根据潘石屹曾预测的未来房价：150万房子，到2030年还能值几个钱

一套挂了两年没动静的房子，价签上写着150万，业主晚上睡不着，白天不敢看群消息。这不是段子，是眼下不少人家里正在上演的场景。

潘石屹早年抛出的那句＂跌20%就是底线＂，如今被翻出来重新掂量。围绕这套150万的房子五年后到底还剩几个钱这个话题，其实牵动的是国内几亿家庭的钱袋子——因为对大多数普通人来说，房子就是全部家当的分量。

国内普通家庭，六成左右的资产压在房子上，三四线城市这个比例还要往上抬。

这也是为什么房价一有风吹草动，饭桌上就吵成一片。2026年这个夏天，情况确实不一样了。

住建部、央行、财政部、国家金融监管总局、税务总局、自然资源部这六个部门，罕见地凑到一块儿同时出手，覆盖买房贷款、税费减免、土地供应、房企纾困、保障房建设等各个层面的政策一次性铺开。业内的说法是——这是2015年之后手笔最重的一次。

具体到普通人能感知的变化，首付这一块最直接。除了北上广深核心主城区，绝大多数城市首套房商业贷款最低首付统一压到了15%，二套是25%。

5年期以上商贷主流利率稳定在3.05%到3.45%之间，公积金首套利率降到2.6%。税这块的口子也开得不小。

二手房增值税免征年限从＂满5年＂直接改成＂满2年＂，＂卖旧买新＂的个税全额退税延续到2027年底。想换房的人，成本被压掉了一大块。

供地那头也在悄悄换打法。自然资源部对不同城市实行差异化供地——商品房去化周期超过36个月的城市暂停新的住宅用地供应，土地指标向省会、都市圈核心板块倾斜。

以前是雨露均沾，现在明显是＂看菜下饭＂。市场那边给的反馈还算给力。

2026年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.59%，北京上半年二手房成交总量达到93583套，创近五年同期最高值，均价从4月起连着三个月小幅走高。这些数字放一起看，说明政策不是空放炮。

土地这块的分化也肉眼可见。上半年全国TOP20城市的住宅用地出让金占了全国总量的62%，比2025年全年又抬升了10个百分点。

上海上半年宅地出让金521亿元排全国第一，杭州485亿紧随其后。钱和地都往哪儿走，答案已经很清楚。

回到潘石屹画的那条＂20%红线＂。他的意思并不玄乎——国内住房贷款以按揭为主，银行大量资产背后是房产抵押，一旦房价跌幅超20%，很多家庭的房子市值就会跌破贷款余额，断供风险上升，银行不良资产也会跟着往上蹿。

这是政策必须守住的一根警戒线。聊到这儿，才有资格给那套150万的房子做个像样的估值。

答案不在任何一份报告里，藏在这套房子的门牌号里。第一类，落在核心城市的核心地段、地铁口、好学校旁边。

这种房子哪怕市场再冷都有人接盘。五年之后跟着广义货币的节奏温和上行，180万左右是相对靠谱的一个区间。

这里赚的不是暴利，是＂能变现＂三个字。第二类，普通省会或者地级市中心地段的自住房。没有大规模人口外流，本地有人接盘。

这种房子五年之后大概率就是150万上下，往上蹭一点或者往下让一点。它的意义不在增值，在于守住本金。这年头，能不亏就是赢。

第三类是最难受的——远郊大盘、人口流出型城市、产业空心地区的房子。这类房子的问题从来不是价格降不降，是压根儿没人接手。

而且现在多了一个新参照：不少地方启动了存量房收储用作保障房，可这个收购价通常是同地段评估价的六到七折。五年之后这类房子的价格底，很可能就是这个折扣价。

有一笔账很多人从来不算——持房的隐性支出。假设150万里有100万是贷款，按当下利率，五年利息就是十几万。

就算是全款买的，这笔钱放稳健理财里，五年下来收益也能有十几二十万。这就是＂错过的钱＂。

再加上物业费、维修基金、老房子的水电管线更新，五年下来几万块跑不掉。也就是说，即便房子五年后从150万变成160万，把这些隐性开销都刨掉，账面上依然可能是亏的。

真正的赚，是跑赢这些成本。面对这轮变局，不同处境的人心里得有本不同的账。只有一套自住房的，别在这个时点慌忙割肉，好地段的房子五年后大概率不会让人后悔今天没卖。

手里有几套的，抓紧盘一盘手里的资产结构——远郊没配套的、老破小无稀缺性的、当年靠概念炒起来的，能出的就出，哪怕接受一点折价，把资金腾到核心地段的次新房或者流动性更好的资产上，长期看更划算。想上车的年轻人，别再死盯所谓的＂最低点＂。

市场的底从来不是敲锣打鼓来的，都是在漫长的僵持里悄悄磨出来的。等你听到消息，机会窗口早就关了。回到开头老张那套150万的房子。

五年后是升到180万、稳在150万、还是掉到120万以下，跟大盘走势关系不大，跟这套房子所在的城市、板块、社区品质关系极大。这轮政策底虽然明确了，但市场底是分化的，好地段和差地段之间的差距会越拉越大。

房子回到＂住＂的本分，买房回到＂选资产＂的本质。不再迷信房价永远涨，也别在政策底刚出现的时候慌里慌张地贱卖。

看懂规律，尊重周期，这就是普通人在这轮楼市大转弯里能守住的一条实在路。潘石屹那句老话之所以还被人反复念叨，就是因为它戳中的不是价格数字，而是每个家庭最基本的安全感。