也比多层要高得多，因此未来还需要承担不小的维护维修费用。

第二是未来难以拆迁。对于开发商来说，拆除一栋旧的房子，至少需要建造比原本高出50%的住宅才能盈利，也就是说如果拆除30层的房子，那么新建住宅需要到45层以上，拆除40层需要建设60层以上才能赚钱。而拆除高层住宅小区，面临的赔偿款将是一笔天文数字，很多开发商赔付不起。另一方面住建部出台的新规对于住宅高度进行了限制，为了消防安全考虑未来100米以上的高层住宅很难再建设，最后是高层住宅正逐渐不受欢迎，在这3个因素的影响下，可见未来开发商并不愿意拆除原有高层住宅，不少专家也认为未来高层住宅将面临无法拆迁的问题。

事实上，高层住宅面临的问题并不是只在我们国家出现，而是世界性难题。以欧美发达国家为例，在城镇化建设过程中，同样建设了大量高层住宅来解决住房需求问题，但随着问题越来越多，很多人都抛弃了城市中的高层住宅，宁愿选择郊区的洋房或别墅，而居住在其中的往往都是没有能力买房和收入水平较差的人群，因此也被人称为“贫民窟”。

如果说一二线城市建设高层住宅，主要原因是住房需求量大，土地资源紧缺的话，那么三四线城市甚至县城都开始建设高层住宅就显得毫无道理了，3月底，住房和城乡建设部出台了一则新规，明确要求县城不得新建超过18层的住宅，并鼓励以多层住宅建设为主，可以说是对于县城的保护。一方面避免这些县城走一二线城市老路，高层住宅泛滥，居住体验极差，另一方面保护了县城房价，不会大跌到无人接盘的程度。

简单总结一下，如今高层住宅正变得越来越不受欢迎已是不争的事实，三四线偏远城市的高层住宅正面临被“抛弃”的问题。因此对于近两年准备买房的家庭来说，首先考虑住宅类型，其次考虑城市地段。如果是核心城市，房价抗跌性比较强，有条件的话可以入手多层住宅，资金紧张可以入手高层住宅；如果是较为偏远的城市，建议以多层住宅为主。