写字楼租赁遇冷？康养小镇是否真的值得投资？

写字楼租赁是否预冷

上周，中国写字楼产业园发展论坛公布了一个数据，2019年第四季度北京写字楼的空置率为15.9%，租金将呈现继续下降的态势。

北京写字楼是否遇冷？

截至三季度末，北京优质写字楼市场整体空置率上升至10.9%，创2011年第二季度以来的最高水平，上海写字楼的空置率在上半年达到顶峰至18.5%，创下近十年新高。

2019年前三季度，北京甲级写字楼新增供应约达43万平方米，受新增供应的影响，北京全市和核心商圈空置率水平均较年初有1-2个百分点左右的上升。

全国的写字楼空置率都很高么？

从2018年上半年开始，商办地产进入一个调整期。

2019年三季度四大一线城市空置率全部在15%以上，全国写字楼平均空置率超过20%，商业用房空置率高达30% 。

这三个数据标志着商办市场从传统的卖方市场开始向买方市场转变。

值得注意的是，写字楼空置不仅仅发生在一线城市。数据显示，目前，北上广深四大一线城市全市空置率平均在10%左右，二线城市平均空置率在28%左右。

二线城市中，天津、长沙、重庆、厦门等大力开建城市空置率较高，平均空置率高达30%以上。

高空置率是否说明经济不景气？

写字楼空置率提高，一方面是经济运行造成的市场波动。

由于受到经济增速回落和实体经济多个行业波动的影响，企业扩张趋于谨慎，写字楼租赁需求较弱。

同时，租户的租赁决策更趋保守，导致项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长。

像北京上海有很多著名的写字楼都有空置现象，比如上海的虹桥万科中心，北京的中国国贸都出现了写字楼平均出租率下降的情况。

另一方面，企业压缩办公成本推升空置率。

商办市场通常以15%为线划分买方市场和卖方市场。目前，北上深三市的甲级办公楼空置率均超过此线。这次租金出现下滑趋势大约是从2018年四季度开始的。

除了受经济减速压力影响外，部分互联网和金融企业的暴雷导致两大成交主力行业租赁需求放缓，经济的压力致使部分企业租户出现退租。

由于盈利下滑，不少企业离开租金较高的区域，转而搬去楼龄较大但租金价格低廉的区域

为什么广州的写字楼要较好出租？

2019年前三季度，北京、上海、深圳空置率为13.8%、12.5%、21.2%，分别较去年底上浮3.2%、2.4%、1.8%，广州空置率维持低位且持续下降至3.7%。

写字楼空置率低至少说明在目前的存量市场上，广州写字楼市场的泡沫比较少。

其次广州写字楼的增量不大。而从供应量来看，前三个季度，广州确实属于新增供应量最少的。

像深圳，今年三季度，深圳甲级写字楼空置率已达22.4%，部分片区空置率超50%。但三季度深圳甲级写字楼市场则还迎来了9个新增项目（11栋写字楼）入市。

而同期，广州甲级写字楼市场无新项目入市，2019年第四季度广州市甲级写字楼市场将有三个新项目入市，但仅仅在写字楼的存量上，深圳就比广州多100万平方米左右。

而且空置率已达22.4%，部分片区空置率超50%，充分说明深圳的写字楼市场泡沫多一些，广州的写字楼市场泡沫少很多。

未来写字楼租赁前景？

在经济形势尚未出现回暖的背景下，预计短期内中国大部分城市写字楼市场仍可能继续面临下行压力。

未来三年，一线城市办公楼市场仍处于供应高峰期。优质办公楼体量过大、同质化竞争严重、资源浪费严重等问题将日益显现。

从目前情况来看，除广州外，一线城市优质办公楼的整体租金增速肯定会下降。

由于企业成本的上升，经济形势不景气，商业环境也在不断变化，很多企业都会考虑降低企业运营成本，可能将会有更多企业迁至联合办公空间或者租赁新的办公场地。

但是从长远来看，随着中国金融市场的逐渐开放，境外金融机构将会越来越多地进入中国市场，这无疑将会给中国的写字楼市场带来利好。

金融开放将会是循序渐进的过程，未来几年，境外金融机构将会逐渐渗透到中国的主要城市，它们对写字楼的地段和品质要求较高，且承租能力较强，因此会带动城市写字楼市场的需求。

