土地出让金改由税务部门征收，这盘大棋你看懂了吗？

日前，四部委发布通知，决定将由自然资源部门征收的上述四项非税收入，全部划转给税务部门负责征收。其中河北、上海等七地自7月1日开始试点，2022年1月1日起在全国全面实施这项征管划转工作。

土地出让金由税务部门征收，会给房地产造成什么影响？对此基本上有三种观点：

观点一：此举意味着中央马上要收走土地出让金了，地方卖地冲动没了，财政收入受到很大影响，然后要地方要开征房地产税补这个缺口。

观点二：通知中明确提到，土地出让金等分配机制不变！这次只不过是换了一个征收主体，这笔钱肯定还是地方支配的，对房地产市场不会有实质性变化。

观点三：这次土地出让金收入转税务部门收取，目的其实就是改变过往收钱和花钱的都是同一个部门，在制度上降低腐败的可能。

短期内，大观君基本认同第三种观点，但如果放到一个更长远的视角，可以说，即便是“房产税”，也只是本次综合改革中的一小部分。

对此，我们可以简单解析一下。

既然大家都关心房产税，那就先从房产税说起吧，关于这个话题，已经讨论不下十年了，但进展甚微，对此，有人认为是立法程序复杂，有人认为牵涉范围太广，也有人认为对地方财政触动太大，这些因素都有道理，但最主要的，还是征收房产税还需要解决一个法理问题。说到这里，我们需要纠正一个概念，那就是这个税种正式的名称是“房地产税”，因为严格意义讲，“房”是贬值的，真正升值的是“地”，因此，征收“房地产税”，这里面的“房”相当于形容词，用来修饰的是“地产税”。

那么问题来了，土地增值了不假，但土地这项财产并不是业主的，而是国家的，因此，国家要征收房“地产税”，应该找地主去呀。

对此，有人会说，土地虽然是国家的，但使用权却是业主呀，所以找业主收也说得过去。这就更有问题了，业主可以理直气壮地说，我们买房的价格，已经包含土地出让金了，为什么还要征税？

所以，要征收房地产税，首先要解决这个法理问题，而要解决这个法理问题，“费改税”是必须要经历的一个过程，如今的这个举措，就是“费改税”的一个前奏。而且，这个改变也有一定的现实意义，因为早年土地批租的期限不是很长，部分地区有的批租期已经届满，根据现行法律，续延是必然的，但如何收费却是一个悬而未决的问题，顺势推行“费改税”，时机不错。

但这次的举措，绝不仅仅只是推动房地产税这么简单，更大的可能是以此为契机，推动税务置换。

对此又该如何理解呢？

这就要从大的政策上来解读了，目前国家要推动经济“脱虚向实”，但实操中推动却很困难，原因很简单，如果把财政收入比作“币”的话，土地收入是虚币，实体经济是实币，目前很多地方主政者口头上支持“实币”，但行动上只想拥抱“虚币”，因此，目前的状态是“虚币驱逐实币”。

如何改变这种状态，税务置换就是破局之处 这个改变要分四步：

1、 土地财政改由税务征收，其它不变；

2、 收了一段时间后确定基数后推行税改，土地财政大头为中央税，企业及个人所得税、增值税等大头为地方税；

3、 税务结构置换以后，地方为多征税必须发展经济，甚至会请求中央降低土地税以帮助企业降成本。

4、 中央可以将不同地区所征收的房地产税在全国范围内进行二次分配，真正发挥税收的调节作用。

风起于清萍之末。很多重大的变革，往往是从不经意的小处着手，总之，房地产及相关领域迎来革命性剧变的帷幕已经拉开。

关于这一点，不管你信不信，反正我信了。