老房子不拆了咋办

早在2013年，房地产大佬王健林就这样预测：未来10年，一二线城市人口显著增加，房价也会跟着涨；但在人口流失的三四线城市，房价并没有太大的上升空间。然而，在当下回顾8年前的楼市发展历程，我们只能用一个词来形容：触目惊心！不得不说，像王健林这样的大佬，在关于房价走势的预测中也会失算。

从2015年到2018年，我国房价涨幅最大的不是一二线城市，而是数量众多的三、四线城市。根据国家统计局发布的数据，在过去的15-18年，全国三、四线城市160多个城市的房价平均涨幅不低于50%。其中环沪、环京、临深等有地理优势的三四线城市，房价涨幅一度高达300%以上。比如燕郊、东莞、昆山等地，房价在短短三到四年的时间里就从4000-5000/平，涨到了一两万，核心区域的房价甚至达到了3万+/平。

房产大佬对楼市也会失算，其实也不足为奇，因为我国的楼市本身就是一个“政策市”，受到政策的影响很大，没人能准确预测政策变化。以房价飙升的三、四线城市为例，房价上涨并不是因为城市内生动力(人口、产业、资源、地理优势等)在推动上涨，而是由于棚改货币化安置（棚改）的政策出现，创造了巨大的购房需求和购买力，开发商也紧跟趋势，纷纷来到三四线城市大举拿地，加上一些一二线城市炒房客的投资需求，让资金纷纷外溢到三四线城市，进而抬高了三四线城市的房价。

那什么是棚改呢？棚改就是国家为了改善城市棚户区和部分老居住区的恶劣居住环境，对这些棚户区和老旧小区进行拆迁改造的一项真正的民生工程。棚改自2005年启动以来，对一大批环境较差、基础设施受损、房屋质量存在问题的棚户区和老住宅区进行了拆除改造，改善了一大批居民的居住环境。数据显示，2017年全国棚改总投资为1.84万亿元，棚户区改造总投资为660万套；2018年、2019年、2020年分别为626万套、316万套、209万套。许多人靠着棚改政策，真正实现了财务自由。

然而，在2019年7月，住建部副部长黄艳在国家政策吹风会上表示：“在未来旧城改造中，会避免一拆了之和大拆大建。”她解释说，今后要摒弃城市规划建设中的急功近利和大规拆大建，改变城市建设中的拆迁文件，注重“绣花”的功夫，突出地方特色和人居环境的改造。在这方面，有专家解释道，这是住建部一锤定音，棚改将要退场！而住建部高层宣布未来旧城改造不会大拆大建，转而进行改造提升，显然就是在给棚改停止做铺垫。从近几年的棚改数量上，我们就会看出这一点。

在2020年5月，住建部又再次重申，将在年底之前基本完成棚户区改造的最后项目，同时也全面推进旧改。这也意味着，实行了近15年之久的棚改，将要推出历史舞台，画上圆满句号。然而，由于2020年许多工作进展的影响，虽然已进入2021年，但仍有许多棚户区改造项目没有完全完成。而在旧改项目中，2020年已经开工和完工的小区数量已经高达3.9万个。

为何要用旧改取代棚改？

棚改拆迁工程是一项民生工程，但它对房地产市场的影响很大，甚至直接导致了许多中小城市房价的上涨。主要原因是2015年的“去库存”计划。2015年，房地产市场库存数量再创历史新高，房地产企业资金压力加大，对经济发展产生了负面影响。为了解决房地产市场中高层住宅库存的问题，除了鼓励人们买房外，还必须减少新房进入市场的数量。因此，国家将原来的棚户改拆迁赔付的安置房换成了货币，这就是所谓的棚改货币安置政策。由于把房屋置换为现款，不仅减轻了股市的压力，而且拆迁户还会反过来购买商品房。

然而，棚改政策导致大量资金流入房地产市场，特别是棚改项目占比较大的中小城市。大量资金和拆迁户的涌入，直接导致了三四线城市房价的上涨。可以说，棚改政策是三、四线城市房价上涨的直接原因。现在棚改拆迁停止了，旧改取而代之，这意味着三、四线城市的房地产市场将失去大量拆迁户的资金和支持。对于房价虚高严重的三四线城市，一旦棚改结束，这里的房价也将犹如空中楼阁，下跌只是迟早的事情。

通过以上两个原因，我们可以看到，在多种因素的影响下，棚改从历史舞台上慢慢退出。而投资更小、更加节约资源，同时也可以调控楼市的“旧革政策”随之登场。从最近几年，尤其是在老旧小区翻新改造的案例中可以看到，随着老旧小区改造完工，瞬间焕然一新，20年的老房子又开始吃香了。

20年老房子又“吃香”了

根据住建部在会议上提出的旧改方案，现在旧改的老旧小区，大都是2000年以前建成的而且符合旧改条件的小区。同时，2020年全面启动的旧改革项目，预计建成3.9万个小区，涉及居民近700万人，并且要在5年内建成17万个符合旧改条件的小区，涉及居民超过4200万人。根据国家公布的数据，将有超过4万亿的资金投入旧改项目，部分住房公积金和社区公共维护基金也将投入旧改项目。因此，对老旧小区旧改造项目的投资是非常巨大的。如此巨额的资本投入，对于要进行旧改的小区来说无疑是个好消息。

并且从过去两年的旧改情况上，以及未来的旧改的主要对象分析来看，我们有理由认为，从今年起20年的老房子将会“升值”。为什么这么说？因为政府已经明确表示，从今年起,城镇老旧小区改造会全面推进，着力改造提升水电路气信等基础设施，发展养老、托育、助餐等服务，切实改善群众居住条件和生活环境。这意味着20年的老房子从今年开始迎来“改头换面”，尤其是气电水路改造、外观改造、加装电梯，对老旧小区来说，是一个不小的价值提升。事实上，从过去两年部分住宅区房屋的价值走势来看，改造后的老房子房价整体升值幅度基本上已经超过20%-30%。尤其是电加装电梯后，高楼层业主的身价上涨更明显。

两类人亏了

第一类就是炒房客。对于炒房的行为，国家已经明令禁止，但是以前房子的投资空间比较大，而且房价一直在不断上涨，所以很多人通过炒房积累了很多财富。在有利可图的情况下，自然会产生许多炒房客。但是现在的国家大力调控房地产，房价整体来说趋于平稳，再加上棚改拆迁落下帷幕，也就意味着不会有大量的资金再进入房地产，自然会给炒房客带来很大的打击。

第二类人就是投资老房子，等着被拆迁的人。以前，很多人都想成为拆迁户，而成为拆迁房的前提条件是有老房子。因此，有一些投机取巧的人，在看到某些地方有拆迁的苗头，就会用比市场价值更高的价格买下几套老房子，，然后坐等着拆迁。但现在拆迁成为历史，靠拆迁来实现暴富不存在了，这也意味着这类人的如意算盘打空了。

因此，可以看出，旧改取代棚改，其实也是一种房地产调控政策，在改善居民居住环境的同时，也可以调控房价。对此，大家有什么看法和观点，欢迎在评论区留言讨论。