2019年进入倒计时，房地产市场现状如何？现在是买房的好时机么？

《2019理想三居报告》调查报告近日公布，近6成购房者将100到120平米列为三居理想面积。

而在房地产业界有一个观点是如果有相同价位的大两居和小三居摆在面前，最好的选择是小三居。

功能性不同

现在一般大两居的面积在80多平，卧室和客厅都是比较宽敞的。小三居的面积基本上也在90多平，主卧面积一般能接受，两个次卧就略小了。

大两居虽然宽敞，但是只有两个卧室，如果家庭人员超过4个，大两居基本上就不够住了，所以实用性较差，功能性要差一些。

小三居虽然卧室小一点，但是功能性和大三居其实没有区别，三个卧室基本上能满足5人居住，也就是夫妻二人，小孩，还有父母都是能够居住的。

升值不同

如果了解过二手房或者买过二手房的购房者应该都知道，小三居明显比大两居更吃香，小三居的房源量也远远小于大两居的房源量。

最重要的是小三居的房价要比大两居高，在买新房时，大两居和小三居的房价相差相对是较小的，但是在卖二手房时，小三居明显更好卖，升值也明显更多。

紧凑型的小套三居可以说是很稀缺的产品了。

120平米左右的三居比较合适，大小正好。也有100平左右的小三室，虽然也是三室一厅，但是面积相对都比较小，住着比较憋屈。

在买三居的时候最好买多层楼房，公摊面积小。

同样是120平米的房子，多层的话得房率在85%到90%左右，也就是实际面积大概为102到108平米。

而高层的话得房率在75%到80%左右，也就是实际面积大概为90到96平米，大概相差12平米。

所以，同样是120平米的房子，多层要比高层宽敞了不少。

一个好的三室两厅户型，一般要做到主卧室、客厅、次卧都朝阳，书房朝北，明厨明卫的效果。

好的三室两厅户型，应该是北侧没有连廊的户型，连廊的存在会影响户型北侧光线、视线和隐私。

好的三室两厅户型，应该是开间大、进深浅的户型，最简单的说就是户型南侧有窗户的一侧，东西宽度应该大于户型的南北长度。

注意事项一：换三居时应该选择行情差的时候换房

换房有几种不同的形式，你可以先卖后买，以小换大，也可以留旧买新，但是无论哪一种换房方式，足够的资金储备能力都是基础。

市场有起有伏，以小换大并不是总能同时遇到高的卖出价和低的买入价。所以，建议在行情差的时候换房。别担心你的房子卖便宜了，你买进的房子也是同样行情下的价格。

若在行情好时换房，价格变化的节奏很可能会让你无所适从。

比如，刚卖掉你的房子，你要买的那套房子又涨价，然后你只能更多地屈服于行情，而没有办法去计较房子本身是否更适合自己。

注意事项二：合理规划才不至于太乱

房屋交易离不开合同签署，合同中可以对各种情况进行说明和规范，因此要注意细节，维护自身合法权益。

换房首先是让自己住得更舒服，当然，换房也要讲究保值性，不是为了赚钱，而是为了给下一次换房蓄积更多筹码。所以，尽量买传统市区，或者已经成熟的新城区。

注意事项三：二手房一定要关注房龄

存量房时代，你出售的房子已属于二手房，你买的房子很可能也是二手房。

所以二手房在选择的时候一定要对房龄多留个心眼。即使地段再好，如果房子的建造年份太久远，恐怕也会越来越不值钱。

改善换房跟刚需的思维是不一样的。刚需应从性价比的角度考量，当然还是可以选择老破小；但换房尽量不要将就楼盘本身的档次。

注意事项四：交通便利不能忽视

虽然很多购买改善住房的家庭都已经有车，有的甚至有好几辆了，但还是建议不要太忽视交通情况。

毕竟，你家不是只有你一个人，你可以开车，但是老人长辈还有保姆还是更依赖公共交通。交通是城市的命脉之一，无论是刚需还是换房改善客群，都不能忽略交通的价值。

都说买房要抓住的时机是“金九银十”，然而步入2019年的最后一个月，不少房地产中介却打出了“错过今年最后两个月，可能要等N年”的口号。

目前，政策面对于地产坚决调控态度将在较长时间内维持。此外，房企集中度会进一步提升。而从房价和销售来看，量跌价稳将是大势所趋。

继续因城施策调控

2019年，房地产市场迎来史上最密集调控，政府对于房地产调控思路更加清晰，政策延续性也更强。2020年房地产行业政策大幅放松的可能性较小。

目前来看，经济和财政压力加大，房地产政策没有继续从严空间，但考虑政府“房住不炒”态度坚决，预计2020年房地产行业政策大松较难，但小松可期，房地产政策从之前的“未松先紧”向“松紧对冲”过渡，总体行业环境边际改善。

