40 年 50 年用地到期咋续？上海试点明确规则，70 年住宅早准备

上海 7 月下旬发布的《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见》，是国内第二个非住宅用地续期试点，比它早的是今年 5 月的广州试点，只是广州的试点范围更小。

这次上海的试点覆盖工业、商业、办公、文旅、科教综合用地，唯独没碰住宅，范围比广州更广，对后续住宅政策有参考意义。

续期需申请，政府可因公共利益不批，不是到点交了钱就能续。公共利益不好明确定义，但举个例子就懂：如果这块地要征地拆迁，换成商业、科教文卫等其他业态，政府就可以拒绝续期，这才是最关键的点。

续期有两种合法方式：要么补交土地出让金续年限，要么长期租赁土地。不过根据相关法律，租赁周期最长只能 20 年，大多数用地方都会选择补交出让金续期。

续期价格不低于当前基准地价 70%，不是当年买地的价格，而是现在的市场价。这两年不少地方的地价、房价都在下行，这事影响的绝不止住宅市场，很多工商业用地的持有者都会受波及。

需要说明的是，只有已经拿到土地使用权并盖了建筑的主体，才有资格申请续期，不然政府收回土地后会重新竞拍。

咱们国家住宅用地在《城市房地产管理法》和民法典里有明确规定：到期自动续期，不用申请也不用审批，只要房子还在，政府不能强制收回。这和非住宅的审批制完全不一样。

举个接地气的例子：农村宅基地继承，如果继承人户口不在本村集体，只能修缮房屋不能大规模翻建，房子倒了宅基地就会被收回。

住宅用地的自动续期，其实也有类似的隐性约束 —— 普通住户很难承担主体结构的维修成本，房子的寿命可能比土地年限短，到时候土地会不会被收回，还得看具体情况。

70 年住宅续期到底要不要交钱？这事一直悬而未决。毕竟住宅牵扯的利益面太广，上亿购房群体掏空 6 个钱包、背上 30 年房贷，政策不敢轻易动手。地方财政其实有动力收取续期费用，但为了稳定市场、安抚民众，只能把问题留给未来，先在政策上留足空间，慢慢试探。

另外，现在出让的住宅用地，最早是上世纪 90 年代，很少有刚好满 70 年的，但到 2060 到 2070 年左右，会迎来大面积到期潮，到时候必须有明确的政策落地。

从财政角度看，地方财政长期依赖土地出让金，未来随着土地出让收入减少，需要寻找新的稳定收入来源，房产税、土地续期费用都是潜在方向。

这里还要提一个法理争议：永久产权的国家，大多会收房产税但不会重复收取土地相关费用，咱们的续期费用和房产税会不会重叠？目前还没有明确定论。

毕竟在住宅开发环节，购房者已经承担了多项税费，要是续期再交一笔钱，同时还要交房产税，会不会造成重复收费，这个问题还需要进一步讨论。

总的来说，不管是 40 年、50 年的非住宅用地，还是 70 年的住宅，土地续期的问题早晚要解决。上海、广州的试点就是在给全国的政策铺路，普通人早了解早心里有数。