刚刚，位于福田区香蜜湖街道的宅地（宗地号为B401-0151）成功出让。

该宗地已有7家房企报名，开发商及号牌分别为华润69、中海68、招商77、建发79、中铁66、深业+越秀16、深振业39。

此次土拍，历时250轮举牌，中海地产以25.5亿竞得福田安托山B401-0151宗地，楼面价98069/㎡，溢价率125%。

这个楼面价格可以位列深圳楼市土拍历史第二，仅次于南山区粤海街道T204-0153地块的108680/㎡，超越前海桂湾T201-0233地块95918/㎡。

根据此前规划公示，该地块原为“安托山地区”法定图则10-06地块，用地性质由商业用地（C1）调整为二类居住用地（R2），用地面积5848平方米，容积率3.1，计容建筑面积约26002平方米。

一、地块关键指标

◭福田安托山B401-0151宗地实景

二、小编的几点个人看法（仅供参考，不构成投资建议）

1. 面粉9.8万，面包要卖到多少才安全？

做个粗算：楼面价9.8万 + 豪宅精装建安（按1.5万–2万/㎡保守估）+ 税费、营销、财务成本，综合成本大概率落在13万–14万/㎡区间。这意味着未来入市价至少要到15万–16万/㎡才有像样的利润空间，若想 comfortable，锚定的就是瑧山府、海德园的挂牌水平。地价/房价比如此之高（按15万算地价占比约65%），留给开发商的容错空间并不宽——一旦入市时点遇上市场平淡，几乎只能靠"时间换空间"。

2. 溢价125%里，有多少是"真热度"，多少是"小地块效应"？

要泼一点冷水：5,844㎡的超小地块、25.5亿的总价门槛，对头部房企来说是"踮踮脚就够得着"的标的——参与门槛低、竞争者众、单宗总价可控，天然容易拍出高溢价。楼面价被推到9.8万，稀缺性、学区、地铁确实值钱，但"迷你地+低总价"本身也是溢价放大器。所以这更像是核心区极端稀缺资产的个案，不宜简单外推成"深圳楼市全面回暖"。看看同一张榜单：2026年6月一个月内就连出三个地王，说明热度高度集中在几个头部板块，而非全域普涨。

3. 中海在深圳下了一盘很大的棋

中海这两年在深圳核心区几乎是"扫货式"布局：2023年红树湾T207-0060、2025年12月深超总T207-0068、现在又拿下安托山，且都是高单价豪宅地块。它的底气在于豪宅产品线和去化能力——但连续的超高价拿地，也是对资金成本与周转效率的持续考验。

4. 产品判断：大概率是200–300㎡级纯大平层，但配套是短板

文章里说"按套均200㎡算预计90套"，这里我有个不同看法：住宅建面24,722㎡，若真做90套，套均约275㎡；若按200㎡做，能排到约120套。两者对不上。倾向判断是200–300㎡为主力的大平层，总套数90–120套之间，两栋板楼、每层两户的推测是合理的。

但必须提醒：5,844㎡的占地、3.1的容积率，意味着园林、会所、社区尺度都极其有限。它能给你顶级的地段、学区、地铁，却很难给你海德园、瑧山府那种"大社区+大园林"的居住体验。这是"地段豪宅"，不是"社区豪宅"，买房人要清楚自己买的是什么。

5. 一个容易被忽略的加分项

出让文件允许竞得人把地铁2/7号线安托山站的既有附属设施（出入口、风亭，约370㎡）与项目一体化设计和改建。做得到位的话，出小区即地铁、界面统一，对豪宅的"体面感"提升不小；但反过来，也要保障地铁公共属性与通达性，设计和施工协调难度不小。

三、总结

一句话：这是一宗"稀缺到没有参照物"的地块——9年断供、双地铁上盖、深高南书包、福田核心、总价门槛友好，几重因素叠加，把楼面价推上9.8万有其内在逻辑。

但对我而言，它真正的信号价值有两层：其一，深圳核心区优质资产依然被开发商用真金白银投票，资产分化还在加剧；其二，溢价125%之后的利润垫极薄，未来这个项目入市定价才是真正的看点——它既是对中海豪宅产品力的检验，也是观察深圳顶豪市场承受力的一扇窗口。

备注：以上个人观点基于文中公开信息做的推断与粗算，实际产品、成本、售价以开发商公示和政府批复为准；不构成任何购房或投资建议。