杭州世纪城土拍观察：政策调整的价格，又被房企拍上去了

潮新闻客户端 记者 魏盼

10月30日，杭州钱江世纪城国博东地块出让。97轮竞价，29.69亿元成交，楼面价53472元/㎡，溢价率48.5%，创下2026年度杭州土地楼面价纪录（杭州宅地历史第五）。

由于地块所处位置的优越性，在出让前，浙报传媒地产研究院已获悉其竞争热度：超15家房企报名，且都是市场活跃房企。

同时，由于这宗地是8·28新政后杭州挂出的首宗宅地，从36000元/㎡的起价就能看出地块背负的试水意味（板块内6月初挂牌的相似属性宅地起价为38000元/㎡，历史最高起价为2025年5月挂牌的45000元/㎡）。

世纪城宅地位置图

观察一：“靴子”彻底落地，房企重归围场

8·28政策出台后，对销售节点、回款节点的整体从严把控，对房企来说无疑不是利好。全国的土地市场都处于观望期，这期间杭州的宅地价格有过下行波动：

9月17日，拱墅石桥宅地仅有两家房企参与竞拍，最后溢价仅6.22%。16319元/㎡的成交价，相比区位指标等接近的伟星项目下降17%。

9月29日，西湖区双桥、萧山市北地价也均有回落，据浙报传媒地产研究院测算，双桥实际降幅20%左右，市北地块降幅约15%。

到10月节后，杭州、宁波相继出台了细则，至此“靴子”落地。市场整体反馈政策强度低于初始预期。

现房的不强制、土地款缴纳周期的放宽，以及项目可分批、分阶段竣备等，都一定程度对冲了销售和回款的新增压力。

与此同时，杭州公告的宅地也都基于周密的考量：区位优质度显著提高、空窗板块时差性推地、起价更具吸引力。比如：

10月16日，江河汇时隔6年挂牌景芳三堡宅地，起价31986元/㎡；钱塘运金板块首次亮相推出商住组合地，宅地占比超九成，起价13907元/㎡；

10月29日，城西文教区“商改住”的杭师大宅地挂牌，起价仅35284元/㎡。

在这样的背景下，原本就积极活跃在市场的房企，又回到了围场。

作为今年杭州出让宅地里属性第一梯队的世纪城核心地块，国博东地块高区直面一江两岸，大小莲花、杭州之门等城市封面地标尽收眼底，板块内同类景观、小体量纯宅地供应极少，且该宗地块体量适中、总价可控。

当然，需要厘清的是，这宗地是点状行情，不具备普适的传导性。同样的市场背景下，属性平庸的地块，很难复制这样的热度。

世纪城宅地航拍图（来源：浙江省自然资源网上交易中心）

观察二：滨江集团在舒适圈补仓，但杭州的顶豪何时饱和？

53472元/㎡的楼面价，站上了2026年杭州十区涉宅地单价的新高，在钱江世纪城内部仅次于2025年6月奥映世纪成交时的54473元/㎡。

长达 97 轮的拉锯，参与名单集齐了本土龙头和多家头部央企、国企。对绿城、滨江这类本土房企而言，核心顶豪地块是巩固品牌基本盘的阵地；对保利、华润、中海、建发等央企国企来说，优质核心宅地则是稳健资产配置的选择。

最终滨江摘地，也延续了杭州高端市场一贯的竞争格局：核心顶豪地块，本土房企依旧具备很强的竞争力。

就在土拍前夕，板块标杆奥映世纪江景楼栋均价9.6万元/㎡，站上钱江世纪城高层价格天花板；板块低密上限则是奥映鸣翠叠墅精装均价12.9万元/㎡。这两个项目背后都有滨江的身影。

在板块价格天花板由自己参与塑造的项目来定义时，继续在同一片区补仓，是典型的“舒适圈”策略：熟悉客群、熟悉产品线、熟悉定价节奏。超15家房企报名说明这块地的共识度足够高，但97轮之后把价格推到纪录线上的是最熟悉、最有信心的那个买家。

当前的疑问是，在2026年度杭州新房市场已经成交400余套且仍有近1000套3000万元以上住宅房源待售的情况下，顶豪需求还能持续释放吗？

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