而人工智能、云计算和物联网等行业的持续高速发展，将与金融、制造、零售、医疗、教育和交通等领域融合，并创造出新的商业机会。

而且，随着中国进一步扩大对外开放力度，新增外商投资和外资金融机构的入驻亦将为一线城市写字楼需求带来新的增长点。

康养小镇未来将如何发展

现在，大家身边出现了一个新词：康养小镇。

大手笔投资康养小镇、康养度假区、康养旅游项目，似乎成了今年国内养老圈的“主旋律”之一。

什么是康养小镇？

康养小镇是指以“健康”为小镇开发的出发点和归宿点，以健康产业为核心，将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体，形成的生态环境较好的特色小镇。

康养小镇可以根据旅游者、居民的消费需求，将健康疗养、医疗美容、生态旅游、文化体验、休闲度假、体育运动、健康产品等业态聚合起来，实现与健康相关的大量消费的聚集。

康养小镇为什么会成为投资热点？

主要近年来，“养老”成为了当今社会的热门话题。

一方面我国人口老龄化日趋严峻，养老产业前景广阔，潜力巨大；另一方面随着社会发展和人们生活水平的提高，人们的健康意识逐渐增强。

健康、养生、养老需求势必会成为人们未来的主流需求。

国务院印发《健康中国2030”规划纲要》则把健康推向一个新的高度，为健康产业的发展提供了有力的支持。也在新时期为康养特色小镇的开发建设指明了方向。

近年来，康养小镇、度假区类的大型项目着实成为了各路资本炙手可热的投资重点，截至目前，内地投资金额超过100亿元的大型康养项目就有20多个，而今年以来投入建设或签订协议的项目就有15个。

康养小镇选址一般会有哪些侧重？

从分布的地域来看，目前国内康养旅游主要分布在我国的西南部、东北、长三角等地区，并逐渐形成了“诸侯割据”的市场格局。

其实，大型康养项目集中落地部分地区，并非是毫无根据的盲目跟风。

四川、云南、重庆等地旅游资源丰富、气候适宜，确实在发展康养小镇、康养度假区这类项目上具有先天优势。

大型康养项目普遍对选址要求较高，大多具备相对优质的自然环境、空气治理、森林旅游资源、温泉等。

康养项目也基本都是主打度假及疗养模式，通过规划建设酒店集群、养生基地、健康医疗设施及生态社区等，形成生态度假型康养基地。

康养小镇模式的短板？

其实康养小镇这一风口背后也隐藏着不小的投资风险。

在国内的养老市场上，康养项目竞争之激烈不言而喻，如果不能尽快确立差异化定位，按照消费需求提供更有针对性、专业化程度更高的服务及配套设施建设，就很难获得稳固的客源，在市场中立足。

同时，目前国内大型康养项目的主要客群也都大体相似。

国际上将月均费用超过1万元人民币的康养设施定位为主要针对高端消费需求而开设的项目，而现在，大部分敲定或已建成的大型康养小镇、度假区等也都在向这个方向建设。

对大部分有旅居养老需求，或当地有养生、度假需求的老年人来说，这类项目需要付出的成本还是高了一些，养老成本和支付能力之间存在明显的错位现象。

此外，国内的大型康养小镇、度假区项目有不少都是由房企“跨界”投资的。

目前很多大型地产在进入康养产业后，由于投资周期长、资金回笼较慢等原因，可能会出现资金压力陡增的问题。

这时，部分企业就会选择以出售周边房产的形式进行资金回笼，而此举也会在一定程度上让项目对于老年消费者的吸引力打折扣。