濮阳建业世和府销售“赠送面积”涉嫌违规，被指“套路深”

　　建业地产

　　河南市场安全网讯（www.hnscjgw.com） 建业地产集团，曾经以“情怀”和“品质”著称的“业界清流”，如今也未能免俗，在销售中玩起了“套路”。

　　据濮阳建业世和府项目业主反映，该项目销售存在以下问题：以“赠送面积”为噱头吸引购房者，涉嫌欺诈；同时，开发商要业主签署《房屋改造协议》，将责任推给业主，希望介入调查。

　　对此，业内人士表示，“赠送面积”的做法涉嫌私自改变规划、“偷面积”违规问题，给业主带来“隐患”。调查显示，除建业世和府外，该做法在濮阳壹号城邦等其他多个为建业住宅集团（中国）有限公司濮阳分公司（以下简称“建业地产濮阳分公司”）的项目存在，对此，相关部门却并无公开查处信息。

　　赠送面积是“噱头”

　　濮阳建业世和府项目现场

　　公开资料显示，建业世和府项目位于濮阳市濮北新区，开发商为建业地产濮阳分公司，总规划378亩，分四期开发，共3310户。2018年6月开盘，目前二三期房源在售，户型面积约110-200m²。

　　业主被建业世和府项目“赠送面积”的说法吸引。

　　“三室能变四室，开发商赠送8平米”，建业世和府项目置业顾问介绍。她表示，“三室两厅两卫”的户型，建筑面积约为136平米，开发商可以帮助业主进行改造，改造后户型为“四室两厅两卫”，建筑面积变144平米。

　　 建业世和府销售顾问展示的户型改造示意图

　　置业顾问展示的户型图显示，“三室两厅两卫”的户型设计中，除了正常厅室布局外，还用阴影标出了名为“设备平台”空间和部分阳台，交房后，开发商会将 “设备平台”和阴影阳台，改造成为“卧室”和“书房”，“三室”魔术般的变成了“四室”。

　　“可拓展空间面积约8㎡”，户型图文字说明强调。

　　同时，其他户型也有赠送面积的说明。

　　但是，如果要得到“赠送面积”，业主还要服从开发商其他的安排。

　　首先，除《商品房预售合同》外，业主要签订《房屋装修改造协议》。协议的内容大致是“业主自愿改造，因改造产生的问题由业主自行承担”。同时，如果不想改造，业主签订《不改造协议》，协议大致内容为“业主放弃房屋改造，所有后果由业主承担”。

　　然而，奇怪的是，销售顾问介绍，协议签约主体不是开发商，而是一家名为“合肥建工集团有限公司”公司，该公司具体负责房屋改造工程。

　　改造费收据，收款人为“合肥建工集团有限公司”

　　其次，除原房款外，业主还要交纳“4000元”的“改造费”。对此，销售顾问称，“改造费”同样交给“合肥建工集团有限公司”，该公司给业主提供盖章的“收据”，“开发商只是代收”。

　　对此，很多业主表示，目前建业世和府均价为7900元/㎡左右，赠送面积市场价值为63200元，“能不心动吗” 。

　　然而，天上真的会掉“馅饼”吗？

　　“建业地产濮阳分公司在玩‘噱头’，涉嫌欺骗消费者”，对此，业内人士说。他以开发商改造前的“三室两厅两卫”户型为例进行了说明。

　　该业内人士指出，户型图阴影部分标注的“设备平台”，是指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的空间，比较常见就是我们室外放置空调外机的“水泥台”。

　　根据现行商品住宅建筑面积计算规范规定，户式集中制冷、供热水的设备平台面积应小于4平方米，分体制冷、供热水的设备平台每个面积应小于1平米且个数不多于主要建筑空间个数，符合条件的设备平台不计算建筑面积；超出规定部分的，计算建筑面积。

