明年上半年，要做好"潮水暴涨"的准备，房价或将超乎想象！

10月，上海二手房市场交出了一份亮眼的成绩单。全月成交2.23万套，比9月多6%，比去年同期多34%，是近六年同期最高。

同时，挂牌卖房的人却在变少。买的人多了，卖的人少了，价格的风向往往就从这里开始变。

我们的判断是，明年上半年，核心城市的成交会继续放大，核心区房价大概率稳中有升。

“潮水暴涨”要看清涨在哪儿。

它会先涨在上海、北京、深圳这些城市的好地段，远郊和人口流出的城市，很难分到这一杯羹。过去几年，等着“再跌一点”的人不少，这种心态有它的来由。

楼市从2021年下半年起一路调整，到今年压力仍在。国家统计局10月19日公布，1—9月份全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%。

新房销售也还在往下走。同期新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%。二手房的情况不一样。

住建部数据显示，二手房网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。大家的钱，正在流向现成的房子。

价格上已经有了松动。

9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，上海、广州、深圳分别上涨0.2%、0.2%和0.3%。上海二手房价格同比上涨0.8%，是一线城市里第一个由降转涨的。

涨价的城市也在增多。9月份，70个大中城市里，新建商品住宅价格环比上涨的有17个，比8月多2个。

二手住宅价格环比上涨的有9个，比8月多6个。一线城市新房和二手房价格，已连续7个月环比上涨或持平。

标题里的“潮水”，首先指成交量。

去年11月以来，除了春节所在的2月，上海二手房每月成交都在2万套以上，单月成交同比连续8个月增长。

北京也在跟上，截至10月20日，二手住宅成交7029套，同比增长25.9%。

另一头，想卖房的人在减少。上海二手房挂牌量从去年9月的高点往下走，今年10月末约16.6万套，比高点少了4.2万套。

北京三季度二手住宅月均挂牌10.83万套，比去年同期少23.2%。买的多、卖的少，价格自然有了支撑。

“超乎想象”的底气，来自土地。一套新房从拿地到上市，往往要一两年。今天少卖的地，就是明后年少盖的房。

中指研究院数据显示，2026年1—8月，300城住宅用地推出规划建筑面积2.4亿平方米，同比下降21.3%，成交1.9亿平方米，同比下降20.5%。9月降得更猛。

9月1日至27日，300城住宅用地成交规划建面2982万平方米，土地出让金1155亿元，同比分别下降37.4%和29.0%。

一线城市却逆势而行，成交规划建面和出让金同比增幅都在90%左右，基数较低，平均溢价率15.1%。

钱往哪里投，信心就在哪里。房企拿地越来越挑，2026年1—9月，100家房企拿地总额5785亿元，同比下降20.5%。

有限的资金向一线城市集中，说明开发商也看好这些地方未来的销路。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。

新出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。继续预售的项目，单体建筑应主体结构封顶后才能对外销售。

回款节点往后推，房企拿地自然更谨慎。这条规定的作用，明年会逐步显现。

期房上市变慢，新房可售量就会收缩，更多购房需求会转向二手房和现房。核心城市成熟片区的次新房、地铁房，会最先感受到价格上行的力量。

这也是我们判断明年上半年核心区房价稳中有升的主要依据。

第三股力量来自政策。

9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，自2026年10月1日起实施居民购房贷款贴息政策，暂定实施一年。

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款贴息。

条件要看仔细。购房家庭要用新发放的商业性个人住房贷款买首套住房，面积不超过120平方米，价格不超过150万元。

符合条件的，最高100万元的贷款，每年贴息1个百分点，最长贴5年。使用公积金贷款购房的群体，不叠加享受这项政策。

这笔账算下来很实在。二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率是3.06%，贴息1个百分点后，实际利率降到2.06%左右。

按当前首套房贷利率水平，这相当于少付三分之一的利息。对首套刚需家庭，月供压力会小不少。

换房的路也在打通。

1月14日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部公告，延续支持居民换购住房的个人所得税政策，时间为2026年1月1日至2027年12月31日。卖房后一年内重新买房，可以退个税。

上海还有一条地方政策。2026年8月21日至2027年3月31日，家庭在外环外购买新建商品住房，且在网签备案日前后一年内出售本市二手住房的，可按新房贷款总额的1%申领购房贷款补贴。

把期限放在一起看：贴息暂定一年，上海的置换补贴到明年3月底，换房退税到明年年底。窗口都落在2027年。

需求端政策出台后，成交通常要隔一两个季度才明显放量。今年秋天落地的这批政策，见效大约在明年春天前后。

翻翻历史，有现成的参照。

2014年9月30日，央行和银监会放宽首套房认定标准。2015年3月30日，二套房首付比例下调，营业税免征年限从5年缩短到2年。

此后一线城市成交回暖，2016年房价快速上涨，国庆前后多个热点城市重新收紧限购限贷。

这一轮和当年不一样。

那时城镇化推进得快，棚改货币化安置还带来大量购房需求。

现在全国城镇化率在67%左右，人口从2022年起逐年减少，买房的以自住和改善家庭为主，投机的人很少。

明年更可能是成交明显放大、核心区价格温和回升，2016年那种全民抢房的局面很难重现。

分化会是明年最突出的特点。

北京三季度二手住宅成交均价41310元/平方米，同比下跌11.8%，环比下跌3.5%，价格还没止住。

细分来看，300万元以下的挂牌房源，套均总价同比涨了7.2%，1000万到3000万元的房源，套均总价跌了3.3%。

刚需盘先热起来，高总价房还在调整。

新房市场离全面回暖还远。

9月份，全国重点50城新建商品住宅成交面积约1020万平方米，环比增长2.4%，同比下降20.1%。三四线城市拿地以底价成交为主，人口流出、产业薄弱的地方，库存还得慢慢消化。

潮水涨起来，也只会先漫到核心城市的核心片区。

深圳的走势也能印证。深圳二手房挂牌量从今年4月底出台新政后，连续五个月回落，累计降了7.8%。10月，深圳二手住宅网签4361套，环比下降2%，同比上涨4%，保持了同比正增长。

一线城市的底部，正在一点点夯实。

对普通家庭来说，明年上半年有几件事可以提前准备。符合贴息条件的首套刚需，要记着政策暂定只有一年。

遇到通勤方便、配套成熟、月供压力可控的房子，可以认真去看。

一直等着“再跌两成”的人，很可能等不到。

有换房打算的家庭，要把退税和补贴的截止日期算清楚，卖旧房和买新房的节奏提前排好。手里是远郊、配套弱的房子，趁核心区成交活跃时调整，可能比一直守着更划算。

想靠反弹短炒的人要清醒，这一轮回升比较温和，税费和利息会吃掉大部分利润。

楼市转向的时候，从来没人提前打招呼。

等到价格普涨、人人都在谈论，最好的时机多半已经过去。明年上半年，核心城市的水位大概率还会抬升。

想清楚潮水会涨到哪里，比猜它能涨多高更要紧。