法拍房成交价之最诞生

止赎房产交易价格诞生！上海一顶豪别墅3.15亿元成交

一般来说，止赎房产的起拍价比市场估价低 50% 到 70%。在上海，如果你成功地错过了止赎房产，你可以节省数百万甚至数亿美元。因此，这种价差吸引了众多投资者和投机者，市场上也出现了止赎机构。

9月7日，上海某知名顶级豪宅区一栋独栋别墅在阿里止赎平台上以3.15亿元拍出，创下全国止赎独栋别墅最高价。

“西有檀宫，东有君亭。”这是关于上海两个吊顶别墅花园社区。后者是止赎楼所在的化州君亭。该建筑位于上海浦东东郊别墅区。 ，靠近张江。公开资料显示，化州君亭仅有21栋独栋别墅，每栋占地5亩，风格各异。建筑面积在1300至1400平方米之间。花园、游泳池、按摩浴缸、游泳池等1000多平方米。室内电梯是标准配置。

别墅此次拍卖，建筑面积1401平方米，起拍价2.64亿元，定金2600万元。最终2人报名，共进行107轮招标，成交价3.15亿元，折合每平方米22.5万元。

“相当于30%的折扣。”一位熟悉上海浦东市场的房地产经纪人告诉第一财经记者，这栋豪宅的最终成交价是“划算的”。按照市场价格，华州君亭一套二手房均价在30万元以上，隔壁东郊1号楼盘也是上海顶级别墅。目前售价为每平方米38万元。

不过，除了交易价格，其他成本也不低。记者注意到，仅拍卖网络平台的服务费就要50万元。此外，住宅物业费为每平方米14.78元。这栋别墅的年物业费超过24万元。

豪宅业主被“中国科技部”牵连

据阿里司法拍卖网站公开信息显示，花园别墅位于上海市浦东新区银流路385弄1号，业主为上海捷品信息科技有限公司。

该物业2021年7月估价为2.644亿元。此外，该房屋已抵押，抵押金额1.73亿元。

根据（2019）沪03蒲108号《民事裁定书》，上海鸿臻投资管理有限公司（以下简称“上海鸿臻”）主张被申请人上海捷品信息技术有限公司无法以清偿到期债务且明显缺乏偿付能力为由，于2019年8月27日向上海市第三中级人民法院申请对被申请人进行破产清算。

上海界品信息技术有限公司受上海中基企业集团（以下简称“上海中基”）“牵连”。上海中科因无法偿还上海宏振1.7亿元债务，对还款负连带责任的上海捷品信息技术有限公司被法院强制执行。

据天眼介绍，上海捷品信息技术有限公司的法定代表人为赵海华，全资控股股东为上海越空建材科技有限公司，唯一股东为自然人孙腾苏。

上海捷品信息技术有限公司曾多次因贷款合同纠纷被起诉。先后有数次限购令和终案，未履约总额近3亿元。

其关联公司上海华夏科技是著名的“华夏科技”核心企业之一。最辉煌的时候，有3家A股上市公司。 “中国科技部”实际控制人闫景刚17岁闯入上海，做房地产桩基生意发了大财。他还涉足IT行业，然后通过激进的收购开始运营资本，建立了自己的商业王国。 2018年1月19日，*ST富控、*ST优富、宏大矿业3家上市公司同时披露，公司实际控制人闫景刚因“涉嫌违反证券法、规定”。 “系”在资本市场上也陷入了沉默。

最近有很多豪宅止赎。就在上海最贵止赎出售的同一天，杭州一件起价超亿元的中国庭院止赎失败。业主还卷入了贷款纠纷。浙江温州商人张连松、张金富、蔡安羽因多起合同纠纷和民间借贷纠纷被起诉，因未按时履行法定义务而被执行四次。

一周前，杭州还有一套位于东方润园的360平米顶级一线江景公寓被止赎，最终以逾4600万元成交。房子之前被浙江瑞安法院查封，是一套刑法拍卖。

“2017年和2018年，P2P平台爆发，民间借贷纠纷案件多起。当时的一些纠纷往往要拖到现在才能处置资产，所以最近市场上开始出现一些豪宅。”上述房产中介说。

上海止赎市场趋于稳定

Foreclosure原本是一个特殊的房市，一个小众房市，但由于价格低廉且没有限购，一度非常火爆。

一般来说，止赎房产的起拍价比市场估价低 50% 到 70%。在上海，如果你成功地错过了止赎房产，你可以节省数百万甚至数亿美元。因此，这种价差吸引了众多投资者和投机者，市场上也出现了止赎机构。

然而，今年1月25日，上海的止赎楼正式被纳入限购，给火热的上海止赎市场泼了一盆冷水。上海的止赎房还热吗？参加上海止赎拍卖还能“泄密”吗？

在中国经营报记者潜伏的一个止赎投资讨论群中，止赎调控政策发布后，几乎没有投资者说话，群里变得冷淡了许多。

“在调控之前，上海的止赎楼已经变得不合理了，比如一套老小一套，可以出价300多倍，最终价格比周边二手房还贵。其实那个时候大家都花的钱多了，买房票对没有买房资格的人来说更值钱。”一位多年来一直关注止赎房产的投资者说。

去年，在上海仲恺城轻社区，止赎单价为每平方米15.5万元，远远超过该社区二手房平台每平方米12万元的单价。玉翠园每平方米卖出16.5万元。平方米甚至比同期二手挂牌价高出数万。

随着一线城市买房越来越难，虽然止赎房有一定风险，但不限购，不抽奖，被购房者视为打破限购的手段.没有资格买房，或者房票用完的炒房者，都看到了止赎的特殊价值。

但止赎房产被纳入限购后，这个最大值就被破解了。 “上海止赎拍卖漏水的机会还是比较多的，我查看了上个月的成交数据，基本上每次止赎拍卖比较集中的时候，都会出现几处住宅单价低于估价。”那些从事房地产咨询的人告诉第一财经。

相关数据显示，止赎纳入限购后，上海止赎平均溢价率大幅下降，目前相对于市场价格的折现率约为85%。

不过，上述顾问也指出，目前上海的止赎市场并未降温，仍相对稳定。 “9月2日，上海止赎总成交价突破3亿元，拍卖不成功的寥寥无几。