　　同时，与室内不相通的阳台不计算建筑面积，封闭阳台按其外围水平投影面积计算全部建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　“现行商品房销售法规规定，商品房未计入建筑面积的部分不能销售，但开发商已经将该部分的成本分摊到了房价里，能说是‘赠送’呢？不计入建筑面积的部分不能写入房产证，但购房者已经为此‘买了单’，能说得到了‘实惠’吗？”，该业内人士强调。

　　涉嫌违规藏隐患

　　更严重的是，建业地产濮阳分公司销售“赠送面积”的做法涉嫌更多违规，同时给购房者带来“隐患”。

　　据上述业内人士分析，建业相关操作涉嫌违规“偷面积”，实际逃避了部分土地出让金和税费支付，造成国家财政收入流失。

　　所谓“偷面积”是指利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入建筑面积或者只计算一半面积的居住空间，让购房者觉得“物超所值”。

　　“偷面积”实质是钻了相关规则的“空子”，减少了建筑面积的套内平面面积，这样一来，可以帮助开发商减少上缴土地出让金和部分税费，而在楼盘营销时，更可以利用“偷”来的面积送给买房者，以增加项目销售亮点。

　　其次，建业承诺为业主进行“二次改造”，涉嫌“擅自改变规划”。

　　为了防止开发商“偷面积”，政府实施了建设工程规划许可制度，商品房户型经过相关部门审核批准后不得私自改动。建业承诺为业主进行“二次改造”，却未明确“二次改造”是否经过相关部门许可，涉嫌“擅自改变规划”。

　　同时，“赠送面积”的说法还涉嫌虚假宣传。

　　“赠送面积”的前提应该是“所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权”。即便开发商能通过“偷面积”达到“赠送面积”目的，但其所赠面积本身不被政府认可，不是合法面积，同时，开发商在售房时便已经将赠送面积的建筑成本摊到房价中，“赠送”有名无实，故涉嫌违法虚假宣传。

　　因为涉嫌违规，建业地产濮阳分公司的相关操作也给购房者带来了很多“隐患”。

　　首先，安全问题。在建筑设计方面，“设备平台”的承重力有限，如果打掉做“卧室”或“阳台”，一旦超重，会存在安全隐患。

　　其次，纠纷问题。将“赠送面积”改造成“卧室”或“阳台”，擅自改变规划，将来不能通过房管部门核查，很有可能办不出《房产证》，还要被追究责任，出现不必要的纠纷。

　　再次，法律风险。“赠送面积”不能写入《房地产证》，不受法律保护，不能投资、抵押，拆迁时不计入拆迁费补偿，二手房出售时更不能销售获利，一旦出现其他不可预料的问题，法律风险陡增。

　　最后，实用性问题。赠送部分的面积，如设计不合理将影响采光、通风，房屋实用性大打折扣。

　　规避风险套路深

　　根据相关法规，如开发商擅自改变规划，要受到主管部门处罚，然而，在实际操作中，建业集团加入了“告知”、“签约”和“代收”等“套路”，企图规避责任。

　　据了解，销售顾问在介绍“赠送面积”时，也告知购房者一些诸如“赠送面积不能写入《房产证》”的信息，有意避开了“隐瞒”、“诱导”；《房屋装修改造协议》明确为购房者自愿委托改造，且签约主体为改造公司和业主，一旦涉诉，违规主体是“购房者”；同时，开发商只是“代收”改造费用，一旦出现问题，最多只是连带责任。

　　《房屋装修改造协议》，明确写明业主“自愿委托”

　　然而，建业地产濮阳分公司真的能逃避得了责任么？

　　对于购房业主能否顺利办理房产证的担忧，销售顾问信誓旦旦的表示，“改造”在相关部门验收后进行的，建业董事长老家就是濮阳的，房管局很给面子，房产证不会办不下来。

　　调查显示，“赠送面积”现象也存在于建业壹号城邦等多个建业地产濮阳分公司项目，这些项目开盘时间较早，至今已有多年。然而，在这么长时间里，对此，濮阳市相关部门并未发布公开调查或查处信息。

　　欢迎继续关注事件进展。（《营销界·市场与监管》杂志·杜岩）