房地产政策在坚持“房住不炒”前提下，继续因城施策调控，部分城市的限制性政策可能会松绑。

销售整体仍将保持平稳

在成交方面，交易规模继续稳中回落，但不同城市间分化也将更为明显，房价方面整体来看仍将平稳运行。

2020年房地产销售整体仍将保持平稳，预计全国销售面积同比下跌4%、销售金额同比增长1%。

其中一二线城市销售面积走平，三四线城市虽趋势向下，但不会大幅失速。

2019年属于房地产降温周期，因此2020年房地产市场可能具有较好表现，部分指标有反弹可能，部分观望的需求也会进一步释放，对房地产市场有一定的支撑意义。

中国人买房有一个特别的理念，叫做买涨不买跌！

过去房价在不断上涨的趋势下，人们都抢着买房，谁都不甘成为那个在一旁观望的人。

当然，选择比较早期下手买房的人现在基本都获利了，只是近几年入市的人基本都成为了高房价的接盘者。

不过紧接着国家楼市调控的全面封锁，很多投资炒房客都被深度套牢。

当房价不再上涨以后，大家对于今后该买房还是卖房有些迷茫，是去是留不知道如何选择。

有网友留言说，现在正值楼市低迷期，或许是一次不错的机会，因为我国的楼市规律总是反反复复，在每经历一次房价大涨以后，就会迎来楼市调控，而每一次调控过后，房价终究会继续往上，或许这一次还能捡漏。

更多的网友认为已经到该卖房的临界点了，因为无论从政策、经济发展还是人口红利等角度来看，都完全结束了利好于楼市的因素。

首先，政策上国家态度明确，7.30国家高层会议中已宣布"住房不炒"的主要定位，已表示"经济发展短期内不再以房地产作为拉动力"。

其次，房地产的人口红利已经结束。

这一轮房价上涨在2018年初期见顶，现在逐渐要迎来内生性下跌，这个就是人口老龄化所致，过去的独生子女政策逐渐开始带来了人口断层趋势。

当一个城市的人口或者达到临界点以后，人口就不再净增长，老龄化就会导致空置效应的产生，这也就意味着到了真正下跌的时候。

因此，如果你是自住需求或者有改善型需求，那现在应该买房，但是投资现在肯定是不行的。

在这个过程中买房自住无可厚非，如果还想利用炒房的方式来赚满口袋，那就等于是作茧自缚。

未来国内楼市会走向稳定健康的发展环境，房地产暴利时代已经终结。

和去年同期对比，今年北京二手房成交均价没有太大变化，而总成交量却有明显下滑，尤其是10月份，成交量还不到去年的一半。

目前北京二手房市场低迷的状态预计还将持续一段时间。虽然中介人员喜欢用“平稳”来描述当下的北京二手房市场情况，但也难掩二手房价格下跌的事实。

总体来看，二手房房价和成交量下行，主要是受到全国房地产市场同步下行、房地产信贷政策收紧等因素的影响。

北京房地产市场很早就进入了“存量时代”。到2018年，二手住宅签约量达到15.2万套，占比85%，二手房市场的主导地位凸显无遗。

随着限竞房的大量入市，新房和二手房的对比态势正在发生细微的变化，并对二手房市场带来深远影响。

今年前10月北京新建纯商品住宅成交同比增长95.4%，几乎翻倍，而二手房全市网签同比下降9.3%。

这一情况并不能从根本上改变二手房的主导地位，但在今年入市的新房中，有不少项目位于五环内，地段相对优越，这部分项目就以限竞房为代表。

这在某种程度上改善了“新房郊区化”的现象，同时也会对区域内的二手房市场带来冲击。

限竞房不仅有价格优势，而且还会分流二手房的需求。只要区域内有一个限竞房项目，就容易把整个区域的成交量分流过来，也会拉低均价。

近几个月北京二手房均价持续下跌，正是因为限竞房出现“井喷式”的集中供应和成交。除限竞房外，大量共有产权住房在此期间集中成交，也造成了一定的影响。

限竞房对二手房市场的影响还将持续。截至今年10月，北京住宅（不含共有产权住房）库存再次突破7万套，创下最近8年来的最高纪录。

由于库存规模较大，近期部分限竞房项目还出现降价，这势必会影响二手房业主的定价心态。

目前北京二手房市场依然处于买方市场，受严格调控政策影响，中短期房价上涨的动力依然偏弱。

预计此轮降温还将持续到2020年春节后，即明年3月、4月，市场的热度才有望回升。