恒大是如何一步步走到今天的？

恒大1996年在广州成立，凭着小而精的风格，一下子打开了市场。用三年时间，从当时广州的1600多家房地产企业中脱颖而出，跻身成为广州地产的10强，进而成为广东地产第一。

借着中国21世纪初城镇化运动，房地产发展的春风，恒大新世纪开始扩张到全国，疯狂买地盖房。08年恒大在港股上市，碰上金融危机，但是在一些香港地产大佬的帮助下，成功上市，融资成功。

此后更加激进，拿到地，就抵押给银行贷款，通过预售期房回款，自有资金不用太多，就可以一边回款一边继续拿地建房，恒大也通过这一方式快速扩张。一度超越万科成为中国房地产开发商第一，进入世界500强，许家印也一度超过马云，成为中国首富。

在房地产发展景气，房价上涨的时候，这样高杠杆确实能快速发展，但是也存在很大的问题，就是负债率太高。一旦房地产不景气，或者政策调控下，房子卖不出去，回款难，这种模式就会出问题。

恒大高速扩张的时候，还投资很多其他项目，恒大足球，恒大冰泉，恒大粮油，恒大汽车，大多数都是亏钱的。

为了筹措资金，恒大想通过深深房借壳在A股上市，但是让如此高负债率的公司上市，是谁也担不起这样的责任。拖了五年，最后还是没能在A股上市成功。

真正影响恒大命脉的是“三道红线”。“三条红线”是指央行和住建部将限制开发商融资的政策，于2021年1月1日起全行业推行。红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍。

恒大三条红线都碰了，按照规定不得新增有息负债。除了恒大，同样触碰三条红线的还有华夏幸福、富力、融创、绿地，这几家公司最近都挺惨。

恒大借的很多债快到期了，但是“三道红线”下，银行严控贷款，房价太高，又不允许大幅降价，房子不好卖。恒大资金链出现问题，债务无法偿还。恒大的一个骚操作是所有债务直接债转股。把债主全变成股东，这下投资人不干了，这样一来，再没人敢借钱给恒大了。

给恒大建房子的供应商，垫资了不少工程款材料款，收到的是恒大商票，但是今年出现了很多恒大商票逾期未还。供应商合作方也不接受恒大商票了。

投资人不借款，供应商又拒绝接受恒大商票，为了筹措资金，恒大弄了一个恒大金融财富，针对恒大员工，收益率10%的理财产品。既然银行不借钱，就找自己员工借，这个产品就像是p2p。

最近恒大理财也无法兑付，引爆恒大舆论场的一个新闻就是出现恒大财富高管提前兑付。恒大就像是一艘破洞百出快沉的船，大家拼命想努力开下去，但是有人先跳船了。

恒大股价一路跌跌跌，中国恒大从2020年七月份最高的27.094跌到2.27，跌了十倍不止。恒大物业从21.74跌到4.2，恒大汽车更是从年初最高的72.45跌到2.9，跌去了96%。

恒大目前负债是1.96万亿，资产2.3万亿，这么看算不上资不抵债，恒大的资产有多大水分不好说，但是想把资产出售出去基本上都要打个折，参考万达断臂求生时3折卖卖卖。恒大真正能变现的资产恐怕也得打个折，而负债却是实实在在的。

有时我有些不懂，过去二十年房地产行业那么景气，房价那么高，为什么最后中国的房地产龙头，还有那么多房产大公司居然混的资不抵债了。恒大们赚的钱都去哪了？

有一个说法是XJY和其他恒大大股东通过不断的高额分红，自己购买恒大的美元债，来收取高额的利息，恒大汽车上市圈钱等方式将资产转移到国外，一定程度掏空了恒大。加上之前足球、恒大冰泉等粗放投资造成的损失。

但这些都不是关键，关键是恒大持有的房产、土地一时难以变现，杠杆太高，负债率太高，债务到期，现金流又太少，造成的信用危机。

恒大会有怎样的结局？

网上曾经流传着一封恒大写给广州市政府的求救信，真假莫辨。政府会救恒大吗？我感觉大概率是不会的。疫情下财政本就紧张，而且救恒大的意义不大，救活了也就多了一家房地产公司而已，救了恒大还有很多其他的高负债房地产公司，以后一个个的都要救吗？

况且这样高借贷高杠杆经营的公司，赚钱了是自己的，经营有问题了就求助政府。凭什么？就因为它经营规模大，影响的人多？但还没到大而不能倒的地步吧。

我觉得恒大最后大概会是这样的结局，公司有价值的储备土地、建好的房产、物业会被拍卖，资金用来偿还银行贷款、政府借款等，没建好的工程会转给其他有资质的房企，继续建好，努力把损失降到最低。

买了恒大股票的小股东，收了恒大商票的供应商，投了恒大理财产品的员工，很多大概都无法要回这些损失。就跟蛋壳公寓的租客，买了p2p暴雷的人一样，等着时间慢慢平息。

恒大的结局也会给其他的房地产公司一个警醒，不要负债太高，盲目扩张。也这说明国家控制房价上涨，稳定房地产行业的决心，这次真的是动真格的了。