房贷要大变天了

作者：魏小韭
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央行今天发了说明，对存量房贷利率的计算方法将有调整，对我们以后每个月要还的房贷会有直接影响。

以前的规则：

房贷利率是按贷款基准利率，再加一个折扣算的。

比如现在基准利率是4.9%，那如果我是7折利率，实际利率就是4.9%*0.7=3.43%；如果是1.1倍利率，那就是4.9%*1.1=5.39%。

当央行调整利率的时候，基准利率变化，但折扣比例不变，比如基准利率调到了5.9%，那7折利率的算法还是用5.9%*0.7=4.13%。

以后的规则：

1. 房贷利率不再参考基准利率，改为参考LPR利率。

注解：LPR利率是央行新推行的定价参考利率，由央行做MLF的利率+银行报价加点构成，每月20日报价一次，相比之前的基准利率，能够以更频繁的频率、更精细的幅度进行及时微调，让宏观调控更方便。

2. 把以前的折扣比例，改为了固定的加点。

举个例子，假设我是7折利率，我支付的实际利率是4.9%*0.7=3.43%。这个利率比当前LPR的长期利率4.8%，要低1.37%。那就把这1.37%固定下来，以后我的房贷利率，就都是LPR利率再减1.37%，LPR利率改变的时候，按照1.37%这个固定的下浮点数跟随LPR浮动，不再计算折扣。

按照这个算法，现在各种折扣的房贷利率，都会折算成一个固定的加点，我帮大伙算好了，以前你是几折，以后就对应这个加点，你的利率就是LPR+加点值：

会有什么影响呢？

央行要求在从明年3月1日起开始切换工作，8月31日前完成切换。按照上面的算法，会保证明年切换的时候，我们当前支付的利率不变（因为加点是多少，就是用当前支付的利率和LPR利率的差额算出来的），所以不会影响我们当前的房贷。但如果未来LPR利率上浮或者下浮，就会对我们支付的利息产生影响。

总的来说，对于原先利率打折比较多的人，如果以后利率下行，新规则比原规则更好；如果利率上行，新规则比原规则更差。

对于原先就支付高倍利率的人，正好相反，如果以后利率下行，新规则比原规则更差，如果利率上行，新规则比原规则更好。

我做了一个模拟测算表，可以看得更清楚。当前的LPR利率是4.8%，我们假设了两种情况，一种是利率下行到3.8%，另一种是利率上行到5.8%，表里可以看到原规则和新规则下，不同利率折扣的人会支付的实际房贷利率，红字是利息更低对我们更有利的情况。

从全球目前的宏观环境和国内的经济情况来看，未来一段时间内，咱们应该还是处在降息周期中，利率大概率会缓步下行。

那对原来有折扣的人来说（这部分人通常是早期购房、购买首套房的人），新规就是个利好，可以更多减轻房贷负担。

但对于原来没折扣或者支付1倍以上利率的人来说（这部分人通常是买二套房、多套房的人），那就意味着降息环境下，自己利率下降的幅度没有老规则那么多，相比老规则要支付更多的成本，这倒也是符合房住不炒的调控思路。