房价腰斩近50%！专家：全球调整铁律预示，2027年前是抄底关键期

被监测的30个重点城市二手房成交均价较此前高点回撤约39%，而热销小区房价跌幅的中位数大约是26%。

监测数据显示，上述30个重点城市二手房成交均价，较先前高点位置回撤约39%，热销二手房小区房价跌幅中位数约26.07%。

克而瑞数据显示，2025年商品房成交面积预估8.9亿平方米，已回到2009年水平；其中商品住宅成交面积7.4亿平方米，回到了2007年水平；商品房成交金额预估8.4万亿元，回到2015年水平。

量和价被一起打回十几年前，这不是一句＂快反弹了＂能轻飘飘带过的，承认它的深度，才是看清后面走势的前提。

基于国际经验，房地产泡沫破裂后，房地产市场往往面临长期、深度的下跌周期。

就跌幅而言，中国本轮房地产调整中，各项房地产指标的累计下跌幅度已超过22次房地产泡沫破裂的同期平均水平。

也就是说，我们这轮跌得比＂国际平均＂还要狠，所谓几年就到点的铁律，并不能直接套到我们头上。更要小心＂2027年前抄底＂这种把时间点说死的话术。

但有意思的是，连不少看多的人都不认这个时间表。被网上反复引用的孟晓苏，原话其实更乐观也更早。

原国家房改课题组组长、原中房集团董事长孟晓苏认为，2026年房价将迎＂关键转折＂，最迟下半年止跌回升，不会拖到2027年。

今年的市场，确实在＂分化中筑底＂。国家统计局5月18日发布的4月数据显示，2026年4月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比降幅收窄或与上月相同。新建商品住宅销售价格环比上涨或持平城市个数比上月增加。

这是个积极信号，但请注意，回暖的是一线，二三线只是＂降幅收窄＂，远没到普涨。往前看3月的数据，分化更直白。

3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.2%，其中，上海上涨3.7%，北京、广州和深圳分别下降2.1%、4.7%和5.5%。同样是一线，上海在涨，深圳还在跌5个多点。

所以＂房价＂这个词，对住在不同城市、不同地段的人，含义完全不同，拿别人城市的故事套自己头上，是最容易踩的坑。那马光远到底说了什么？

被拿来当＂抄底＂旗手的他，真实判断其实很冷静。在解读去年底的中央经济工作会议时，马光远指出，2026年将成为房地产市场实现软着陆、走向平稳发展的关键窗口期。

关键词是＂软着陆＂＂平稳＂，不是＂抄底暴富＂。他强调的是别让行业继续失速，而不是鼓励普通人加杠杆冲进去。

而且他把话说得很满：这个窗口不是永远开着的。他特别提醒，这一窗口不会永远敞开——如果政策不给力，市场调整可能会延续。

这跟＂踩准2027就能跃升＂是两个意思。前者讲的是不确定性和政策依赖，后者把它包装成了确定性机会，这种偷换，是这类文章最爱玩的把戏。

那他眼里真正值得记住的是什么？是＂稀缺＂二字。

他的判断是，中国的房地产不会全面大涨，也不会大跌，展望未来，只有那些稀缺的资产才能坚挺。

这意味着＂全国抄底＂是个伪命题，选错城市、选错地段，跌下去可能就再也起不来，所谓的＂黄金坑＂对很多房子来说，是填不平的坑。

原国家房改课题组组长孟晓苏指出，目前房地产行业低迷的主要原因在于信心不足，中国人并不是没有钱，而是更倾向于将钱存进银行，不愿意拿出来买房。

问题出在预期和信心上，光靠刺激硬拉价格治标不治本，这也是政策选择＂慢调、托底＂而非＂猛拉＂的根本原因。

核心始终是一个＂稳＂字，是把底托住，不是吹大泡沫，更不是给炒房松绑。政策这一年也确实在落地。

政府工作报告明确，2026年将着力稳定房地产市场，包括因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，以及推动＂好房子＂建设、发挥＂保交房＂白名单制度作用等。

这套组合拳的目标，是让市场慢慢调到位，而不是再搞一次水漫金山。更有意思的是今年开年那篇高规格文章透露的信号。

马光远的解读里有个关键点。他提到，文章明确提出房地产带有显著的金融资产属性，这个属性在＂房住不炒＂提出之后多年来不提了，这次明确提，意义比较大。

但要看清，承认金融属性，是为了正视资产缩水对老百姓和银行的影响，不是给炒房正名，这两者一点都不矛盾。

如果你是刚需，自住、长期持有、月供扛得住，那任何时候都合适，不必死磕那个虚无缩的＂最低点＂。

而且现在的条件对刚需更友好，目前30个重点城市住宅租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区回报率逾2%，当租金回报率开始高于银行存款利率时，资产的金融属性便发生了逆转。性价比比前几年好太多。

如果你是改善型买房，那就认准＂核心城市加好房子＂。

供给端的收缩其实已经很极端，二手房价格较最高点已回撤约39%，调整深度超过许多国家危机的平均水平；更具决定性的是新开工面积较巅峰期下降了74%，回落至2004年的水平。

供给被＂休克＂式压缩，核心地段的优质房子继续大幅下探的空间确实有限，但别贪便宜往没人去的远郊钻。

未来楼市的＂恢复＂，其实是分化的＂胜负局＂，优质资产逐步回暖，而普通房产大概率还是＂物以稀为贵＂那句老话。

赌错方向不仅赚不到钱，还可能被流动性死死套住。把房子当养老的稳定来源没问题，把它当阶层跃升的杠杆，风险早已今非昔比。

至于打算未来几年才上车的年轻人，更别被＂窗口期倒计时＂裹挟。

低能级城市面对的是长期缩量，这不是一句＂周期轮回＂就能扭转的趋势。

看清自己买的是哪类房、在哪座城，是自住还是投机。市场正在政策托底下走向止跌回稳，房子重新回归居住和民生属性，普涨和投机的逻辑都已落幕。